上海大悦城商业综合体物业发展建议报告（一）（一）思路判定价值认同与轰动上海对于一个综合体来讲，高调与内容齐全是通常的做法，情感认同与价值追逐才是非常的成功。极速轰动上海，必须在风格上与众不同，同时手法上必须提升高度与关注度，引爆上海。产品品牌与项目品牌项目品牌作为一种顶级系列出现时，其价值更为明显。其美誉度和知名度提升后,集团品牌力将更快速提升。项目品牌为先，带动集团品牌。LUXURY PHENOMENONLUXURY PHENOMENON欲绽上海奇葩。区域价值与高度欲绽上海奇葩。区域价值与高度WONDERFUL BLOOMING IN SHANGHAIWONDERFUL BLOOMING IN SHANGHAI融合中粮上海精神。大悦城品牌再升级融合中粮上海精神。大悦城品牌再升级THE UPGRADING JOYCITY BLENDING IN SHANGHAITHE UPGRADING JOYCITY BLENDING IN SHANGHAI运筹。与华侨城的竞与合运筹。与华侨城的竞与合COMPETITION AND SYNERGY WITH OCTCOMPETITION AND SYNERGY WITH OCT破茧。产品功能选型破茧。产品功能选型THE FUNCTION SELECTIONGTHE FUNCTION SELECTIONG成蝶。产品开发理念及节奏成蝶。产品开发理念及节奏DEVELOPMENT PHILOSOPHY AND RHYTHMDEVELOPMENT PHILOSOPHY AND RHYTHM0101欲绽上海奇葩欲绽上海奇葩【区域价值与高度区域价值与高度】导引城市。聚焦中心区域土地供应少，土地稀缺！地块名称建面容积率成交年份竞得方黄浦江中心段E18单元1-10地块499982.42009年大新华物流控股(集团)有限公司海航置业控股(集团)有限公司海航实业控股有限公司黄浦江中心段E18单元1-8地块888362.42009年上海保利建锦房地产有限公司轨道交通10 号线海伦路站地块112132不大于3.992009年杭州紫元教育投资有限公司上海嘉联实业投资有限公司徐汇区徐家汇街道143 街坊（中漕新村地块）59035不大于2.52009年江苏熔盛造船有限公司外滩国际金融服务中心（8-1）地块270000-2010年上海证大置业有限公司黄浦区163街坊地块658044.82010年上海新黄浦（集团）有限责任公司上海新世界股份有限公司闸北区苏州河北岸东块41、42街坊地块12351741街坊：4.1442街坊：3.752010年华侨城集团闸北区苏州河北岸东块1街坊地块1329963.742010年深圳华侨城房地产有限公司徐汇区徐家汇街道146街坊8丘6.11 32011年上海住建创意投资有限公司闸北区95街坊16丘地块7.49 6.382011年上海申通地铁资产经营管理有限公司地块名称总建面容积率截止日期竞得方长宁区周家桥街道91街坊地块191962.252009上海朗华置业有限公司(南京朗诗房地产公司)徐虹北路8号地块120602.52009上海城建建设实业（集团）有限公司1234568910121234567891012核心区域内核心区域内供应稀缺供应稀缺市中心供应稀缺7核心区域核心区域内内供应稀缺供应稀缺市中心无供应商办综合用地09年至今，内环内中型及以上商办用地供应仅10幅住宅用地09年至今，中心地区几无住宅用地供应，仅在中心地段辐射区域供应2幅土地上海。本案位于8号线曲阜路站，距人民广场仅1公里，3公里范围内可到达多个各主要商业商务区，交通便利，四通八达；与南京东路步行街的规划尺度惊人相似；同时，项目所在区域正占据苏州河与黄浦江汇聚的源头城市尺度对比城市坐标交汇处新地标核心距离、规划尺度、交汇源头，决定新高度！距离南京东路步行街仅0.5公里距离外滩1.09公里距离人民广场1.4公里湾域复兴。l拥有4.7公里滨河带素有“黄金走廊”美誉的苏河湾，拥有4.7公里的滨河带，总规划用地面积为 3.19平方公里。l深厚的历史人文底蕴苏河湾地区历史底蕴深厚，融码头文化、仓库文化、民族宗教文化、商业金融文化于一体，积淀了老上海众多历史佳话与典故。l高端配套规划，打造新地标闸北区规划先集中优势建设苏河湾、打造新地标，然后由南向北逐步推进，树立闸北的新形象。目标将苏河湾黄金岸线建设成为，与上海国际化大都市水平相适应的高端商务商业区和以金融服务业为主的高档现代服务业集聚区。苏河湾滨河带功能规划布局本案A区商业商务B区商务百货宾馆餐饮娱乐居住C区居住商务E区居住商业文化办公D区商业文化休闲创意产业中粮大悦城苏河湾规划概念图建筑记录着往昔的岁月，镌刻着上海的情怀复兴，见证这城市的发展新亮点最后的黄金宝地，展望城市复兴！城市的高度。城市复兴与新地标伟大的城市复兴，注定将缔造城市地标的新辉煌！太平桥改造前，没有人能想象出今天的新天地。从今天新天地于上海的精神与象征符号，才能看出苏河湾未来之意义。新天地与城市复兴寻踪昨天。太平桥改建与新天地曾经,这里是 破旧的石库门聚居区亭子间、煤球饼；72家房客的场景在这里每天都在上演弄堂便是家庭生活的交汇之地 高端住宅、办公、配套协调发展这里林立起高端酒店式公寓，立体式室内商业步行街、剧院和五星级办公楼高档住宅区内还将兴建4000平方米规模的社区医疗中心、增设两个幼托，一所国际学校白驹过隙 。今天。太平桥城市复兴总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米新天地是太平桥改造规划的最重要一部分人工湖绿地翠湖天地瑞安集团总部大楼企业天地新天地太平桥改建与新天地一个以独有风华和独到品味交织建构的时尚生活坐标。由传统石库门建筑与现代建筑共同构成，云集格局众多特色服饰、餐饮商店，近年国际奢侈品品牌及高尚餐饮会所已然进驻。上海的上海的“大家闺秀大家闺秀”最具人气的顶级商业最具人气的顶级商业虽然不及金枝玉叶的精贵，但她的大度、优雅、包容，却得到了更多人的认可与赏识这里依旧是青砖铺地。门外是 风情万种的石库门弄堂，门里则是超现代的装帧艺术。一踱步间恍若穿越摩登上海摩登上海之之“新新” 新天地新天地餐饮：小南国、星巴克、采蝶轩、意大利餐厅、太平馆餐厅、天泰餐厅、湖庭、比萨马上诺、真的好海鲜餐厅、里斯南法国餐厅、上海锦江拉丁餐厅、一茶一坐、小山日本料理等文化：新天地一号瑞安会所、中央美术学院油画廊、屋里厢、吴谊艺术工作室名品、时尚、小资、洋文化汇聚在此服饰：I.T、MANGO、素然、VIVIENNE TAM、TWIN ANGEL、英伦风暴、Sisley、Miss Sixty、 The Gloss、Hugo Boss等生活：亚历山大会馆、慧思创智、Y+瑜伽生活馆、雅木轩、VIN、MOSCOT、DAUMIER、新天地国际影城等服务：美丽田园spa馆、VS、旅游咨询服务中心、新天地邮政所、pevonia、花旗财富管理中心等传统只是元素国际化的生活方式才是根本人气摩登上海摩登上海之之“新新” 新天地新天地国际文化的碰撞突显她摩登的气质，深深的吸引着一群时尚小资白领、外籍人士。他们趋之若鹜，只因为她内里的深邃&特色环境不可复制的石库门建筑特色品牌设计师作品、设计品牌概念店特色餐饮别具情调的各国风味餐饮，小、精致、有个性高端休闲升级版的配套休闲，比其它更好一点的诉求，健身会所、SPA、美容、电影大众娱乐借助公共空间进行的艺术、展览、Party，更强调参与性、培养新生活方式的接受群体她为何如此受欢迎？客群定位更广泛、规划更具特色、非定向消费群体庞大（观光客）新天地剖析溯源。DNA解析革新 小资 海派 情调启示对于太平桥与新天地的革新，解读她成功的深层次因素在于：在复兴的底蕴中注入新文化元素，并且通过规划与配套创造了新的生活方式与精神文化标签。从这一点看，苏河湾同样具备条件，某些方面可以说更优。那么，苏河湾，价值何在？苏河湾的价值高度求解年轮是岁月留给大树的记忆，皱纹是岁月留给人类的沧桑。时间在沙漏的轮回中悄然流逝，花开花又谢，一年又一年承载记忆的，唯有这片土地。载。历史A pair of natural creatures we desire Fan Sheng to the United States rose might never dieShakespeer载。历史苏州河东段与黄浦江交汇的源头，是英美租界最早开辟的区域，聚集了众多极具西方历史风貌与宗教文化的经典建筑，且大多保留至今丰富而悠久的历史人文资源载。历史曾经辉煌的历史，揭示苏河价值【揭秘1】山西北路早期石库门群诞生地慎余里隶属于苏河湾地区的山西北路西边，是最典型的早期石库门诞生地，沿街的房屋尤富有特色，从北至南，排列着各种风格类型的建筑群。其中，不少尚保存完好。【揭秘2】苏河湾华界曾汇聚了沪上各商贾名流19世纪后期，这块弹丸之地，汇聚了沪上各商贾名流。纺丝局股东徐棣山；富商徐润；总商会会长虞洽卿；地皮大王、黄金巨头周扶九此外，李鸿章之子李经方公馆，就坐落在安庆路。清廷邮传部大臣盛宣怀，其一处公馆坐落在塘沽路【揭秘3】沪上最后一座天后宫126年前，苏河湾曾耸立起一座历史上规模最大、形制最全、规格最高的天后宫。【揭秘4】最早连环画和红色报刊，发源苏河湾苏河湾曾是中国出版业的集聚地。最早的连环画和中共红色报刊，均发源于此。旧时：天后宫山西北路上的梁氏民宅慎余里（现存 ）精。择址地处世界级规划中心，黄金三角的诞生。酒店巨头蜂拥而至，堪比米兰、伦敦、巴厘岛她的魅力远胜过风景。外滩西扩，大外滩概念升级精。择址苏河湾发展枢纽上的 “黄金三角”苏河湾地处三大世界级规划中心，外滩+苏河湾的河湾气质更具汇聚效应苏河湾是上海沿江沿河开发轴线上的关键枢纽带，与北外滩、外滩源构成上海沿江沿河“黄金三角”，与浦东陆家嘴金融城相辉映。这一地理位置确定了苏河湾在城市功能体中不可或缺的位置。外滩精。择址华尔道夫落入 “凡间”外滩亚洲唯一的华尔道夫：外滩2号希尔顿全球酒店集团旗下的顶级奢华品牌上海外滩华尔道夫酒店正式开业。该酒店为美国希尔顿全球酒店集团除静安希尔顿之外在上海的又一落子。曾是具有传奇色彩的外滩2号上海总会，如今摇身一变，魅力重现，成为外滩上显赫的又一座超五星级酒店。“选择中国作为第一家华尔道夫酒店落户，是因为上海是世界顶级城市，在金融、商业、时尚以及文化等方面都具有强大的影响力。境外游客纷至沓来来访上海，加之本地游客的需求日趋至臻，这些都激发了酒店在这座中国人口最多的城市的发展愿景。”令她着迷的，并非只有美景 希尔顿集团CEO 克里斯托弗纳塞塔 金融、商业、时尚、文化的完美结合精。择址半岛酒店重归“故里”这里，承载着奢华的记忆半岛酒店（The Peninsula Hotels）始建于1928年，香港现存历史最悠久的的酒店，也是香港以至全球最豪华、最著名的酒店之一。上海半岛酒店项目，是外滩源工程中最先启动的项目。半岛酒店已经有香港、纽约、芝加哥、比佛利山、东京、曼谷、北京、马尼拉、上海9家半岛酒店，巴黎半岛酒店将在今年开业。 半岛酒店曾被选为全球十大知名酒店，曾入住的名人包括美国前总统理查德尼克松、影星奇勒基宝、NBA球星迈克尔乔丹等，英女皇伊丽莎白二世亦指定下榻。半岛酒店的劳斯莱斯车队是全球最大的劳斯莱斯车队。 半岛酒店由英籍犹太裔的嘉道理家族拥有及经营，由香港上市公司香港上海大酒店有限公司持有。 2004年5月7日，嘉道理家族宣布投资上海半岛酒店。这是它在阔别上海五十多年后，再次重返申城。香港上海大酒店有限公司成立于1866年，当时在香港和上海同时启动营业，至1924年它已拥有当时上海最豪华的三家饭店。二战之后，香港上海大酒店有限公司出让在内地的所有股权离开上海，转而以香港半岛作为酒店公司的旗舰标志。 “奢华大家”重归外滩 续写“百年情缘”精。择址宝格丽酒店入驻苏河湾宝格丽的选择第一站：米兰米兰是宝格丽酒店的第一站。位于最负盛名的商业及文化区vloesrivota Fratel Gabba，与著名的scala歌剧院和米兰植物园Ono Botanlco相邻 第二站：巴厘岛宝格丽第二座豪华酒店落于人间天堂“巴厘岛”，印度洋上空150多米的高处。在悬崖和海洋之间，长达1.5公里的海滩由于珊瑚礁的保护，只能通过度假村内部的专用倾斜电梯到达第三站：伦敦2012宝格丽选择伦敦市中心最负盛名的骑士桥 (Knightbridge) 区毗邻海德公园落成第三个酒店项目。 下一站，苏河湾。最挑剔的眼光，恋上了这片“湾”高。规划是什么使得这些酒店巨头蜂拥而至？苏河湾的规划价值在哪里？高。规划城市印记，苏河湾What makes them so crazy？l自东向西连通的历史人文景观轴线，形成新老建筑的交替变幻与延续串联苏河湾过去现在和未来的“时光纵轴”l借助重要的步行系统形成互补互动；环状系统涵盖历史遗址，同时又融合生态绿化，与苏州河的流向相对应。 l动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间，最终体现可持续的历史景观与城市景观，打造一流的地标式都市综合体.l打造苏州河生态走廊和曲阜路林荫大道两条“生态横轴”，横向贯通整个苏河湾地区苏河湾规划理念文化创意、商务、休闲旅游、生态宜居高。规划历史建筑的保留与兴建保留建筑的改建与运营。高。规划复兴与突破国际游艇俱乐部总建筑面积约500m2，为城市提供国际水准的滨水旅游体验公共生态绿地提升可持续发展的城市公共空间，注重低碳环保理念，结合多种绿化景观设计手法，通过水系加强与城市间的联系，体现丰富的休闲娱乐性高端商业配套高端酒店与会所高。规划品味与身份时尚品牌展示 艺术家工作室聚集 艺术品鉴赏与拍卖 继承 与 升华伟大的城市复兴，注定将缔造城市地标的新辉煌！曾经新天地赋予上海的，是摩登之上的文化融合海派且小资。苏河的未来，会是上海腾飞的至高点，它代表着上海名流社交圈的文化、富贵菁英的理想、及国际都市的脉搏与节点。区位价值前面是一种历史的风景，后面是一个城市的经济。新地标Location-wealth商业价值Business-wealth城市核心城市复兴江河黄金点国际巨头品牌入驻高端商业规划生活价值Lifestyle-wealth生态宜居生态景观轴艺术人文熏陶苏河历史人文沉淀艺术产业规划文化传播主题活动多种产业推动价值外滩金融圈辐射范围富贵圈层的理想生活高端商业配套顶级会所、酒店、游艇码头身份标签苏河文化价值核心CBD拓展区域 金融中心的助力支点 国际都会人才中枢文化新地标带动旅游、贸易、传媒产业的发展多元化的休闲娱乐巨头企业的入驻价值。高度Loft创意空间高端商业艺术生态宜居酒店式服务最新理念潮流时尚新娱乐宝格丽会所尖端设计规划国际化多元化标杆畅捷历史人文富贵菁英外籍国际方式颠覆夜生活苏河湾 DNA地标奢侈品华尔道夫核心CBD游艇会时尚生活，国际方式精品价值。高度富贵菁英VS小资国际化生活血统与印记小资颠覆VS革新：国际方式：价值。高度再造并超越融合并超越曾经的经典整体物业发展标志性，完整的城市都会功能VS. 新天地之于 大悦城配套体系时尚与人文结合的升级，标签性、场所感0202运筹，与华侨城的竞与合运筹，与华侨城的竞与合【华侨城项目与本案的竞争及关系】【华侨城项目与本案的竞争及关系】今日的苏河湾今日的苏河湾今日苏河湾华侨城的愿景随着华侨城苏河湾项目启动建设序幕的揭开，这块市中心区域仅有的黄金地块已越来越受到社会各方面的关注。不得不提华侨城华侨城的愿景华侨城综合25年来成片开发的成熟经验，目标立足于将苏河湾项目打造成为传承历史文脉，同时又融合艺术、时尚、商业、居住及都市娱乐，符合可持续发展理念全新的城市综合体，为上海呈现一座又一城市地标，为上海的城市复兴作出贡献。华侨城苏河湾策划概念主题u 总体项目内部形成一条自东向西连通的历史人文历史人文景观轴线，形成新老建筑的交替变幻与延续。u 借助重要的步行系统形成互补互动；环状系统涵盖历史遗址，同时又融合生态绿化，与苏州河的流向相对应。u 动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间，最终体现可持续的历史景观与城市景观，打造一流的地标式都市综合体。 本案u目前摘得1#、41#、42#地块，均临近苏州河，具有比本案更好的河景资源。u1#地块，东至河南路，南临北苏州河路，西至山西北路。41#/42#地块的四至边界为：北至曲阜路，东至浙江北路，西至文安路，南至北苏州河路、紧邻苏州河。两个地块由甘肃路划分。今日苏河湾华侨城的愿景4142街坊1街坊项目整体定位“历史文化及景观资源型”市中心综合体，项目整体功能形态丰富华侨城整体规划思路2010年2月11日，苏河湾1街坊，商办住综合用地，出让面积3556万；70.2亿元，楼板价5.28万元/，全国单价地王。 地标性顶级豪宅组团定位，以滨水别墅、超高层豪宅公寓(T2/T3)、顶级酒店（宝格丽）和酒店式公寓（T1）为主体规划1街坊规划思路分析华侨城1街坊经济指标类型经济指标类型经济指标地上总建筑面积约133，000高层住宅约54，000占地面积约42,000服务式公寓约40，000容积率3.74别墅约5，500用地规划性质公共设施用地、居住用地、市政及绿化用地商业约4，000酒店及配套（会所、酒店设施）约28，000高地价&土地可开发性好于41/42街坊，因此1街坊定位于顶级豪宅组团，以滨水别墅、超高层豪宅公寓(T2/T3、46F150米)、顶级酒店和酒店式公寓（T1，44F150米）为主体规划，塑造项目豪宅地标感；由于土地开发性质要求和项目配套考虑，地块设有一定商业，但通过下沉式商业空间设置和西北角车道主入口处设置，减少商业对居住产品的不利影响。