兴安盟物业服务收费管理办法解析兴安盟物业服务收费管理办法解析主讲：方爱华主讲：方爱华兴安盟物业收费管理办法兴安盟物业收费管理办法 为进一步理顺物业服务收费秩序，规范收费行为，提高物业服务为进一步理顺物业服务收费秩序，规范收费行为，提高物业服务收费管理水平，促进物业服务市场的健康发展，改善人居、生产、收费管理水平，促进物业服务市场的健康发展，改善人居、生产、经营和工作环境，维护业主和物业服务企业的合法权益，经营和工作环境，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据根据中中华人民共和国价格法华人民共和国价格法、内蒙古自治区物业管理条例内蒙古自治区物业管理条例和自治区和自治区发展改革委、原建设厅关于印发发展改革委、原建设厅关于印发内蒙古自治区物业服务收费管理内蒙古自治区物业服务收费管理办法办法的通知（内发改费字的通知（内发改费字【20042004】17081708号）等有关规定，经价格号）等有关规定，经价格听证会，制定本办法。听证会，制定本办法。 n一、物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务委托合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。n二、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费机制通过市场竞争形成。n三、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关法律法规，严格履行服务合同，为业主提供质价相符的服务。同时物业服务企业也不得因业主托欠交物业服务费用，而擅自降低物业服务等级标准，搞恶性循环。n物业服务企业违反物业服务委托合同约定的，应按照物业服务委托合同约定承担违约责任。业主委员会（未成立业主委员会的由居民委员会）应当监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。n四、物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。n普通住宅小区和非小区住宅（单体楼）以及住宅区内的地下室、已出售的地下停车位、车库、商服、写字用房等的物业服务收费实行政府指导价。n别墅及除上述以外的其他物业服务收费实行市场调节价。n小区的划分按照内蒙古自治区物业管理条例和原自治区建设厅内蒙古自治区城镇居住物业管理区域划分办法（内建房字【2000】22号）等相关规定执行。n五、物业服务收费采用包干制或酬金制等方式，具体收费方式由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，并在物业服务合同中约定。n 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。n酬金制是指在预收的物业服务费中，按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式。n六、实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。n物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。n业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。n物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 n七、实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括：物业服务成本，法定税费和物业服务企业的利润。n实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，n八、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：n1、物业管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等；n2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；n3、物业管理区域清洁卫生费用；n4、物业管理区域绿化养护费用；n5、物业服务区域秩序维护费用；n6、办公费用；n7、物业服务企业固定资产折旧；n8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；n9、经业主同意的其它费用。n物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。n九、实行政府指导价的各类物业服务收费，按照分级管理、等级收费的原则，由业主委员会（未成立业主委员会的由社区居民委员会）代表业主与物业服务企业，协商确定所需物业服务等级标准，并根据确定的物业服务等级标准基准价格，在浮动幅度内协商确定收费标准，经业主大会通过后，在物业服务委托合同中约定。n实行市场调节价的物业服务收费方式及收费标准，由业主与物业服务企业在物业服务委托合同中协商约定。n十、我盟实行政府指导价的各类物业服务收费共划分为五个等级，即由高到低设定为：一级、二级、三级、四级、五级，个等级物业服务标准，即兴安盟物业服务收费等级确定指导标准（见附件一）。n十一、我盟实行政府指导价的各类住宅物业服务收费等级基准价格，即兴安盟物业服务收费等级标准基准价格见附件二。 n十二、我盟实行政府指导价的各类住宅物业服务收费标准，在等级标准基准价格的基础上，可上下浮动20%。住宅区内的地下室物业服务收费标准，在住宅物业服务收费标准的基础上，下浮50%；小区内的车库（含已出售的地下停车位）物业服务收费标准，与住宅物业服务收费标准的基础上，下浮20%；小区内的写字楼物业服务收费标准，在住宅物业服务收费标准的基础上上浮20%；小区内的商服物业服务收费标准，在住宅物业服务收费标准的基础上上浮30%。n此外，住宅区内如未加入城市污水管网，未交纳污水处理费的，可另收取污水清掏费，污水清掏费应据实分摊、据实收取，具体分摊方式和收费标准在物业服务合同中约定。n十三、物业服务费用以平方米(建筑面积)月元为计费单位，按月、季、年计收，由物业服务企业按照物业服务委托合同的约定向业主或使用人收取，预收期限不得超过12个月（含12个月）。物业服务收费额尾数为角，尾数不足0.10元的四舍五入。n十四、普通住宅前期物业服务收费由开发建设单位结合物业的特点，选择物业服务项目、服务等级，并按本通知的规定，在招标过程中作为投标价格，代招标结束后，与中标物业服务企业在前期物业服务委托合同中约定。开发建设单位销售物业时，要在房屋买卖合同中明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业报修范围和时限、违约责任等事项，或将前期物业服务委托合同作为房屋买卖合同附件提供给购房人，并严格履行物业保修责任。前期物业服务企业必须按照前期物业服务委托合同的服务内容及服务标准，提供相应的服务。n十五、与住宅配套使用的电梯、二次供水设施，有偿使用的地下停车位和固定封闭式存车处（车棚）收费，以及经业主大会同意，在不违反消防和安全等相关规定的情况下，在小区内道路或者场地上建设的露天停车位收费，实行政府定价。其中：兴安盟普通住宅电梯收费标准（见附件三）；住宅二次供水设施日常运行维护收费标准为：住宅和住宅区内写字用房每月每建筑平方米0.10元，住宅区内商服用房每月每建筑平方米0.20元；有偿使用的地下停车位和固定封闭式存车处（车棚），以及经业主大会同意，在不违反消防和安全等相关规定的情况下，在小区内道路或者场地上建设的露天停车位收费标准，由同级价格行政主管部门制定，报盟发展改革委备案后执行。所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。n其他利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照相关规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。n兴安盟普通住宅电梯收费方式，要逐步全面推行智能卡（IC卡）刷卡收费方式。n十六、物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准除政府价格行政主管部门有统一规定外，由双方约定收取费用。 n十七、物业服务企业签订物业服务委托合同（含前期物业服务合同）后10日内，需向同级价格行政主管部门，申领内蒙古自治区经营性服务价格收费证后方可向业主收取物业服务费。n申领申领内蒙古自治区经营性服务价格收费证内蒙古自治区经营性服务价格收费证需提交下列材料。需提交下列材料。n1、工商行政管理部门核发的、工商行政管理部门核发的营业执照营业执照；n2、技术监督部门核发的、技术监督部门核发的组织机构代码证组织机构代码证；n3、房地产行政主管部门核发的物业服务企业、房地产行政主管部门核发的物业服务企业资质等级证书资质等级证书；n4、企业法定代表人（负责人）身份证明；、企业法定代表人（负责人）身份证明；n5、物业服务委托合同（前期物业服务委托合同）；、物业服务委托合同（前期物业服务委托合同）；n6、税务登记机关核发的、税务登记机关核发的税务登记证税务登记证；n7、其他需提交的材料（业主大会通过的服务等级收费标准会议纪要）。其他需提交的材料（业主大会通过的服务等级收费标准会议纪要）。n十八、业主应当按照物业服务委托合同的约定，按时足额交纳物业服十八、业主应当按照物业服务委托合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务委托合同约定，逾期不交纳物业服务费用务费用。业主违反物业服务委托合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，的，业主委员会业主委员会（未成立业主委员会的由业主）应当（未成立业主委员会的由业主）应当协助协助其限期交纳；其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务务企业可以依法追缴。逾期不交纳的，物业服务务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约业主与物业使用人约定定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责业主负连带交纳责任。任。n发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务等费用，由物业出让产权转移之日的当月及以前发生的物业服务等费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务等费用，由物业人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务等费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。受让人承担；双方另有约定的，从其约定。n十九、十九、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业服务费，应由开发建设单单位原因未按时交给物业买受人的物业服务费，应由开发建设单位全额交纳。位全额交纳。n二十、二十、物业服务企业应当按照政府价格行政主管部门的规定，对物业服务企业应当按照政府价格行政主管部门的规定，对所有收费实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务所有收费实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务人员、服务标准、服务电话、监督举报电话，以及收内容、服务人员、服务标准、服务电话、监督举报电话，以及收费项目、收费标准、收费依据、定价方式等有关情况进行公示费项目、收费标准、收费依据、定价方式等有关情况进行公示。并定期征求业主的意见和建议，不断提高物业服务质量。并定期征求业主的意见和建议，不断提高物业服务质量。 n二十一、全盟各级价格行政主管部门，对普通住宅物业服务成本实行年度价格成本监审制度，根据物业服务内容和标准以及经济社会发展水平等因素测算物业服务成本。物业服务企业应做好物业各项管理服务的成本运营记录，由价格行政主管部门在开展价格成本调查时，物业服务企业需如实反映情况，提供必需的帐簿、成本资料、票据、文件以及其他资料等。n二十二、全盟各级价格行政主管部门、物业主管部门和街道办事处，乡镇苏木，要加强对物业服务企业的日常监管。对只收费不服务或多收费少服务，降低服务等级标准变相多收费等乱收费行为，要依法查处。同时对发现的问题，要督促物业服务企业及时整改。对拒不整改的物业服务企业，要记入企业信用档案，形成“诚实守信”“优胜劣汰”的良好市场氛围，促进和谐社会建设。n二十一、本通知自2013年4月1日起实行。本办法除实施前业主与物业服务企业已签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本通知实施后尚未到期的，可以按照原规定执行外，原有关规定如与本办法不一致的，一律以本办法为准。 n附件二：附件二：n兴安盟物业服务收费等级标准基准价格兴安盟物业服务收费等级标准基准价格n等级标准等级标准一级一级二级二级三级三级四级四级五级五级基准价格元基准价格元/月建筑平方米月建筑平方米n0.800.600.400.300.20n附件三：附件三：n兴安盟普通住宅电梯收费标准兴安盟普通住宅电梯收费标准n收费项目基础费用（元收费项目基础费用（元/户月）运行费用（元户月）运行费用（元/户月）备注收费标准户月）备注收费标准30n一十二层以下住宅：以二层为起点每层线性递增一十二层以下住宅：以二层为起点每层线性递增4元累进收费元累进收费。n一十三层以上至二十四层住宅：以二层为起点每层线性递增一十三层以上至二十四层住宅：以二层为起点每层线性递增3元累进收费元累进收费。n二十五层以下住宅：以二层为起点每层线性递增二十五层以下住宅：以二层为起点每层线性递增2元累进收费。例：一层运元累进收费。例：一层运行费用为行费用为0元；二层运行费用为元；二层运行费用为3元；三层运行费用为元；三层运行费用为6元；四层运行费用为元；四层运行费用为9元等，以此线性累进计收。元等，以此线性累进计收。n说明：说明：1、基础费用包括：电梯维护养护费、年安检费、综合保险费等。、基础费用包括：电梯维护养护费、年安检费、综合保险费等。n2、运行费用包括：人工费、电梯维修材料费、电费等。、运行费用包括：人工费、电梯维修材料费、电费等。n3、普通住宅电梯费、普通住宅电梯费=基础费用基础费用+运行费用运行费用感谢大家聆听！