一、区域综述南京仙林地区在新通过的南京城市总体规划纲要(2011年2030年)中，由原来的“新市区”定义被提升为“副城”级。将同主城（包括明城墙以内的老城区，和河西、南京南站），江北、东山两个副城及桥林、板桥、龙潭、永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口八个新城形成一主三副八新城的城市格局。根据近20年人口变动趋势和城市化推进水平预测，南京在2020年人口规模将达到1060万人左右，届时八个新城将担负起疏散主城及副城人口的任务。而现阶段，在一主三副的城市格局基本形成下，仙林、东山，江北三个副城已经开始承担起了疏散主城人口的任务。预计到2020年，三个副城人口将各超过100万。随着副城综合服务能力的提升与城市交通网络的不断完善，及对该地区未来价值提升的乐观估计，在这三个地区置业成为了首选。本报告所述楼盘包括：地铁二号线仙鹤门站周边朗诗钟山绿郡，保利紫晶山，紫金东郡及二号线底站经天路站附近保利罗兰香谷四楼盘。二、楼盘分述（一）朗诗钟山绿郡钟山绿郡 不负钟山1、楼盘信息均价均价22000元元/平方米平方米开发商开发商南京朗诗置业股份有限公司位置位置栖霞区马群大庄5号（东至凯旋路、西至规划绿地、北至仙林大道）销售信息销售信息朗诗钟山绿郡在售9号楼，多层电梯洋房，均价22000，为87平方米两房、140平方米三房和165平方米四房。优惠为：1.全款并7日内付清全款的优惠100元/平方米；2.商贷7日内付清装修全款和毛坯首付的优惠50元/平方米；3.3日内付款的，每支付10万元，总价优惠1800元；4.老业主优惠50元/平方米。现阶段9号楼仅余1、2层少量，预计9月中下旬会加推。占地面积占地面积97396.2容积率容积率1.2总建筑面积总建筑面积156760车位比车位比1：1.1得房率得房率84交付标准交付标准精装修交通情况交通情况地铁二号线仙鹤门站2号线,2号线东延线:仙鹤门站,仙鹤门站公交：50路、130路、138路、139路、310路钟山绿郡钟山绿郡朗诗地产九年深耕，持续创新，以引领“室内气候革命”为突破，全面提升室内空气品质；全新欧式新古典绿色精装洋房，另有带系统阳光地下室；13000乔林树阵，宅间、屋顶、垂直绿化景观；让建筑完美融于自然环境的同时，深度创造优质的人居舒适度，创新前所未有。绿郡A户型约87平米2室2厅1卫绿郡B户型约140平米3室2厅2卫绿郡C户型约165平米4室2厅2卫主要户型一览主要户型一览周边情况周边情况以北以北老式住宅小区以南以南建设、招商中的紫东创意园以东以东保利紫晶山以西以西紫气钟山、紫金东郡2、楼盘综述 本本 项项 目目仙居花园二手房信息：本月均价8681元/平米，比上月上涨3.48%，目前共发布出售房源17套出租房源29套。紫金东郡在售房源分布于10、12、15号楼，面积115-160平方米不等，均价15500元/平方米，全款可享97折优惠。园区于2009年1月正式成立，预计总投资28亿元，总占地1000亩，建筑面积50万平方米，规划容积率0.8，建筑密度仅为14%，绿地率达66%，具有良好的生态环境。项目8月26日推出17、26、27栋花园洋房和T7、8、9、10栋别墅，花园洋房的均价在17900元/平方米，一次性付款可享受2个点优惠，按揭1个点，此外老客户介绍新客户还可享受0.5%个点的优惠。3、个人分析优势优势 Strength劣势劣势 Weak科技型住宅，使人们拥有一个四季如春的家成为了现实，在南京拥有较大市场，且市场上同类型楼盘较少。随着人们对高科技住宅有了更多的认识，发现其并不是想象中的那么完美，因而对购买科技住宅有了更多的观望。随着城市交通的完善使得仙林地区与主城的联系更加便捷。2.2万的均价在周边楼盘中价格较高。临近紫金山，自然环境优越。小区绿化到位，周边配套设置完善机会机会 Opportunity威胁威胁 Threaten仙林新市区、紫东创意园的建设及仙林大学城为该项目带来了一定的高端需求客户。周边项目林立。楼盘以东仅一街之隔即为竞争楼盘保利紫晶山，同时还有位于西北的紫金东郡、紫气钟山及东面的中豪仙龙湾。一主三副的城市发展规划使得该地区未来具有极大发展空间。地铁二号线自西南向东将小区环绕、小区南面有宁芜铁路，受噪音影响。未来规划的地铁四号线建成后该楼盘成为双地铁房，升值空间较大。1、楼盘信息均价均价17400元元/平方米平方米开发商开发商保利江苏房地产发展有限公司位置位置栖霞区马群大庄6号地块销售信息销售信息项目8月26日推出17、26、27栋花园洋房和T7、8、9、10栋别墅，花园洋房的均价在17900元/平方米，一次性付款可享受2个点优惠，按揭1个点，此外老客户介绍新客户还可享受0.5%个点的优惠。截至8月28日已认购40套洋房、8套别墅。占地面积占地面积214000容积率容积率1.2总建筑面积总建筑面积257000m2得房率得房率85%车位比车位比1：1.7交付标准交付标准毛坯建筑类别建筑类别多层电梯洋房紫晶山2、楼盘综述周边情况周边情况以北老式住宅小区以南建设、招商中的紫东创意园以东中豪仙龙湾以西朗诗钟山绿郡、紫金东郡，紫气钟山交通情况：公交：50路、130路、138路、139路、310路、南汤线、东上线； 地铁：地铁2号线仙鹤门站旁，30分钟抵达新街口； 自驾车：仙林大道与土城头路交界东南角餐饮：百姓人家餐饮、老妈火锅、新仙林大酒店、名典咖啡休闲购物：苏果超市、仙林商业广场，仙林中心商业区、大成名店公园、麦当劳、ADIDAS、NAKE、李宁休闲娱乐：钟山国际高尔夫、南京赛马场、狮子山商务会所、索菲特钟山高尔夫酒店、克丽缇娜美容等医院配套：鼓楼医院仙林分院学区配套：仙林中小学、南师大附属实验中学、北京东路小学(分校)、南京外国语学校仙林分校、大学城十所知名高校公园：紫金山5A级国际风景区、钟山国际体育公园，聚宝山公园，狮子山公园 3、个人分析 保利紫晶山这个项目由于同朗诗钟山绿郡仅一街之隔，因而两楼盘共享其区位、自然环境等优势。以下分析仅从两者不同入手。优势优势交通交通相对钟山绿郡更近地铁口。实地体验相对钟山绿郡更近地铁口。实地体验除最北一排建筑外其余受地铁噪音影除最北一排建筑外其余受地铁噪音影响较小。响较小。品牌保利集团相对朗诗在消费者中更具认同感，影响更大。配备小区内配备南师大12班双语幼儿园，幼儿上学方便；小区东面将在2014年前建成一条观光绿化带，对小区居住环境有很大提升。交付同期开盘的房源中紫晶山交付时间比钟山绿郡早3各月左右；交付标准为毛坯房，相对于绿郡的精装修交付经济上更为合算且避免千篇一律的室内布局。劣势劣势户型户型这次推出的房源户型为140、160、195平方米三种，相对较大，不太适合首次置业、刚需群体。周边17、26和27号楼除了17号楼位于小区最南边不受地铁影响外26、27号楼或多或少都会受到一些噪音影响楼距紫晶山楼宇之间相隔约20米左右，对采光可能有些许影响。VS紫晶山楼距实拍钟山绿郡楼距实拍4、小结、补充保利紫晶山由于与朗诗钟山绿郡相距较近，两者不可避免的成为了竞争楼盘。综合以上分析，两楼盘各具优劣势。除了品牌、宣传、房价、配套，安保等决定因素之外，不能忽视决定一个楼盘销售好坏与否的关键因素人。在这里指的就是售楼员的质素，他们是在销售的第一线，担负着直接与客户沟通的责任。通过对两楼盘暗调，笔者认为紫晶山的售楼员综合素质略高于钟山绿郡。唯于紫金山 唯有紫晶山（三）紫金东郡1、楼盘信息均价均价15500元元/平方米平方米开发商苏宁置业位置徐庄软件园内苏宁大道销售信息紫金东郡在售房源分布于10、12、15号楼，面积115-160平方米不等，均价15500元/平方米，全款可享97折优惠。占地面积16万建筑面积180000m2容积率1.2得房率87左右建筑类别多层区位示意图2、楼盘综述周边情况周边情况总体位于徐庄软件园内，东南部项目以北苏宁总部，苏宁银河诺夫特酒店项目以南城郊居住区项目以西徐庄软件园主体部分项目以东地铁二号线仙林方向，翠屏紫气钟山，宁铜铁路徐庄软件园总体分布图，本项目在图例东南处项目以东有住宅翠屏紫气钟山宁铜铁路距售楼处50米左右画面正中偏下位置即为宁铜铁路东郡以西为徐庄软件园主体部分道路宽阔整洁车辆少，道旁植有桂花树东郡以南部分有汉庭酒店及加油站，为出行、居住带来方便同时西南面也是景观最好的地方，可以远眺钟山3、个人分析优势优势劣势劣势苏宁的品牌优势，在南京地区有较多认同感。东面距铁路过近，噪音影响较大。位于徐庄软件园内部，环境优雅静谧，休闲购物配套较全。距地铁仙鹤门站较远，出行公交50路班次较少，入行公交138、139、310坐一站后需步行15分钟左右。无私家车业主出入较为不便。退台花园洋房设计使阳台不再局促，使业主更加享受生活。1万5左右的均价在周边楼盘中具有较大竞争力。机会威胁周边徐庄软件园、仙林新市区、紫东创意园的建设及仙林大学城等高校为该项目带来了一定的高端需求客户。周边楼盘众多且本项目较地铁略远。一主三副的城市发展规划使得该地区未来具有极大发展空间。其楼房均价略高于同处园区内的翠屏紫气钟山。未来规划的地铁四号线建成后该楼盘成为双地铁房，升值空间较大。虽然距地铁较远，但取得了仙鹤门站的冠名权。4、小结，补充紫金东郡项目在区位上有着很明显的优势和劣势。在保持良好环境和增加公共交通频次这对矛盾上，需要找到一个较好的平衡，这点可以通过在园区内进行问卷调查达到。相对于紫晶山钟山绿郡的售楼处，紫金东郡没有外放音乐，这点可以考虑增加，在弱化火车噪音方面会起到或多或少的帮助。（四）保利罗兰香谷1、楼盘信息均价均价11000元元/平方米平方米开发商保利江苏宁祥房地产开发有限公司位置仙林湖公园以北，纬地路1号销售信息预计近期首次开盘，推出01、05栋共251套房源，缴纳5万元诚意金的客户可享0.5个点优惠，开盘当天成交的再享受1个点优惠，在指定时间内一次性付款再有2个点优惠，上述优惠为报批优惠，开盘当天可能会有其他优惠，现未公布。占地面积75466M2建筑面积211022M2容积率2.2建筑类别18栋高层交付时间2013年底2、楼盘综述万科金色领域（售楼处及价位未公开）建设中的仙林湖公园教育预留用地商办两用地规划中的地铁四号线象山站3、个人分析优势优势劣势劣势保利品牌效应较大。现阶段而言其所处位置较偏，交通不便。区位总体环境优秀，自然环境破坏较少，原生态得以保持。楼盘均价略高。机会威胁周边竞争楼盘少。交付时间较晚，出于对现价段从紧的楼市政策考虑，对于尚未完全开发的区域消费者缺少购买信心。随着仙林副城的发展该地区日后价值会有较大提升。规划的地铁四号线给出行带来方便。4、小结，补充如果按照现在的城市规划发展与该楼盘周边区域的开发计划，可以预计该地区会成为下一个购房热潮出现区域。然而现阶段即以1万1左右的均价开盘个人认为不是很好的时机。但从另一个角度说，罗兰香谷的开盘说不定会成为该地区购房热潮的开端，这需要等正式开盘后的数据支持。周边自然环境十分出色，但以后随着开发的不断深入环境是不是会出现不好的变化，这也是一个值得注意的方面，毕竟罗兰香谷在宣传时就以中央园林、湖景房概念为卖点。距售楼处1、2公里的地铁经天路底站附近楼盘实拍图楼盘实拍图谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生