浅谈浅谈 未来商业地产开展未来商业地产开展概念概念形式形式特征特征简单讲，商业地产即“商业+地产，房地产是其躯壳，核心是商业运营商业地产培育期长，高风险，高回报，行业专业要求复杂购物中心酒店主题商场写字楼专业市场商业街概述2011.32010.31903828.32282435.1成交均价元成交均价元/平方米平方米成交面成交面积万平方米万平方米本市上月商办物业数据本市上月商办物业数据现状图表显示，3月全市新房市场上的商办物业合计成交35.1万平方米，同比去年3月上涨24%，成交均价为22824元/平方米，同比去年上升了20%。另外在过去5年内的同期比较中今年3月沪上商办物业成交面积是最大的受调控影响，如今的住宅地产正受到前所未有的打压，市场大量的潜在需求必定要寻求新的出口，因此商业地产正迎来一次难得的机遇。保利在去年宣布，未来3-5年，将商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。方案到2021年，将持有的商业地产提升至总资产的10%。万科早在2021年底曾表示，除80%开发工程为住宅产品外，其余20%将开发商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。未来模式转变过去开发商大多将商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运营商。但随着越来越多的开发商认识到这一点后，相信商业地产操作模式将在未来几年从地产开发模式向商业不动产运作模式彻底的转变。先开发、后销售先定位招商，后投资建设（订单式）红星美凯龙的主力店会跟开发商共同建设商业体。在前期的时候就会要派人前去现场进行技术支持，与开发商共同设计定位，把规划做在前面。案例未来复合型人才商业地产的运作包含了选址、规划、招商、运营等众多环节，因此复合型人才便成了引领工程成功的关键。土地运营土地运营建筑规划建筑规划人才知识结构人才知识结构复合性复合性商业开发商业开发零售运营零售运营市场营销市场营销物业管理物业管理未来 外乡特色风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但目前中国大多数商业地产工程还是照搬欧美风格，明显可以看到对外乡特色的挖掘还远远不够。个人认为越是融合了外乡风俗文化的工程，越能展现其长久生命力，在千篇一律的商业工程中鹤立鸡群。上上海海新新天天地地经经典典案案例例新天地的石库门建筑群，其外表保存了当年的砖墙、屋瓦、石库门、以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统里弄与现代感的新建筑融为一体。它不仅是国际化的高档休闲娱乐中心，也是中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最正确去处。产品设计和开发的根本程序 1、产品决策阶段 包括市场预测、技术调研、先行试验、可行性试验、开发决策等。 2、设计阶段 包括方案设计、技术设计、工作图设计等。 3、试制阶段 包括样机试制、小批试制。 4、定型投产阶段 工艺文件确定、工艺装备定型、设备的配置与调试、检测仪器的配置与标定、外协点的设置 产品标准的编制应在此阶段完成。 5、持续改进阶段 改进设计 产品设计标准化 1、产品系列化设计 产品系列化是通过对同类产品全面的技术、经济分析与研究，结合产品的参数、尺寸进行合理分档和分级，形成规那么的数列。通过基型产品的选择与开发将其结构典型化，并合理地规划，形成产品品种和规格的系列。工业产品的系列一般包括：制定产品参数系列，编制系列型谱和系列设计等三个方面。 a 制定产品参数系列 制定产品参数系列是指将产品的结构、性能参数(如重量、容量等和几何尺寸参数如直径、长度、中心距等合理地排列成有规律的数列。 确定尺寸、参数系列分档间距时，既要考虑用户选择的经济性与适宜性，又要考虑生产本钱的合理性。在综合技术、经济分析根底上寻求最正确方案。 未来 城市综合体时代“谁拥有城市综合体，谁就将拥有城市未来 。多家商业地产巨头都开始以城市综合体加速扩张，如万达集团今年宣称将上马17个万达广场；中粮集团去年就宣布，未来2-3年要在全国复制10个以上大悦城。城市综合体工程既能实现短期现金回笼，也能实现长期资金回报：如综合体里的住宅版块可以解决资金快速回笼问题，酒店、商铺等商业局部可以持续享受长期的资金回报。领跑者领跑者领跑者领跑者万达集团领跑全国商业地产十余年，以万达广场命名的城市综合体始终是其核心产品体验式消费体验式消费体验式消费体验式消费未来商业模式应集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，综合体变便是最好的载体进军二三线城市进军二三线城市越来越多有实力的开发商进军具有发展潜力的二三线城市，而城市综合体成为他们的首选项目 Click for more infoClick for more infoClick for more info万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了多种功能，并在业态间形成了良好的互动而万达在创造巨额经济利益的同时，也创造了大量的外部正效益，使企业与社会和谐统一单单店店组组合合店店综综合合体体城城市市万万达达发发展展阶阶段段商业商业商务商务住宅住宅完善城市区域功能提升城市商业档次新增大量就业岗位创造持续巨额税收Back上上海海大大宁宁国国际际广广场场经经典典案案例例60%30%10%娱乐休闲购物旅游商业场所客流统计商业场所客流统计一些大城市商业场所的客流有6 5以上是为了旅游和娱乐休闲，购物客流仅占三成。可见体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，开展针对这种商业模式的城市综合体将有很大的利润空间。大宁国际广场是上海最大开放式商业广场，其最大特色便是体验式消费。在大宁除了购物还有多种娱乐休闲活动。大宁的中央广场还会定期安排文艺演出供游客免费欣赏。大宁的这种亲民特色正是体验式消费的精髓，他使人们在消费的同时愉悦身心。他与传统商业的区别在于消费互动性强，重在情感消费。相对单一业态，这种强调休闲娱乐性的多业态综合体无疑具有更好的前景。Back综合体工程在小城市拥有着更大的潜力，因为小城市往往只需要一两个商业中心，而这一两个中心对整个城市的辐射力和影响力远远超过了在一级城市，它不仅拉动了这个城市的吸引力，还能马上带动周边产业开展，加上当地政府的扶持，这些都说明对二三线城市的扩张将是大势所趋8.4万平方米 3.08亿万达芜湖4.0万平米44亿南京中商徐州4.3万平方米47亿南京中商淮安由于由于地价具有明地价具有明显的地区性和地显的地区性和地域性，且受域性，且受土地土地用途、地租、利用途、地租、利息等诸多因素的息等诸多因素的影响，因此其价影响，因此其价格差异较大格差异较大 68.6万平米66.6亿绿城台州地地地地块块开开开开发发商商商商成交价格成交价格成交价格成交价格出出出出让让面面面面积积备注备注备注备注二三二三线城市城市综合体合体项目部分数据（目部分数据（11年年1月）月）结束语商业地产拥有光明的未来的同时也面临一些挑战。首先，商业地产是高门槛的运作模式，专业性强，资金、实力欠缺的开发商难以驾驭，如城市综合体工程，其对市场和投资者就有极高的要求。另外，盲目扩张会带来供给过剩，假设投资者抱着投机心理乱入商业地产，多年后商业地产很可能同样会受到政府的调控抑制。说到底，我国的商业地产市场还远未到达成熟阶段，招商后纠纷不断、效劳和整体管理缺乏，不少工程直接导致烂尾。因此在现阶段，只有将市场正规化、稳定化才是未来商业地产健康开展的前提。感谢观看