花桥徐公桥路地块市场定位报告花桥徐公桥路地块市场定位报告2010.32010.3www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879写在前面写在前面 花桥徐公桥路地块， 地处昆山与上海连接处，区位优势突出， 而项目所在的花桥国际商务区规划正稳步落实成形， 区域内商务配套日趋完善，商务氛围日渐浓郁。 在这样一个紧邻上海、具有国际视野的商务区内， 地块“扮演什么样的角色扮演什么样的角色”将是报告要去努力破解的难题3www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目报告内容项目报告内容项目区域分析项目区域分析项目现状分析项目现状分析项目市场分析项目市场分析项目整体定位项目整体定位附件：上海重要总部基地个案附件：上海重要总部基地个案项目经济指标测算项目经济指标测算4www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目区域分析项目区域分析5www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区位分析区位分析昆山的地理优势毋庸置疑昆山的地理优势毋庸置疑 上海和苏州两地的经济发展的接轨趋势明显上海和苏州两地的经济发展的接轨趋势明显, ,更加速了昆山经济的发展。更加速了昆山经济的发展。 昆山是上海和苏州的昆山是上海和苏州的“中心花园中心花园”，沪、宁大通道的咽喉位置，沪、宁大通道的咽喉位置6www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879上海上海区位分析区位分析花桥是昆山连接上海的东大门花桥是昆山连接上海的东大门 花桥更是在昆山最东端、紧邻上海安亭和青浦，受上海辐射影响非常明显。花桥更是在昆山最东端、紧邻上海安亭和青浦，受上海辐射影响非常明显。 7www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区位分析区位分析花桥国际商务城是花桥连接上海的东大门花桥国际商务城是花桥连接上海的东大门上海上海花花桥桥国国际际商商务务城城安亭国际汽车城安亭国际汽车城 花桥国际商务区又在花桥最东端，距上海安亭仅一步之遥，同城化特征明显。花桥国际商务区又在花桥最东端，距上海安亭仅一步之遥，同城化特征明显。 8www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区位分析区位分析“大虹桥规划大虹桥规划”城市腾飞的翅膀城市腾飞的翅膀n虹桥交通枢纽将京沪高铁和沪宁城铁、沪杭城铁的起始站和终点站，这三条线路连接起的，是全中国经济最活跃的城市群。不仅于此，虹桥交通枢纽里还包括了机场、地铁换乘站、公交BRT系统以及与之配套的大量城市道路交通扩容改造，其辐射潜力远超当前的上海站以及上海南站。 n上海下定决心要成为“世界金融中心”和“全球航运中心”，那自然就要全城联动发展，一个陆家嘴和一个临港新城显然不可能承载这样伟大的梦想，而是要靠整个城市去诠释。从这个角度上来看，大虹桥从功能上来看无外乎是一个车站，但从城市发展的角度上来看，却是一个很重要的腾飞翅膀。 9www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区位分析区位分析“大虹桥规划大虹桥规划”使区块成为长三角最直接对接点使区块成为长三角最直接对接点n上海虹桥交通综合枢纽将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体，规划面积86平方公里。n“大虹桥”已被正式定位为：上海国际贸易中心，与浦东贸易区块不同，它对接的目标是“长三角”。n花桥商务城距离虹桥综合交通枢纽车程仅15分钟，成为长三角最直接对接点。10www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区位分析区位分析轨道交通轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷号线昆山延伸段使出行更便捷n地铁地铁11号线延伸段在上海境内长约号线延伸段在上海境内长约0.44公里，公里，由上海安亭墨玉路站向西延伸由上海安亭墨玉路站向西延伸 5.765.76公里至昆山花桥，设置公里至昆山花桥，设置3 3个站点个站点 ，沿途经过花桥国际商务城。，沿途经过花桥国际商务城。11www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区位分析区位分析轨道交通轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷号线昆山延伸段使出行更便捷n商务中心核心区步行至商务中心核心区步行至1111号线安亭墨玉路站号线安亭墨玉路站1212分钟，分钟，20102010年年5 5月通车。月通车。n1111号线延伸段有望号线延伸段有望20122012年建成通车年建成通车 ，届时，届时3535分钟直达上海徐家汇。分钟直达上海徐家汇。n先导区接驳站位于花桥商务中心核心区。先导区接驳站位于花桥商务中心核心区。12www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879交通分析交通分析完善立体交通，纳入上海半小时经济圈完善立体交通，纳入上海半小时经济圈n同三高速、沪宁高速、312国道、外青凇公路，便捷连通上海、苏州、南京等城市。n商务城距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里，便捷通达全国和世界各地。n2010年建成的沪宁城铁在花桥设站，每10分钟一趟，出站10分钟即可抵达商务城。n2012年建成的京沪高铁将在昆山设站，每3分钟一趟高速列车往返京沪。n轨道11号线延伸段将在花桥设站，安亭墨玉路站距商务城先导区仅400米 。n商务城距2010年投入运行的上海虹桥综合交通枢纽车行仅15分钟，即可融入上海便捷交通网络。 区位交通优势将使花桥与上海的区位交通优势将使花桥与上海的“同城效应同城效应”更加凸显更加凸显 13www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产业分析产业分析昆山有世界级的加工制造业基地昆山有世界级的加工制造业基地n09年，昆山GDPGDP17501750亿，比上年增长16%以上。n09年，昆山工业产值工业产值58005800亿n1 1个千亿级产业集群个千亿级产业集群，7 7个百亿级产业集群个百亿级产业集群。其中千亿级集群IT产业（通信设备、计算机及其他电子设备）产值2545.25亿，环比增长36.2%，总量占规模以上工业产值55.9%。n通用设备、电气机械、精细化工、交通运输设备、塑料制品、仪器仪表及文化办公用机械制造、专用设备制造等百亿级产业集群实现产值1227.67亿。n目前，来自世界5555个国家和地区个国家和地区的投资者,兴办了50005000多个外资多个外资项目项目。n世界世界500500强强企业中有2828家家在昆山投资了6363个项目个项目。n昆山民营企业总数民营企业总数达到1800018000多家。雄厚的制造业基础，为花桥国际商务城发展创造了广阔的空间雄厚的制造业基础，为花桥国际商务城发展创造了广阔的空间14www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产业分析产业分析上海国际金融和国际航运两个中心建设的机遇上海国际金融和国际航运两个中心建设的机遇n上海国际航运中心和国际金融中心的建设在提升上海国际影响力、强化上海作为世界重要区域性经济中心地位的同时，进一步强势辐射周边。n随着上海经济中心和金融中心地位的不断增强，商务成本也会越来越高，商务外溢必将持续发生。上海郊区和临近上海的江浙地区成为承接此次外溢的重要据点。n虹桥交通枢纽的建设，使大虹桥被正式定位为：上海国际贸易中心，形成长三角贸易功能集聚区。 15www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划分析规划分析高起点的国际商务城高起点的国际商务城地域面积：50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城， 2007年6月被列为江苏省国际服务外包示范基地。 总 定 位：融入上海、面向世界、服务江苏。高起点规划，高水平建设，高层次开发，建设有国际影响，国内一流的以商务服务为核心产业的国际大都市的卫星商务城。 发挥上海的区位优势，江苏的政策优势，昆山的成本优势。发挥上海的区位优势，江苏的政策优势，昆山的成本优势。16www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划分析规划分析花桥国际商务城四大发展产业花桥国际商务城四大发展产业n一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业集团的IT服务、客户服务等外移外包。n二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡服务和客户呼叫中心等。n三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等。n四是物流采购中心，以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目。17www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划分析规划分析商务城打造三大特色基地商务城打造三大特色基地海峡两岸商贸合作区（现代物流产业基地）海峡两岸商贸合作区（现代物流产业基地）台湾金融、电信、批发（展览、展示）和研发设计四大关键性服务产业，台湾金融、电信、批发（展览、展示）和研发设计四大关键性服务产业，以第三方物流为主要特色的现代物流产业以第三方物流为主要特色的现代物流产业服务外包产业基地服务外包产业基地大力发展以大力发展以金融金融BPOBPO为主要特色的服务外包产业为主要特色的服务外包产业企业总部基地企业总部基地以研发销售为主要特色的制造业企业区域总部以研发销售为主要特色的制造业企业区域总部项目在企业总部基地规划区域内项目在企业总部基地规划区域内承接上海商务外溢承接上海商务外溢 18www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879政策分析政策分析政策成本优势明显政策成本优势明显n商务城作为省级开发区和国际服务外包基地，除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，江苏省政府已同意在资金、土地、税收等方面给予商务城最大的支持。n昆山出口加工区物流保税叠加功能也将向商务城延伸。n商务城对具有龙头带动作用的服务业项目，将采取“一事一议”、“一企一策”等方法，最大限度地给予政策扶持。19www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879结论结论四大优势助推花桥国际商务城美好发展前景四大优势助推花桥国际商务城美好发展前景区位交通优势政策成本优势产业支撑优势综合服务优势20www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目现状分析项目现状分析21www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地理位置地理位置位于江苏花桥国际商务区，地理位置优越位于江苏花桥国际商务区，地理位置优越项目地处江苏昆山与上海安亭交界处，昆山花桥镇项目地处江苏昆山与上海安亭交界处，昆山花桥镇312312国道以北、徐公桥路以西国道以北、徐公桥路以西22www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块现状地块现状已平整，呈方正矩形，便于规划设计已平整，呈方正矩形，便于规划设计23www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块现状地块现状经济技术指标经济技术指标地块名称地块名称昆山花桥徐公桥路地块昆山花桥徐公桥路地块地块四至地块四至东至东至徐公桥路徐公桥路，西至双华路，南至，西至双华路，南至G312G312国道，北至莲青路国道，北至莲青路占地面积占地面积168967168967平方米平方米 容容 积积 率率 1.51.5以下以下建筑密度建筑密度45%45%以下以下绿绿 化化 率率不小于不小于25%25%规划用途规划用途住宅及配套商业用地住宅及配套商业用地出让年限出让年限商业商业4040年年24www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块现状地块现状紧邻紧邻312312国道，快速接通上海安亭汽车城和市区国道，快速接通上海安亭汽车城和市区莲青路312国道双华路徐公桥路地块25www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边机能图周边机能图各种配套资源丰富，未来生活办公两相宜各种配套资源丰富，未来生活办公两相宜 项目周边办公楼、综合住宅区、展览中心、商业、专业市场、学校资源丰富， 商务城旨在打造一座融生活办公购物于一体的现代化城区。河流26www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879总总 结结n项目位于花桥商务城核心区，地理位置优势；n周边各种配套正在建设中，区域人气、商务气氛、生活气氛成熟仍需时日；n项目地块方正，面积适中，且临河流，具备打造生态型花园式总部办公的自身条件；n项目所在区域办公集聚正在发生，绿地总部大道、中茵国际商务花园、亚太广场期、中寰广场、上海捷座等一批项目接近或已完工，目前租售中。项目位于商务城项目位于商务城“区域总部基地区域总部基地”规划范围规划范围27www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目市场分析项目市场分析28www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山宏观市场环境昆山宏观市场环境城市苏州无锡常州昆山昆山排名20045799252550316654830032005668266194233223689001 12006783087208437210916001 120079134683554436471010001 1200810640795207502831208821 1居民收入居民收入 经济实力强劲，经济实力强劲，20092009年人均年人均GDPGDP达达1700017000美元美元昆山与苏锡常人均GDP对比表（单位：万元）经济实力十分强劲经济实力十分强劲经济实力十分强劲经济实力十分强劲 每年呈现强劲的增涨势头，年均涨幅在25左右，2005年之后人均GDP超过苏锡常三个城市，由产业带动的昆山经济开始显现出其特有的威力和实力。29www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山宏观市场环境昆山宏观市场环境居民收入居民收入昆山人城镇居民人均可支配收入高于苏锡常昆山人城镇居民人均可支配收入高于苏锡常城市苏州无锡常州昆山昆山排名2005162761600514589168091 12006186321818916649190161 12007212602089819089219271 12008238672360521592248081 1人民可支配收入区域最高人民可支配收入区域最高人民可支配收入区域最高人民可支配收入区域最高 同人均GDP一样，人均可支配收入在05-08年间排名第一，较其他三个城市高出了1000-3000元之间，人民的生活水平也得到了长足的改善。昆山和苏锡常人均可支配收入表（单位：元）昆山和苏锡常人均可支配收入表（单位：元）30www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879居民收入居民收入昆山宏观市场环境昆山宏观市场环境昆山房地产市场昆山房地产市场0909年市场好转，成交量剧增年市场好转，成交量剧增08年受金融危机影响,楼市低迷,全国各大城市成交量普遍低迷,昆山市场也受影响。08年成交量相比07年下降48.7%。09年成交量迅速反弹,全年成交573.3万,成交量较08年上涨了106.76%。31www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山宏观市场环境昆山宏观市场环境昆山房地产市场昆山房地产市场0909年昆山商品房成交价格呈现增长趋势，以摆脱年昆山商品房成交价格呈现增长趋势，以摆脱0808年低迷阶段年低迷阶段08年受宏观市场等因素影响，成交量与成交价相比07年增幅不大。09年昆山商品房成交价格达到5850元/。32www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山宏观市场环境昆山宏观市场环境昆山房地产市场昆山房地产市场2009年得益于市场大环境，昆山整体房价处于量升价增的状态。昆山处于上海和苏州之间，在两大城市的房产均价早已突破万元每平方米的情况下，现昆山6000元/平方米的均价依然具有很强的吸引力和上升空间。2009年底，上海楼市成交量已经开始回落的时候，据昆山搜房网统计，2009年12月昆山楼市全市共成交7987套，与11月份相比还增加323套。进入2010年，在周边市场成交量巨幅下降的情况下，昆山楼盘成交数并没有大幅下降的迹象 ，依旧保持在每日100套出头的成交量。33www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山宏观市场环境昆山宏观市场环境2009年昆山楼市全市共实现成交68584套，与08年相比增加41306套，增幅为151.4%。这也是昆山商品房交易历史上的新高。2009年昆山楼市全市楼盘供应73个，房源批准销售总量为201295套，与去年相比增加50959套，增幅为33.9%。从区域成交情况来看，2009的昆山成交前三名区域是花桥、玉山和开发区。花桥2009年总成交16980套，比08年上涨了206.4%，成交量占全市总成交24.8%。地理位置使花桥俨然成了上海客投资置业的首选地。34www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山宏观市场环境昆山宏观市场环境2009全年花桥商品房总成交量16353套、总成交面积119.6万平方米、总成交金额82.75亿元分别占到全市全年比重24.8%、17.2%、20.4%。 2009年12月的昆山楼市成交前三名区域是花桥、玉山和开发区。其中，花桥12月总成交2340套，比11月上涨了12.7%，成交量占全市总成交近3成。在12月全市热销楼盘统计前十名中，花桥楼盘住宅占半壁江山。进入2010年，在周边房地产市场成交萎靡的情况下，花桥镇的成交量不降反升，占昆山市总成交量28.8%，区位优势进一步体现。35www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边项目分布图周边项目分布图36www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879绿地总部大道周边项目介绍周边项目介绍地址：绿地大道261号开发商：昆山绿地家世界商业管理有限公司占地面积：72850平方米建筑面积：88000平方米容积率：1.2物业类型：5幢3F；2幢8F；2幢24F等。集中式办公楼和分散式花园总部办公两大类型价格：8000元/平米（高层办公）、花园办公已售完8000元（包租）面积：小面积办公，60-165平米交通：近临R11线、312国道及A30、沪宁城际铁路；小区公交和102路销售模式：包租，绿地商业集团承诺5年40%的回报返租金。优惠政策：入驻总部大道的企业将享受政府多项优惠政策项目定位：整体功能定位为“办公+商业”的商办混合模式37www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地址：花桥外青松公路和静路开发商：昆山市曹安投资发展有限公司占地面积：50万方功能规划：国际商贸中心：规划建设国际商务大厦、国际商贸大厦和国际商务酒店等。国际物流园：规划面积300公顷，建设仓储、采购、配送集散基地。江苏昆山私营外贸企业创业园：中小型外贸企业孵化器。国际展示展销中心：占地30公顷，建设会展中心及各类中小展示展销场馆。项目定位：集国内外商贸办公、展示展销、仓储物流、研发教育、商住休闲为一体的综 合性国际商务中心。周边项目介绍周边项目介绍大上海国际商贸中心（已售罄）38www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中茵国际商务花园地址：绿地大道、徐公桥路交汇处开发商：江苏中茵置业有限公司占地面积：34217.1平米建筑面积：88887万方容积率：2.3开盘时间：08-5月 交房时间：09-10-30物业类型：围合式布局概念的现代商务花园办公建筑价格：8200元/平方米（不包租），14000元/平方米（包租）面积：主力户型50-60平米层高：7层销售模式：分包租5年和不包租两种，其中包租年回报率8%项目定位：集创业办公基地、总部办公基地、白领俱乐部以及高档特色商业中心等为一 体的现代服务业示范园。周边项目介绍周边项目介绍39www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879永泰国际大厦地址：昆山市花桥镇312国道南南侧，外青松公路西侧开发商：昆山市曹安供销有限公司占地面积：3590平方米建筑面积：27044平方米容积率：7.4物业类型：19层写字楼价格：8800元/平方米（5年8%收益率包租）面积：70130平方米自由灵活户型配套：硅湖大学、华东台商子女学校、中福会幼儿园、中行，工行，建行、同济大学附属医院项目特色：距离11号线墨玉路站800米左右，全现房，包租5年，8%年回报，前两年投资效益直接返还。项目定位：低成本商务中心小户办公。周边项目介绍周边项目介绍40www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879亚太广场（期）地址：兆丰路18号开发商：江苏美乐地房地产开发有限公司占地面积：32513.60平方米建筑面积：150000平方米容积率：4.07物业类型：1幢26层高层。4层商业群房，22层办公价格：5-16层标准层高均价9200元/平方米， 17-25层4.8M层高均价15000元/平方米面积：50-70平方米优惠政策：入住企业享受政策支持与三年免税三年减半的特大税收政策配套设施：希尔顿五星级酒店，1500亩中国国际采购中心，1800亩颖奕高尔夫球场， 易买得锦江之星，麦当劳，肯德基，五星电器，医院，学校等项目定位：亚太广场是商务城首个集办公、娱乐、商业、会议为一体的标志性综合商务 项目，期办公楼已入住全球500强凯捷集团、华道数据等众多著名企业。周边项目介绍周边项目介绍41www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879上海捷座地址：昆山市花桥镇和丰路333号开发商：第一上海置业（昆山）有限公司占地面积：30000平方米建筑面积：120000平方米容积率：4.06物业类型：酒店式公寓、写字楼价格：6500元/平方米面积：40118平方米配套：花桥中心医院，易买得，苏宁电器，工行，农行，中福绿地幼儿园项目特色：距离11号线墨玉路站500米左右，以及陆安高速、102、222路等多条交通线路到达市区各方向，距离安亭汽车城500米左右。项目定位：商务城内高标准写字楼。周边项目介绍周边项目介绍42www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中寰广场地址：曹安路与曹新路交叉口开发商：昆山中大房地产开发有限公司占地面积：15589平方米建筑面积：83894平方米容积率：4.8物业类型：2栋26层建筑，一栋办公，一栋公寓，住宅建筑面积为33079.36平方米，商业办公用房为：40700.55平方米价格：8500元/平方米面积：100170平方米（可自由分割）配套：华联超市，易买得，苏宁电器，工行，农行，绿地国际学校项目特色：大堂挑高14米，比金茂大厦高3米9，比恒隆广场高5米；由世界五大行之一世邦魏理仕担任物业管理；在5A标准配置的智能化系统基础上，突破性的采用六类非屏蔽光缆布线系统，光纤入户，并真正实现无线网络全覆盖。项目定位：商务城内高标准写字楼。周边项目介绍周边项目介绍43www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边项目介绍周边项目介绍壹克拉地址：花安路99号，312国道花桥收费站向西300米开发商：苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司占地面积：9900平方米建筑面积：69000平方米容积率：5物业类型：地上28层，地下2层，13层为商业层 429层为公寓层.价格：9200元/平方米（尚剩高区），毛坯房面积：50平方米左右，70平方米左右项目特色：70年产权住宅，采取酒店式管理，61.6%绿化率，电梯间设置连廊空中花园44www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边项目介绍周边项目介绍中城花桥国际地址：曹浦路188号开发商：中城集团昆山盈桥房地产开发有限公司占地面积：238588平方米建筑面积：357790万平方米容积率：1.5物业类型：联排别墅、5层花园洋房、 小高层及高层公寓、商业购物街 价格：SOHU公寓7500元/平方米（售罄） 联排别墅200万300万（待定）面积：SOUH公寓50平方米左右，联排别墅250平方米左右项目定位：商务城内综合住宅小区，物业类型多样。45www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边项目介绍周边项目介绍鑫苑国际城市花园地址：绿地大道南侧近A30开发商：昆山鑫苑置业有限公司占地面积：20万平方米建筑面积：60万平方米容积率：2.6物业类型：22栋33层高层，1栋18层高层， 3栋4层多层花园洋房，配套商业面积约1万平方米价格：8200元/平方米面积：70%90平方米以下，三房120-140平方米，花园洋房140-160平方米项目特色：建筑密度低，周边配套设施齐全项目定位：西上海，为年轻的新上海人打造的原生态住宅小区46www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边项目介绍周边项目介绍地址：徐公桥路东侧、绿地大道北侧、光明路南侧开发商：昆山国瑞置业有限公司占地面积：49224万平方米建筑面积：160964万平方米容积率：2.8物业类型：高层公寓价格：8200元/平方米面积：一房54平方米，二房94平方米，四房147平方米项目特色：2+1户型，项目配套完善上海裕花园47www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边项目介绍周边项目介绍常发香城湾地址：绿地大道1333号花园路口开发商：昆山常发置业有限公司占地面积：186623平方米建筑面积：318099平方米容积率：1.7物业类型：小高层、高层、花园洋房、联排别墅价格：高层8000元/平方米，花园洋房9500元/平方米（待定）项目特色：综合住宅社区，物业类型多样，配套齐全，紧临绿地香榭丽大道48www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边市场总结（办公部分）周边市场总结（办公部分）n租售办公项目分布在交通干道312国道两旁；n办公物业形态以传统高层办公为主，其主要分布在近上海郊环线A30和312国道两旁；其次低层花园办公主要分布在国际商务城内沿312国道和绿地大道往西的纵深区域内。n项目体量在10万平方米左右，多数低于10万平方米。n基本以小面积小面积SOHOSOHO为主为主，面积在50平方米左右，销售均价在7500-9000元/平方米；有包租或有2层使用空间的单元售价在1200015000元/平方米左右，销售情况良好，基本售罄，已成交客户80%为投资客，2010年推盘量不多。n办公楼可整层打通分割的项目09年中进入销售阶段，单元面积多控制在50150平方米左右，可自由分割，售价在60008500元/平方米，目前去化情况在40%左右，自用、投资各占50%。n客户群上海客户占60%、昆山30%、苏州10%，部分SOHO项目上海客户占90%。n办公物业对入住企业均可享受到商务区政府优惠政策。49www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n住宅项目位置多集中在绿地大道南侧，北侧现有项目为上海裕花园和中城花桥国际。n住宅项目体量都比较大，开发周期长。n物业类型齐全，基本能覆盖客户各层次需求。n目前，高层住宅售价在8000元/平方米，花园洋房售价在9500元/平方米，别墅售价在11000元/平方米。n开发已近5年的绿地21城为区内标杆楼盘，绿地大道两侧配套齐全，为周边楼盘积聚不少人气。n已成交客户中80%为上海客户，多以投资为主。n小高层、高层销售情况良好，现可售单元不多，2010年区内推盘量大，各类型物业均有。周边市场总结（住宅部分）周边市场总结（住宅部分）50www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山总部基地项目昆山总部基地项目中邦MOHO地址：城北长江北路888号（京阪路口），距苏昆太高速出口200米 开发商：中邦投资开发（昆山）有限公司占地面积：18万平方米，一期占地5万平方米规划：一期推出32栋，2010年3月交付，共分3期物业类型：商务写字楼，地下1层，地上2层或3层面积：A户型地上1265平方米，地下470平方米 C户型地上815平方米，地下320平方米 可分割单套面积3301700平方米。价格：5000元/平方米销售情况：目前签约客户10几户，上海、昆山、苏州均有，知名企业没有项目特色：MOHO系列，项目中心约10万平米的天然湖泊 ，配有私密高级商务会所项目定位：打造昆山全新的商务理念即商务办公、休闲度假、会馆接待、企业形象 等多位一体的商务模式，对软件相关业务公司有政策优惠措施51www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山总部基地项目昆山总部基地项目中邦MOHO户型图52www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中邦MOHO户型图昆山总部基地项目昆山总部基地项目53www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山总部基地项目昆山总部基地项目地址：城南项目南侧为312国道、西侧为339省道开发商：昆山纯高投资有限公司占地面积：377.6亩，一期开发102亩建筑面积：约35万平方米物业类型：5层楼独栋写字楼为主、酒店式公寓、小面积办公面积：独栋商务楼12002000平方米， 小面积办公楼58200平方米，酒店式公寓3050平方米。价格：独栋商务楼7200元/平方米，小面积办公楼6800元/平方米销售情况：台湾加盟产业中心入住吸引台湾连锁企业，知名企业有永和豆浆华东总部、 85度C，真锅咖啡等。 项目特色：入驻园区的企业享有独栋企业办公楼的冠名权 ，商业配套白领街区， 打造成昆山第一家面向台商的一站式消费街区 。项目定位：集办公、贸易、展示、研发、生活为一体的综合型的独栋式商务集聚区 。联邦国际现代产业服务园54www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联邦国际户型图昆山总部基地项目昆山总部基地项目55www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山总部基地项目昆山总部基地项目联邦国际户型图56www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现代广场（MP)地址：昆山市玉山镇开发区伟业路8号开发商：网进投资发展有限公司占地面积：18100平方米建筑面积：103000平方米容积率：5.69物业类型：甲级写字楼价格：10500元/平方米面积：551480平方米（可分割）配套：柏庐公园、利得商业街、昆山葛江中学、虹桥医院项目特色：现代广场为5A甲级纯写楼，以一流的纯商务办公环境，让您完全摆脱商住楼办公的尴尬。昆山首个五星级酒店标准精装修大堂，十米挑空设计，标准层层高3.6米。 项目定位：建筑在财富之上的国际商务港，成为昆山的标杆。昆山办公楼项目昆山办公楼项目57www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879曼哈顿国际地址：昆山市玉山镇前进西路与白马泾路交汇处开发商：超华投资发展有限公司占地面积：8316平方米建筑面积：25198平方米容积率：3.03物业类型：甲级写字楼价格：9800元/平方米（装修）面积：401150平方米（可自由分割）配套：超华欧尚购物中心、中山路商业街、第一人民医院、玉峰实验学校、工行、建行项目特色：昆山市中心城区已建和在建写字楼项目中配套标准最为高档的5A甲级写字楼。总高99米，外加昆山唯一的高层旋转餐厅，是目前昆山市中心城区最高的标志性建筑。 项目定位：昆山首座都市综合体类的地产项目 昆山办公楼项目昆山办公楼项目58www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879弘基财富广场地址：昆山市玉山镇昆山市前进东路顺帆路交界处开发商：昆山东之信房地产开发有限公司占地面积：34286平方米建筑面积：98380平方米容积率：2.5物业类型：四星级酒店、公寓、低密度办公、集中商业价格：6000-7000元/平方米面积：100300平方米配套：超华欧尚购物中心、中山路商业街、第一人民医院、玉峰实验学校、工行、建行项目特色：集中商业4层；酒店式公寓27层，低密度办公4-6层，尽享桃花江、金鸡河及黄浦城市公园得天独厚的水景生态。项目定位：一个集购物、餐饮、购物、娱乐、四星酒店、公寓、办公等功能为一体的“一站式”消费场所。昆山办公楼项目昆山办公楼项目59www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879隆祺丽景国际地址：昆山市玉山镇前进路东路与黄浦江路交界处开发商：昆山隆祺置业有限公司占地面积：28168平方米建筑面积：180000平方米容积率：5物业类型：住宅、五A甲写字楼 、酒店式公寓价格：10000元/平方米（包租）面积：60900平方米（可自由分割）配套：震川中学、中国农业银行、昆山农村商业、宗仁卿医院项目特色：项目由6栋高层项目组成。2栋为5星级酒店，分A座、B座；2栋为甲级写字楼；2栋为酒店公寓；每栋27层。写字楼部分包租3年，年回报8%，在总房款中扣除，也可购买自用。项目定位：昆山东部副中心重要的商办大楼昆山办公楼项目昆山办公楼项目60www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山办公楼市场总结昆山办公楼市场总结项目名称总建面积（）已推面积（） 已售面积（） 当期可售面积（）未来供应量（） 中寰广场83893.9473770.0252941.81 20828.21 10123.92中茵国际商务花园8888776770.3355239.65 21530.68 12116.67绿地总部大道159906.61130189.9252120.52 78069.40 29716.69上海捷座120000120000永泰国际大厦2704442353826.00 409.00 22809弘基财富广场979038646763538.05 22928.95 11436现代广场10362081587.7470050.08 11537.66 22032.26曼哈顿国际90427.4888743.3664008.05 24735.31 1684.12隆祺丽景国际17983071538.247001.61 64536.63 108291.76预计：预计：338210.42338210.42未来供应量预估61www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山办公楼市场总结昆山办公楼市场总结2009年全年，昆山办公楼市场总的成交面积为24.99万平方米万平方米，仅占昆山商品房市场总成交面积的3.78%，总体市场容量不大，成交均价为6311.2元元/平方米平方米，基本与商品房成交均价持平。昆山办公楼市场的分布主要集中在：1、中心城区这部分写字楼很多都是由市场需求引发的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。2、开发区前进路沿线临近市政府、科博中心作为城市副中心聚集了相当数量的办公项目，银行、证券交易、政府机关等单位入住比例较高。3、城南区该区域临近出口加工区，配合双铁站的交通枢纽建立，城市规划南扩。主要楼盘有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场，入住企业以电子信息等高新技术产业为主。4、花桥花桥国际商务区的设立，且俱佳的地理位置已形成了一定开发规模，以小面积、投资客为主。市场概况62www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879昆山办公楼市场总结昆山办公楼市场总结n昆山目前写字楼配置总体水平较低，真正5A级智能化写字楼可以说是屈指可数 ，纯写字楼项目几乎没有。n早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，因此对写字楼需求不足，也造成目前昆山办公楼市场发展相对滞后。n随着近年经济形势发展与变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出，写字楼市场存在一定的发展空间。n写字楼的需求和经济、产业结构息息相关，但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期 ，因此写字楼的需求速度相对住宅来说，会慢一些。n预计2010年至2011年办公楼市场供应相对充足，且2009年昆山公开招标出让的成交土地中，纯商业用地占14%，因此未来市场竞争相对激烈。63www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879上海总部基地分析上海总部基地分析64www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879钢领国际钢领国际中邦中邦MOHO上海总部湾上海总部湾上河商务园上河商务园浦江智谷浦江智谷总部总部1号号大业领地大业领地名企公馆名企公馆慧创国际慧创国际A5A5A30A30A20A20A20A20A2A2A4A4A5A5A5A6A30A30A30A7A9A30A30A8台鼎中小企台鼎中小企业园业园机场机场财富兴园财富兴园印象钢谷印象钢谷盛创科技园盛创科技园重要总部基地项目分布图重要总部基地项目分布图65www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称项目名称地理位置地理位置容积率容积率户型面积户型面积层高层高大业领地大业领地松江工业区西部科技园1.34F/5F 双拼 1250+1550（15栋）6F/7F 双拼 1550+1850（17栋）8F/9F 双拼 2000+2200（10栋）9F 小高 4320 （3栋）地下一层:4.5m 首层:3.9m其他各层:3.33.5m名企公馆名企公馆松江泗砖南路255号1.585F 独栋 1463 （23栋） 5F/5F 双拼 1497+1215 （11栋）4F/5F 双拼 990+1249 （26栋）4F/5F/5F 三拼 934+1132+1160（06栋） 首层:4.5m 二层:3.6m 以上各层:3.3m财富兴园财富兴园松江嘉金高速车墩出口处1.514F 独栋 1300 （8栋）4F/4F 双拼 650+650 （8栋）4F 风车 6504=2600 （4栋）4F 圆弧 600共3600-6500 （4栋）4F 展示 230-600共2800-5000 （8栋）4F 围和 500-1000共1800-4500 （3栋） 首层:4.5m其他各层:3.3m钢领国际钢领国际宝山吴淞国际物流园区内友谊路以南，铁山路以西2.0418F 高层 120018=21600（01栋）10F 小高 100010=10000（07栋）6F 独栋 4006=2400 （46栋） 首层:3.6m总部基地项目总部基地项目66www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称项目名称地理位置地理位置容积率容积率户型面积户型面积层高层高慧创国际慧创国际嘉定区金沙江西路1555弄0.936F/6F 双拼 1900+1900 （3栋）6F/6F/6F 三拼 1900+1900+1900 （1栋）6F/10F/6F 三拼 1900+33000+1900（4栋）首层:4.8m其他各层:3.5m盛创企业家园盛创企业家园嘉定区徐行镇1.68F 小高 213-335 （2栋）5F 多层 1层108-200 ，2-5层41-78 （2栋）首层:4.5m其他各层:3.6m总部总部1 1号号闵行颛桥向阳工业园1.264F/4F 双拼 917+917（24栋）6F 独栋 2164 （02栋）7F 独栋 2600 （04栋）首层:6.6m其他各层:3.2m中邦中邦MOHO浦东新区王桥路10001024号0.63F 独栋 18002000（33栋） （1-2层750，3层400） 各层:3.5m总部基地项目总部基地项目67www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879总部基地项目销售情况汇总总部基地项目销售情况汇总项目名称开盘时间供应面积成交面积供应套数成交套数主力面积销售率09年均价入驻企业类型大业领地2007-9-13420243132233201100-250060.61%4665箱包企业、展示、IT、研发、贸易、财务结算、松江区管委会等职能部门名企公馆2008-5-30106280536058445900-150053.57%4726展示、研发、商务、创意钢领国际2007-12-610889086785649520100-80080.12%8669以钢铁物流服务为特征的钢铁产业聚集区总部1号2006-12-157750558845452900-210096.30%9168研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部企业总部慧创国际2005-12-16149025145869439429250-36097.72%9237吸引公司总部、营销、研发、创意中心盛创企业家园2008-1-29220301034520814740、220-30070.67%6669高新技术产业、先进制造业润和国际总部园2005-11-2431005224803623800-150063.89%9024罗氏、霍尼维尔、杜邦、中兴通讯、和记黄埔、中国光源、德国汉高、通用电气、美国陶氏上海中邦MOHO2005-12-138958586462164156350-60095.12%6918设计、展示、贸易、IT研发联邦国际2008-3-20106929395976402371200-180037.03%7200集办公,贸易,研发,展示,国际服务外包为一体的综合型商务集聚区以上数据来源于同策研究68www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879总部基地项目总结总部基地项目总结n上海总部基地项目多位于A20外环甚至是A30郊环以外区域；n建筑形态以7层以下低层和多层为主，且多为5层以下；排列呈现独栋，双拼和三拼等别墅形态；n单套面积多在1000平米以上，少量为200-600平米；较大面积设置抬高了潜在客户进入的门槛；n靠近所在区域内特色产业园区且定位指向性与特色产业园密切相关的项目租售和经营情况较好，如宝山紧邻宝钢的印象钢谷和钢领国际；而多数无鲜明个性的总部基地项目则租售和经营状况相对差很多。面积大，去化抗性强面积大，去化抗性强上海总部基地市场整体不景气，销售周期长上海总部基地市场整体不景气，销售周期长69www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目整体定位项目整体定位70www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879定位原则定位原则区域特征区域特征项目属性项目属性市场状况市场状况项目定位项目定位定位思路定位思路71www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879定位思路定位思路p昆山的制造业发展十分迅猛，它的生产性企业已经达到一个高度，但服务业所占的比例却大大低于全国中等城市的平均水平，从这样的现状来看，昆山应该发展现代服务业。p发展现代服务业将在制造业之后成为昆山经济发展最活跃的要素。作为一个制造型城市，昆山有大量的为大型知名企业服务的配套企业，他们对自有办公空间有个性需求。p在昆山，为企业提供自我的办公空间产品并不多见，高层写字楼因为地块空间等原因，因此低密度的办公空间应运而生。p在商业用地上可以做项目相关的商业配套，工业用地是不能做的，商业用地项目同时具有产权分割比较方便的特点。p就企业方面来讲，是要投入成本的，商业用地的产品可以办理按揭，在一定程度上可以帮助企业降低投入成本。总体市场需求总体市场需求72www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域特征：以世界级制造业为依托、依傍上海的国际商务后花园区域特征：以世界级制造业为依托、依傍上海的国际商务后花园n苏州和昆山强大的制造业强大的制造业基础，世界500强企业众多；n受上海辐射上海辐射影响显著，是上海名副其实的后花园后花园；n政府高起点实施的花桥国际商务城规划，优惠政策多且优惠幅度大国际商务城规划，优惠政策多且优惠幅度大。项目属性：地块便于规划，水资源优势项目属性：地块便于规划，水资源优势n地处国际商务城规划的总部基地内，入住企业可享受多项优惠政策；n基础配套设施仍在完善中，未来大交通优势明显；n地块方正平整，面积适中，有河流资源有河流资源。市场情况：总部办公市场竞争激烈，周边项目分割成小面积出售规避风险市场情况：总部办公市场竞争激烈，周边项目分割成小面积出售规避风险n商务城氛围尚不成熟氛围尚不成熟，周边办公项目基本采取小面积分割出售的应对策略办公项目基本采取小面积分割出售的应对策略；n项目周边及上海郊区聚集了众多大面积花园总部办公项目聚集了众多大面积花园总部办公项目，大面积产品市场竞争激烈且销售情况不理想。定位思路定位思路73www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879定位策略定位策略灵活定位策略规避风险灵活定位策略规避风险市场启示市场启示项目属性项目属性区域特性区域特性差异化竞争，发挥价差异化竞争，发挥价格优势，打造精致小格优势，打造精致小户型花园办公产品。户型花园办公产品。充分利用水资源充分利用水资源丰富项目景观系统丰富项目景观系统上海商务后花园上海商务后花园昆山的成本优势昆山的成本优势项目项目定位定位74www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879定位思路定位思路p项目周边沿312国道和外青松公路两侧聚集众多楼盘，已形成一定氛围和市场知名度。p此类楼盘以SOHO高层项目和纯办公写字楼为主，销售情况良好，特别是SOHO项目基本售罄，且2010年推盘量不多，以消化剩余房源为主。p总部基地概念楼盘无论是昆山和上海，由于单套面积大、总价高且很多项目自身定位模糊，销售情况不理想。p本项目占地253亩，考虑分两块开发，设三个出入口。p靠莲青路和徐公桥路侧规划高层SOHO和可分割单元办公楼，沿街商业配套。p靠312国道规划花园式办公房（地上三层，局部四层，附加半地下室空间），控制单套面积在180300平方米，走小别墅花园办公房路线，区内设置商务及生活配套设施。75www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879整体定位整体定位以昆山强大现代制造业为基础、依托上海强大市场吸力、服务于生产性企业的创智型现代服务业基地创智型现代服务业基地76www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户定位客户定位利用项目对入住企业税费减免的低门槛优势项目较上海同等地段办公产品的价格优势及未来便利的交通及法律等软硬件配套优势，扩大项目辐射范围吸引对办公区位无明显偏好的吸引对办公区位无明显偏好的创智型企业和青年创业者入住创智型企业和青年创业者入住在行业选择上偏重于信息、设计、广告、咨询、配套服务信息、设计、广告、咨询、配套服务等行业。上海、昆山本地及苏、锡、常地区投资客户群上海、昆山本地及苏、锡、常地区投资客户群77www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位利用项目自身优良地块条件和临河资源优势，打造生态型景观花园办公产品生态型景观花园办公产品丰富建筑样式创智型现代服务业办公场所时尚内部空间生态型景观设计部分挑高设计局部错层设计水景系统绿化系统挑高5.0米水绿交融层次分明高层soho产品花园办公楼180-300平米 35-60平米 小高层办公楼50-120平米78www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位SOHOSOHO办公是小型企业者创业的摇篮，由于其低总价，也是众多投资者的首选。办公是小型企业者创业的摇篮，由于其低总价，也是众多投资者的首选。 花园式办公花园式办公： 成功成功+ +实力实力+ +形象形象花园办公是一种全新的办公理念，是对传统办公项目的提升，随着社会的发展，传统高层办公上下电梯拥挤、停车困难、楼层里人员密度大等问题会越来越明显，而这些在花园式办公楼里都可以得到解决。”花园办公环境优美，更加人性化，还有一点是可以更好地彰显企业的形象，就像自己从原来的高楼搬到别墅里面一样，有一个品质和品味提升。此外，在传统办公大楼里企业的形象很难展示出来，在花园办公楼里，你可以直接把企业的形象和LOGO打到办公楼的外墙上，即是企业形象的展示，也是企业实力的象征。79www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位产品突出花园生态办公概念，具体表现在：产品突出花园生态办公概念，具体表现在：p小区绿化布置层次丰富p花园办公房做立体花园效果p配套商铺顶层做空中花园pSOHO高层电梯间设置连廊空中花园p水景广场和小区道路相结合p客户能切实感受到置身花园办公的与众不同80www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位立面效果图内部装饰效果图SOHO效果图SOHO效果图81www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位花园式办公房82www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位空中花园效果图83www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879道路绿化效果图产品定位产品定位84www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品定位产品定位水景效果85www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目经济指标测算项目经济指标测算86www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划方案规划方案SOHOSOHO高层（高层（2525层）层）小高层办公（小高层办公（1616层）层）花园办公（花园办公（3434层）层）水景广场入口水景广场入口SOHOSOHO主入口主入口次出入口次出入口87www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划方案说明规划方案说明项目总建筑面积约25万平方米，根据市场销售情况建议：p本项目花园办公房10万平方米（占地10万平方米规划）p高层SOHO五栋25层，每层面积1000平方米，共12.5万平米， 小高层办公楼2.5万平方米 总计15万平方米（占地68967平方米） 考虑沿街商铺面积1万平方米，实际可售面积为14万平方米88www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划方案规划方案经经 济济 指指 标标总建设用地 168967平方米总建筑面积约250000平方米独栋花园办公100000平方米SOHO高层+小高层办公楼140000平方米商业、相关配套10000平方米容积率1.589www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879基准价格定位思路基准价格定位思路定价方法：定价方法：根据区域在售竞品，通过区域竞案和根据区域在售竞品，通过区域竞案和本案的区位、环境、规划、配套、交通、产本案的区位、环境、规划、配套、交通、产品等一系列参数对比，来确定本案基准价格品等一系列参数对比，来确定本案基准价格可比案例：可比案例：花园办公项目花园办公项目SOHO项目项目联邦国际联邦国际中邦中邦MOHOMOHO中城花桥国际（别墅）中城花桥国际（别墅）中茵中茵国际商务花园国际商务花园亚太广场亚太广场壹克拉壹克拉90www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879类别类别细项标准细项标准权重权重亚太广场亚太广场壹克拉壹克拉中茵国际商务花园中茵国际商务花园拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区位价值10100%10100%1095%9.5交通条件10100%10100%1095%9.5基础配套1095%9.595%9.595%9.5环境资源895%7.690%7.290%7.2地块条件1095%9.590%995%9.5建筑规划1095%9.595%9.595%9.5品牌效应890%7.290%7.295%7.6项目配套895%7.690%7.290%7.2景观895%7.690%7.290%7.2户型功能1095%9.595%9.590%9.0附加值895%7.690%7.290%7.2合计合计10010095.693.592.4SOHO高层基准价格高层基准价格91www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879亚太广场亚太广场壹克拉壹克拉中茵国际商务花园中茵国际商务花园价格价格按标准层报价9200元/估算按报价8500元/m估算按不包租报价8000元/估算权重系数权重系数95.693.592.4实际参考价格实际参考价格879579487392参考权重参考权重30%30%40%本项目参考价格本项目参考价格2639+ 2384 + 2957= 79802639+ 2384 + 2957= 7980元元/ /平方米平方米SOHO高层基准价格高层基准价格92www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879类别类别细项标准细项标准权重权重联邦国际联邦国际 中邦中邦MOHOMOHO中城花桥国际（别墅）中城花桥国际（别墅）拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区位价值1090%990%995%9.5交通条件1090%990%995%9.5基础配套1095%9.595%9.595%9.5环境资源890%7.295%7.690%7.2地块条件1095%9.595%9.595%9.5建筑规划1095%9.595%9.595%9.5品牌效应890%7.2100%890%7.2项目配套895%7.695%7.695%7.6景观890%7.295%7.695%7.6户型功能1095%9.595%9.595%9.5附加值8100%895%7.690%7.2合计合计10010093.294.493.8花园办公基准价格花园办公基准价格93www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联邦国际联邦国际中邦中邦MOHOMOHO国际城花桥国际城花桥（别墅）（别墅）价格价格按报价7200元/估算按报价5000元/m估算按报价11000元/估算权重系数权重系数93.294.493.8实际参考价格实际参考价格6710472010318参考权重参考权重60%30%10%本项目参考价格本项目参考价格4026 + 1416+ 1032= 64744026 + 1416+ 1032= 6474元元/ /平方米平方米花园办公基准价格花园办公基准价格94www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879花园办公基准价格花园办公基准价格考虑到昆山花园办公项目少，且与本项目区位不同，考虑到昆山花园办公项目少，且与本项目区位不同，为保证测算的准确性和可参考性，故引入另外一种测算方法：为保证测算的准确性和可参考性，故引入另外一种测算方法：在同等区位中得出花园办公房与住宅楼盘的价格比系数p总部花园办公房销售情况良好p周边住宅楼盘处于3KM半径内，且有一定体量规模p住宅楼的物业形态为高层、小高层 测算目的：样本条件：测算公式：本案花园办公楼价格 = 周边在售住宅楼价格*价格比系数95www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879花园办公基准价格花园办公基准价格样本测算表样本测算表办公物业名称成交均价公寓项目（名称/地址）成交均价价格比系数价格比系数浦东润和国际总部9024阳光花城 / 紫薇路667弄胡姬花园 / 碧波路49弄105960.85164闵行颛桥总部1号9168清馨苑 / 申北路385弄都市富苑 / 都市路778弄107420.85345宝山钢领国际8669香逸湾 / 莲花山路517弄四季花城 / 镇泰路211弄108550.79862昆山联邦国际7200世茂蝶湖湾 / 长江南路188号新城域 / 长江南路88号85000.84706 平均加权值平均加权值0.83769本案？上海裕花园 / 徐公桥路鑫苑国际 / 绿地大道8250本测算方法得出的本案花园办公楼价格本测算方法得出的本案花园办公楼价格=8250元元/平方米平方米*0.83769=6911元元/平方米平方米96www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879花园办公基准价格花园办公基准价格 通过周边竞品楼盘得出花园办公价格为：6474元/平方米 通过价格比系数得出的花园办公价格为：6911元/平方米平均加权值得出本案花园办公价格：6693元/平方米97www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目基准价格确定本项目基准价格确定考虑到可比项目在报价上的折扣优惠在测算价格上以9.89.8折折计算 独栋花园办公 6693 * 98% = 6559元/平方米 SOHO高层 7980 * 98% = 7820元/平方米 考虑到项目体量达到25万平方米，销售周期在3年左右， 销售周期内价格平稳增长，给以测算价格10%的溢价但2009年市场火爆，价格升幅过快，因此10%溢价不计入本次测算独栋花园办公：独栋花园办公：65506550元元/ /平方米；平方米；SOHOSOHO高层：高层：78207820元元/ /平方米平方米总销售金额总销售金额=6550=6550元元/ /平方米平方米* *1010万方万方+7820+7820元元/ /平方米平方米* *1414万方万方=17.50=17.50亿元亿元98www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一、土地费用土地成本X土地契税土地成本*3%0.03X 小计：小计：1.03X1.03X二、开发成本前期工程费250元/ m25万平方米*250元=6250万建安工程费1800元/ m25万平方米*1800=45000万配套工程费350元/ m25万平方米*350=8750万 小计：小计：6000060000万万三、开发费用间接费(一)+(二)*3%0.0309X+1800万销售费用总销金额*5%8750万财务费用100元/ m25万平方米*100元=2500万 小计：小计：1305013050万万+0.0309X+0.0309X四、税费总销金额*6.5%1137511375万万项目总投资成本84425万+1.0609X成本测算表成本测算表99www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879成本测算表成本测算表总销售金额总销售金额17.50亿元总投资成本总投资成本8.4425亿元+1.0609X利润总表利润总表项目毛利润 = 总销金额总投资成本 项目毛利率 = 项目毛利润 / 总投资成本100www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目土地各收益率下的价格估算项目土地各收益率下的价格估算按照项目毛利润15%-40%，分别计算上述的 X，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：项目毛利润项目毛利润土地成本（万元）土地成本（万元）每亩地价（万元每亩地价（万元/ /亩）亩） 楼板价（元楼板价（元/ /平方米）平方米）1563860252.425242057883228.822882552385207.0207030%47309187.0187035%42610168.4168440%38246151.21512按上表毛利率中间段计，建议本项目拿地成本在按上表毛利率中间段计，建议本项目拿地成本在200万万/亩左右亩左右101www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879附件：上海重要总部基地个案参考附件：上海重要总部基地个案参考102www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879大业领地大业领地名企公馆名企公馆松江西部科技园区松江西部科技园区占地占地:1800亩亩建筑面积建筑面积:60万方万方容积率容积率:1.3集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。占地：占地：265亩亩建筑面积：建筑面积：28万方万方容积率：容积率：1.58集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。松江出口加工区松江出口加工区松江区域内企业总部型项目松江区域内企业总部型项目占地：占地：278亩亩建筑面积：建筑面积：28万万容积率：容积率：1.51首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。财富兴园国际企业园财富兴园国际企业园松江西部工业园区松江西部工业园区103www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879钢领国际钢领国际印象钢谷印象钢谷罗森宝商务中心罗森宝商务中心台鼎中小企业园台鼎中小企业园宝山钢铁物流园宝山钢铁物流园占地占地:347亩亩建筑面积建筑面积:48万方万方容积率容积率:2.04以钢铁物流服务为特征的钢铁产业聚集区，成为全国乃至全球最大的钢铁产业总部基地。占地：占地：600亩亩建筑面积：建筑面积：40万方万方容积率：容积率：0.98集科研、开发、生产、办公、会议、展示、生活、休闲和综合管理服务为一体的高配置、智能型、新兴现代化的综合性商务花园。宝山工业园宝山工业园占地：占地：250亩亩建筑面积：建筑面积：21万方万方容积率：容积率：1.24集生产、科贸、研发、 办公为一体的花园式厂房成为上海北翼重要的货物集散地 。宝山工业园宝山工业园宝山区域内企业总部型项目宝山区域内企业总部型项目104www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879闵行嘉定区域内企业总部型项目闵行嘉定区域内企业总部型项目占地：占地：150亩亩建筑面积：建筑面积：16万万容积率：容积率：1.6区域科研技术与先进制造业发展转化平台。盛创科技园盛创科技园嘉定徐行镇嘉定徐行镇慧创国际慧创国际占地：占地：6746亩亩建筑面积：建筑面积：420万方万方容积率：容积率：0.93知识化、生态型、枢纽及生产性服务业聚集区，吸引公司总部、营销、研发、设计中心，成为长三角企业总部基地首席。江桥现代物流园区江桥现代物流园区总部总部1号号占地：占地：500亩亩建筑面积：建筑面积：42万方万方容积率：容积率：1.26集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。闵行颛桥向阳工业园闵行颛桥向阳工业园105www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中邦中邦MOHO上海总部湾上海总部湾埔江智谷埔江智谷金桥出口加工区金桥出口加工区占地占地:180亩亩建筑面积建筑面积:7.3万方万方容积率：容积率：0.6集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。占地：占地：1400亩亩建筑面积：建筑面积：150万方万方容积率：容积率：1.61集展示、研发、商务、创意与一体的双生态上海产业创新总部园。南汇康桥工业区南汇康桥工业区占地：占地：1100亩亩建筑面积：建筑面积：88万方万方容积率：容积率：1.2集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。埔江工业园埔江工业园占地：占地：225亩亩建筑面积：建筑面积：10.4万万容积率：容积率：0.47首座现代化、商务化、人性化、园林式成长型总部园区。上河商务园上河商务园南汇工业区南汇工业区浦东南汇区域内企业总部型项目浦东南汇区域内企业总部型项目106www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879A30A30沪杭高速公路沪杭高速公路大业领地大业领地沪杭高速公路沪杭高速公路大学城站大学城站松江新城站松江新城站交通状况交通状况轨道轨道9号线号线 A8沪杭高速公路沪杭高速公路 A30同三国道同三国道 距离上海市中心距离上海市中心40公里公里 距离上海虹桥国际机场距离上海虹桥国际机场22公里公里 距离上海浦东机场距离上海浦东机场68公里公里 距离洋山深水港口距离洋山深水港口60公里公里路面状况路面状况双向双向6车道柏油马路车道柏油马路,车行非机动车行人行分车行非机动车行人行分 开。开。 道路基础设施配备良好。道路基础设施配备良好。 交通环境交通环境大业领地大业领地107www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879周边环境周边环境广富林路鼎盛路文翔路主要入口次要入口一期一期占地:1800亩建筑面积:60万方容积率:1.3均价:5300元/建筑设计:规划设计美国MG2建筑设计公司 上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司 大业领地大业领地108www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879园区内部交通动线园区内部交通动线人人防防地地下下车车库库地地下下车车库库地下车库出入口地下车库出入口地下车库人行出入口地下车库人行出入口车位比车位比:110:110A A区每栋地下有区每栋地下有4 4个私家车个私家车位位地下车位地下车位1010万万/ /个个 买地下买地下车位车位送地上车位送地上车位广富林路鼎盛路大业领地大业领地109www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品规划产品规划A1550+1250B1850+1550C12000+2200C22200+2000商商务务管管理理中中心心C区区 9F8FA区区 5F4FB区区 7F6F5F 4F9F8F6F7F8F9FD43209F商务管理中心商务管理中心办办公公楼楼中心绿地中心绿地天然水系天然水系大业领地大业领地110www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面建筑立面A1550+1250B1850+1550C2000+22005F 4F6F7F8F9FD43209F大业领地大业领地111www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879名企公馆名企公馆名企公馆：位于松江新桥，受松江出口加工区辐射占地面积265亩，建筑面积28万平方米。距市中心约20公里，沪杭、嘉金、沪青平、沪宁、莘奉金高速2小时辐射长三角中心城市，具有一定的交通优势一期经济技术指标一期经济技术指标总建筑面积：16万M2 容积率：1.46 绿化率：32%售价：4500-5500元/M2112www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879名企公馆名企公馆产品：整栋出售，分为独栋，双拼和三拼5F 独栋 1460 5F/5F 双拼 1500+1350 4F/5F 双拼 990+1240 4F/5F/5F 三拼 930+1150+1370 113www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879生活配套区生活配套区 员工中心员工中心仓储物流区仓储物流区办公研发区办公研发区商务配套区商务配套区 写字楼酒店、国际会展中心写字楼酒店、国际会展中心独栋型独栋型13004F双拼型双拼型650+6504F围合型（三户）围合型（三户）1800- 4500风车型风车型6504弧线型弧线型3600-65004F展示型展示型2800- 50004F4F4F中心景观区中心景观区组团景观组团景观入口景观区入口景观区产品规划产品规划财富兴园财富兴园114www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879独栋型独栋型13004F双拼型双拼型650+6504F围合型（三户）围合型（三户）1800- 45004F风车型风车型65044F建筑立面建筑立面财富兴园财富兴园115www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面建筑立面弧线型弧线型3600-65004F展示型展示型2800- 50004F财富兴园财富兴园116www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879卖新公路泗砖南路主入口次入口产品特点产品特点规划规划办公商务区办公商务区商务配套区商务配套区景观河道景观河道高尔夫球场高尔夫球场无地下车位无地下车位地上车位地上车位A1497+12155F5F4F5FB990+1249C1160+1132+9345F5F4FD14635F财富兴园财富兴园117www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品特点产品特点建筑外立面建筑外立面A1497+12155F5F4F5FB990+1249C1160+1132+9345F5F4FD14635F财富兴园财富兴园118www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 由8栋10-18层综合现代化智能高层办公楼、以及专为大中型企业度身定做的46栋企业总部大楼组成。高层办公楼层高3.4-3.6米，每栋配备2-4部电梯。标准面积290-1140平方米，整栋面积2200平方米。综合商务楼独栋总部楼交易市场沿街商铺经济技术指标占地面积347亩建筑面积400000 车库500个总体规划总体规划钢领国际钢领国际119www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面建筑立面钢领国际钢领国际120www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879景观规划景观规划钢领国际钢领国际121www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分为四期开发，目前开发的为一期。占地150亩，现已建成3300平方米的会所，以及35栋独立式的建筑，以双拼式结构布局，提供70套每套面积达286平方米左右的独立式研发空间及在建中的5幢高层研发楼。 设计风格：简约设计风格，项目大量采用了素混凝土，钢，玻璃元素，是目前我国最大素混凝土建筑体。印象钢谷 罗森宝商务中心经济技术指标占地面积600亩建筑面积400000 绿化率50%总体规划总体规划印象钢谷印象钢谷122www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879素混凝土素混凝土钢钢玻璃玻璃建筑立面建筑立面印象钢谷印象钢谷123www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面建筑立面印象钢谷印象钢谷124www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879景观规划景观规划印象钢谷印象钢谷125www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879总部总部1号号区位交通区位交通总部一号：上海财富天地企业园坐落于上海闵行区颛桥镇区位：西侧沪闵路、东侧莲花路、南侧云江路、北侧颛兴路交通：从总部一号出发，3分钟内可以驶上A4高速公路接入上海发达的高速公路网络，通过A20、沪闵高架迅速连通中环、内环以及A8、A9、A12等速公路。区位优势：上海交大、华东师大、华东理工等高等院校距离本项目都不足10分钟车程；这些都为智本型企业提供了良好的人才和科研成果转化条件。 126www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879总体规划总体规划财富置业集团总部财富置业集团总部11F研发服务中心研发服务中心锦江合作饭店锦江合作饭店B型型4FE1型型 7FB917+9174F7FE12600组团形式组团形式一期共计一期共计8888幢幢90026009002600独幢花园楼独幢花园楼中心花园中心花园E2型型 6F6FE22164总部总部1号号127www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面建筑立面B917+9174FE221646FE126007F总部总部1号号128www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879内部空间内部空间总部总部1号号129www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建材价格建材价格 外立面材质：外墙涂料+玻璃幕墙。 首层：6.6M。 物业管理公司：上海爱生特商用物业管理有限公司 物业费：2.8元/M2/月 均价：8000元/M2外墙涂料（元/M2 ）幕墙玻璃（元/M2）材料价格30元/M2210元/M2总部总部1号号130www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域功能定位建筑面积其他A区公共服务中心32000 行政中心，慧创国际销售中心，餐饮休闲中心B区总部办公楼75000 13栋6至10层的办公楼，共30个独立单元，单元面积1600到3300平方米C区（一期）总部办公楼72000 6栋小高，2栋多层，共24个独立单元，单元面积1900-3300平方米总体规划总体规划慧创国际慧创国际131www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879销售情况建筑面积物业费分层销售240-350 6元/月分单元整栋销售1900-3300 3.5元/月C C区（一期）区（一期）全装修商务空间建筑面积72000 底层层高4.8m标准层高3.5-3.6m车库312个配套设备三菱电梯，VRV小型中央空调配送一个屋顶花园/单元总体规划总体规划慧创国际慧创国际132www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面建筑立面慧创国际慧创国际133www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面建筑立面慧创国际慧创国际134www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面建筑立面慧创国际慧创国际135www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879盛创科技园盛创科技园盛创企业家园：徐行生产性服务业功能区，位于徐行镇南端，紧邻嘉定主城区无明显交通优势，主要辐射嘉定新城的产业目前在售项目经济技术指标目前在售项目经济技术指标总建筑面积：28678M2 容积率：1.9 绿化率：22%建筑密度：28.3%售价：5800元/M2物业管理费： 3.5元/平方米/月 136www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879盛创科技园盛创科技园20082008年年1 1月月 推出推出 一期一期A A区区4 4栋楼栋楼 两栋两栋5 5层层 公寓式办公楼公寓式办公楼两栋两栋8 8层层 带地下一层储藏室带地下一层储藏室 办公办公楼楼共共208208套套 总面积总面积2202122021平方米平方米137www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879盛创科技园盛创科技园8层办公楼平面分布层办公楼平面分布单套面积单套面积213-335平方米平方米138www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879盛创科技园盛创科技园5层办公楼平面分布层办公楼平面分布1层单套面积层单套面积108-200平方米平方米2-5层单套面积层单套面积41-78平方米平方米139www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），属中邦置业集团投资开发的工业地产项目，是集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。东：妙境北路 南：置业路西：利川路 北：王桥路客源：来自本地与江浙，以制造、进出口贸易为主。 中邦MOHO经济技术指标经济技术指标项目地址：浦东新区王桥路10001024号总建筑面积：7.2万M2 容积率：0.6 绿化率：32%标准层高：3.5M 得房率：85%售价：8000元/M2物业管理费： 4.5元/平方米/月 中邦中邦MOHO总体规划总体规划140www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879交通交通状况状况 轨道轨道2 2号线东延伸段号线东延伸段A30A30国道国道 距离浦东国际机场距离浦东国际机场1010公里公里 距外高桥港区距外高桥港区1919公里公里 距外环线距外环线3 3 公里公里路面状况路面状况 王桥路为双向王桥路为双向4 4车道柏油马路车道柏油马路, ,机动车数量较机动车数量较少，人车分离。少，人车分离。 道路基础设施良好。道路基础设施良好。 交通环境交通环境中邦中邦MOHO141www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品特点产品特点 采用石材干挂以及大面积玻璃做搭配的立面形态，位于办公空间的任何地方都能享受到充足的阳光。 单栋建筑面积：420620M2。 地上共3层（局部2层） 地下除部分停车外可用作办公、娱乐或储藏。 外立面采用大面积玻璃+石材贴面组合中邦中邦MOHO142www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879景观绿化景观绿化 绿化种植因地制宜，与功能密切结合。 植株讲究高、中、低层次搭配。 步行小道采用花砖拼砌，亲切、自然。中邦中邦MOHO143www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地下车库地下车库 每户配置810个地下车。 地库可通过楼梯直接入户或登上活动平台。 结合采光洞口设置绿化种植空间，起到改善地库空气与美化环境的作用。中邦中邦MOHO144www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879内部空间内部空间中邦中邦MOHO145www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879园区位于上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧，集研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等职能，定位于中小企业总部。交通便利，水系发达。东：召楼路 南：沈庄塘西：三鲁路 北：友谊河园区一期规划为多层大平面的研发楼群。浦江智谷浦江智谷经济技术指标经济技术指标项目地址：闵行区浦江镇联航路南北两侧规划设计：加拿大CPC建筑设计顾问公司规划用地：1100亩 总建筑面积：88万 M2容积率：1.2 绿化率：45%浦江智谷浦江智谷总体规划总体规划146www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879交通状况交通状况 距虹橋機場和浦東國際機場分別為21公里和38公里。 08年底开通的M8線，規劃延伸至浦江中心鎮區，距离园区约800M。 两条直达市内的公交站点，距离基地约800米。 路面状况路面状况 南側為東西向主要幹道聯航路路幅32米,机动车数量 较少，人车分离。 道路平整、基础设施状况良好。 交通环境交通环境浦江智谷浦江智谷147www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品特点产品特点研发研发 710号楼为研发，总建筑面积约25000，共分4层（局部层），单层建筑面积为58006800 ；可自由分割，最小可出租面积为400。 外立面采用大面积玻璃+石材贴面+涂料。 底层层高3.8m， 二层起层高为3.6m。 研发楼以出租为主，租金1.8元/m2.天，售价8500元/m2 。物管费12元/ m2.月。浦江智谷浦江智谷148www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879研发楼平面示意研发楼平面示意入口大堂西餐厅中餐厅垂直交通辅助入口辅助入口垂直交通垂直交通浦江智谷浦江智谷149www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879研发内部空间研发内部空间浦江智谷浦江智谷150www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品特点产品特点办公办公 号楼为项目的主体建筑，总建面积约12165m2，其中地上面积约9047m2。 由两栋椭圆型塔楼组成，底层裙房将其连接；两栋塔楼分别为五层和六层，各设两台电梯；每栋塔楼标准层建筑面积为746m2，内部空间无梁无柱，现为开发商自用。 整层起租：租金2.5元/m2.天，售价13000元/m2 。物管费18元/ m2.月。浦江智谷浦江智谷151www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879办公内部空间办公内部空间浦江智谷浦江智谷152www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879园区停车园区停车 地下一层为车库。 按八车位/千方标准配置地下停车位，因此办公车位约为70个，研发车位约为200个。 赠送两个车位使用/千方.年。 车位租金300元/月。 地面车位仅供访客临时停车。浦江智谷浦江智谷153www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879生态景观生态景观 本项目主推生态环境和资源回收利用的理念，采用了全新新风置换回收系统、楼板埋管恒温系统、屋顶绿化以及雨水收集系统等八项生态措施。浦江智谷浦江智谷154www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目主推生态环境和资源回收利用的理念，共采取了十项节能措施： 外墙外保温系统 雨水收集系统 外遮阳卷帘系统 双面LOW-E中空玻璃 全新风置换系统 屋顶绿化 楼板埋管系统 太阳能光热利用 地源热泵系统 LED节能照明由于众多生态设施的使用与维护使得项目的物业管理费较高，但今后能源费用的节省以及办公环境舒适度的提升确是有目共睹的。浦江智谷浦江智谷155www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879功能区域：功能区域：研发产业区/总部商务区/高档国际生活区设计单位：设计单位：美国PSA建筑设计公司上海现代华盖建筑设计公司开发单位：开发单位： 上海康月房地产开发有限公司 施工单位：施工单位： 浙江天元建设（集团）股份有限公司 上海湾总部上海湾总部156www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879轨轨道道11号号线线区域位置：区域位置：轨道轨道11号线号线 （规划（规划2010年开通）年开通） 罗南大道罗南大道2010年开通年开通 距离距离A20外环线外环线1.5公里公里 距离浦东机场距离浦东机场12公里公里 距离虹桥机场距离虹桥机场22公里公里 距离陆家嘴距离陆家嘴10公里公里 距离张江距离张江5公里公里 距离卢浦大桥距离卢浦大桥6公里公里 距离南浦大桥距离南浦大桥8公里公里区域位置区域位置上海湾总部上海湾总部157www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入口环境：入口环境：入口处警卫厅入口处警卫厅 东面是上海湾总部的东面是上海湾总部的logo 西面是造型雕塑西面是造型雕塑道路状况：道路状况：罗南大道：双向四车道，机动非机动分离罗南大道：双向四车道，机动非机动分离园区入口：双向分离两车道，人车分流园区入口：双向分离两车道，人车分流园区道路：双向两车道园区道路：双向两车道道路状况道路状况罗南大道罗南大道园区内道路园区内道路园区入口道路园区入口道路园区入口道路园区入口道路入口环境入口环境警卫亭警卫亭雕塑雕塑上海湾总部园上海湾总部园上海湾总部上海湾总部158www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划布局规划布局一、二、三期127亩，建筑面积7万方，17栋独栋别墅商务楼（1200-3000平米/栋）、3栋4-11层多功能研发楼，四期188亩低密度花园式独栋/双拼别墅商务楼。上海康桥先进制造业技术创业园孵化基地总建筑面积约6万平方米，其中孵化大楼4万平方米，中试基地2万平方米。孵化基地的建设将以推动先进制造业发展为目标，重点发展以先进装备技术研发和技术服务为主导的科技创业企业，康桥管委会将会入住，并配备10万平米的配套，包括综合会议中心、星级酒店、休闲健身中心、中西餐厅配套。 上海湾总部上海湾总部159www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划布局规划布局二期栋数建筑面积类型特色12栋1500-3000平米独栋/双拼临河景观平台上海湾总部上海湾总部160www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一期独栋商务别墅一期独栋商务别墅一期 门牌号建筑面积层数1号约2500平米32号约1500平米33号约1500平米34号约2500平米35号约1500平米3特色：特色：1.集中地下停车库/地面停车2.空中花园3.150-300平米私家景观花园4.建筑立面上海湾总部上海湾总部161www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879车库车库车库配备：车库配备：地面车位：5-6/栋 免费地下车位：10个/栋 8万/个上海湾总部上海湾总部162www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879空中花园空中花园空中花园：空中花园：南北各两个楼梯休憩廊道/草皮/防腐木平台上海湾总部上海湾总部163www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879私家景观花园私家景观花园私家景观：私家景观：单独的入口，水景小品铺地丰富多样池景池景入口入口小品小品小径小径上海湾总部上海湾总部164www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑建筑建筑：建筑：商务楼：3F 材料材料:建筑材料采用了现代外墙外保温、室内循环通风、双层中空玻璃等新技术和材料 玻璃幕墙:中空玻璃 230元/平米真石漆:40-50元/平米毛石：70-80元/平米涂料：120元/桶 25公斤/桶层高层高: 4.5米结构结构:大面积无梁楼板客源客源:科尼起重机设备有限公司上海高力国际地产咨询公司准备买断5幢样板房的产权再进行国际招标，引进企业.目标客群：国际大型企业，高端科技企业，创业阶段大型企业上海湾总部上海湾总部165www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879报告结束感谢聆听