第五章第五章 房地产估价原则房地产估价原则 第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述 第二节第二节 独立、客观、公正原则（掌握）独立、客观、公正原则（掌握） 第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握） 第四节第四节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握） 第五节第五节 估价时点原则（掌握）估价时点原则（掌握） 第六节第六节 替代原则（熟悉）替代原则（熟悉） 第七节第七节 谨慎原则（熟悉）谨慎原则（熟悉）1第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义（了解）一、房地产估价原则的含义（了解） 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结提炼了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。2第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述二、房地产估价原则的种类（熟悉）二、房地产估价原则的种类（熟悉）l六项（普适性原则，或一般原则）：l基本原则，最高行为准则独立、客观、公正原则l技术性原则合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则3第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述三、房地产估价原则的作用（熟悉）三、房地产估价原则的作用（熟悉）l 可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性；l 对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或相似；l 帮助估价师思考和衡量估价对象的价值，并把价值界定到合理的较小范围内，评估出更精准的价值。4第二节第二节 独立、客观、公正原则（掌握）独立、客观、公正原则（掌握）1、含义：l独立：要求估价师凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预。l客观：要求估价师从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带着自己的好恶、情感和偏见。l公正：要求估价师公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人任何一方。5第二节第二节 独立、客观、公正原则（掌握）独立、客观、公正原则（掌握）2、措施保障：l 房地产估价机构是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构；l 估价机构和估价师应与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系；6第二节第二节 独立、客观、公正原则（掌握）独立、客观、公正原则（掌握）l 估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力；l 估价师必须有良好的职业道德，不受任何私心杂念的影响7第二节第二节 独立、客观、公正原则（掌握）独立、客观、公正原则（掌握）3、估价师应本着下列假设进行估价：l 各方当事人均是出于利已动机并且是精明、谨慎行事的；l 估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即“换位思考”；l 再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。8第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）1、合法原则要求估价结果是在依法依法判定的估价对象权益下的价值。此处的“法”是广义的“法”。 原因原因：房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。9第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）2、遵守合法原则应做到五个方面：（1）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案（不动产登记簿）以及相关合同（例如租赁权应依据租赁合同）等其他合法权属证明为依据。10第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）说明说明：A、遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能评估，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。B、从理论上讲，任何权利状况的房地产都可估价，只是其评估价值应与其权利状况相匹配。11第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）（2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。（3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。 处分方式包括：买卖、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。12第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）（4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。 具体说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守相应的政府定价和政府指导价。（5）房地产估价应当采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。13第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）3、合法原则的具体应用： （1）房屋征收估价中： A、被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的性质和面积直接相关。 B、被征收房屋的性质和面积一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准； C、各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；14第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握） D、征收人与被征收人对被征收房屋的性质或面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估。 E、在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征收人或被征收人应当向城市规划行政主管部门申请确认；在对被征收房屋的面积不能协商一致时，应当向房屋面积鉴定机构申请鉴定或委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。15第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）（2）房地产抵押估价中： A、评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。16第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）B、评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程款。C、评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。17第三节第三节 合法原则（掌握）合法原则（掌握）D、法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。E、法律、法规和政策规定找押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。 F、法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。18第四节第四节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握）1、含义：、含义： 最高最佳使用：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。 包括用途（或用途组合）、规模、集约度、档次上的最佳。19第四节第四节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握） 原因：因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这也是房地产利用竞争与优选的结果。20第四节第四节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握）2、最高最佳使用必须同时满足四个条件下：（1）法律上许可（2）技术上可能（3）经济上可地（4）价值最大化21第四节第四节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握）3、最高最佳使用原则与合法原则的关系：l 遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；l 遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。22第四节第四节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握）4、把握最高最佳使用原则的三个经济学原理：l收益递增递减原理；均衡原理；适合原理l当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。23第四节第四节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握）5、最高最佳使用要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明：24第四节第四节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握） （1）保持现状前提 （2）装饰装修改造前提 （3）改变用途前提 （4）重新开发前提（5）上述情形的某种组合25第五节第五节 估价时点原则（掌握）估价时点原则（掌握） 1、含义：l估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。l原因：影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的，因而同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值；故，每一个价值都对应着一个时间。l估价时点根据估价目的来确定，一般用公历年月日表示。26第五节第五节 估价时点原则（掌握）估价时点原则（掌握）2、估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。3、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。五种情形（P166表）：27第五节第五节 估价时点原则（掌握）估价时点原则（掌握）（1）估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价；（2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；（3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是最常见最大量的；28第五节第五节 估价时点原则（掌握）估价时点原则（掌握）（4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房的价值。l 例：评估拆迁中的房屋产权调换的差价在评估所调换房屋的房地产市场价格时，应特别注意两点：l 估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致；l 估价对象状况如期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准，并将拆迁安置补偿协议作为估价报告的一个附件29第五节第五节 估价时点原则（掌握）估价时点原则（掌握）（5）估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况下。30第六节第六节 替代原则（熟悉）替代原则（熟悉） 1、含义：l替代原则要求估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。l原因：根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。31第六节第六节 替代原则（熟悉）替代原则（熟悉） 2、在具体的房地产估价中替代原则指明了下列两点： （1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的求知价格； （2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。32第七节第七节 谨慎原则（熟悉）谨慎原则（熟悉） 1、含义： 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。33第七节第七节 谨慎原则（熟悉）谨慎原则（熟悉） 2、抵押估价指导意见中关于遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看； （2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧；34第七节第七节 谨慎原则（熟悉）谨慎原则（熟悉） （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低； （4）在运用假设开发法估价时，不就高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关税费和利润。35