房地产开发经营房地产开发经营与管理与管理第二章第二章房地产市场房地产市场房地产开发与经营 【本章学习目标本章学习目标】 以认知点和掌握点为出发以认知点和掌握点为出发点，以本章技能点为最终掌握目点，以本章技能点为最终掌握目标，掌握有关房地产、房地产市标，掌握有关房地产、房地产市场、房地产市场细分及其预测的场、房地产市场细分及其预测的概念、原理和方法。概念、原理和方法。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营一、房地产市场的内涵一、房地产市场的内涵一、房地产市场的内涵一、房地产市场的内涵概念概念概念概念第一节第一节 房地产市场基础房地产市场基础 1 1市场市场市场市场商品交易关系的总和。商品交易关系的总和。第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 房地产市场有狭义和广义两层含义。房地产市场有狭义和广义两层含义。房地产市场有狭义和广义两层含义。房地产市场有狭义和广义两层含义。 从广义上说，房地产市场是整个社会房地产交易关系的从广义上说，房地产市场是整个社会房地产交易关系的从广义上说，房地产市场是整个社会房地产交易关系的从广义上说，房地产市场是整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。 2 2房地产市场房地产市场 从狭义上说，房地产市场是指房产和地产的买卖、租赁、从狭义上说，房地产市场是指房产和地产的买卖、租赁、从狭义上说，房地产市场是指房产和地产的买卖、租赁、从狭义上说，房地产市场是指房产和地产的买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。抵押、典当等交易活动的场所。抵押、典当等交易活动的场所。抵押、典当等交易活动的场所。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。金、运行机制等因素构成的系统。金、运行机制等因素构成的系统。金、运行机制等因素构成的系统。 房地产市场是房地产交易双方经济关系即房地产全房地产市场是房地产交易双方经济关系即房地产全房地产市场是房地产交易双方经济关系即房地产全房地产市场是房地产交易双方经济关系即房地产全部流通过程的总和。包括土地的出让、转让、抵押、开部流通过程的总和。包括土地的出让、转让、抵押、开部流通过程的总和。包括土地的出让、转让、抵押、开部流通过程的总和。包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产的买卖、租赁、抵押、信托和融资，以及与发，房地产的买卖、租赁、抵押、信托和融资，以及与发，房地产的买卖、租赁、抵押、信托和融资，以及与发，房地产的买卖、租赁、抵押、信托和融资，以及与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等。房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等。房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等。房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营（一）房产市场（一）房产市场二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型 一切以房屋为标的物的权益让渡行一切以房屋为标的物的权益让渡行为，均属此类市场。在这一市场上，交为，均属此类市场。在这一市场上，交易的是房屋所有权或使用权的法律文件。易的是房屋所有权或使用权的法律文件。房产市场包括现货和期货买卖、租赁、房产市场包括现货和期货买卖、租赁、交换、抵押、典当等交易活动形成的市交换、抵押、典当等交易活动形成的市场。场。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营（二）地产市场（二）地产市场2. 2. 土地使用权、转让市场。土地使用权、转让市场。土地使用权、转让市场。土地使用权、转让市场。 包括（包括（包括（包括（1 1）一级市场，即土地出让市场；（）一级市场，即土地出让市场；（）一级市场，即土地出让市场；（）一级市场，即土地出让市场；（2 2）二）二）二）二级市场，土地使用权转让市场；（级市场，土地使用权转让市场；（级市场，土地使用权转让市场；（级市场，土地使用权转让市场；（3 3）三级市场，即土）三级市场，即土）三级市场，即土）三级市场，即土地使用者之间将自己的土地使用权，按在批租合同规地使用者之间将自己的土地使用权，按在批租合同规地使用者之间将自己的土地使用权，按在批租合同规地使用者之间将自己的土地使用权，按在批租合同规定的期限内，按合同要求再横向转让、转租或抵押。定的期限内，按合同要求再横向转让、转租或抵押。定的期限内，按合同要求再横向转让、转租或抵押。定的期限内，按合同要求再横向转让、转租或抵押。 1. 1. 土地所有权市场，即征地市场。土地所有权市场，即征地市场。土地所有权市场，即征地市场。土地所有权市场，即征地市场。3. 3. 土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地使用性质而形成的市场就是土地开发市场。使用性质而形成的市场就是土地开发市场。使用性质而形成的市场就是土地开发市场。使用性质而形成的市场就是土地开发市场。第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营（三）房地产综合服务市场（三）房地产综合服务市场 1 1、房地产金融市场：、房地产金融市场：通过房地产专业银行通过房地产专业银行通过房地产专业银行通过房地产专业银行和其他银行等金融机构，用信贷、发行股票和证券，开发和其他银行等金融机构，用信贷、发行股票和证券，开发和其他银行等金融机构，用信贷、发行股票和证券，开发和其他银行等金融机构，用信贷、发行股票和证券，开发房地产储蓄业务和资金融通业务而形成的市场。房地产储蓄业务和资金融通业务而形成的市场。房地产储蓄业务和资金融通业务而形成的市场。房地产储蓄业务和资金融通业务而形成的市场。 2 2、房地产劳务市场：、房地产劳务市场：为房地产开发、经营、为房地产开发、经营、为房地产开发、经营、为房地产开发、经营、管理、服务活动提供劳务的市场。管理、服务活动提供劳务的市场。管理、服务活动提供劳务的市场。管理、服务活动提供劳务的市场。 3 3、房地产技术信息市场：、房地产技术信息市场：为各类房地为各类房地为各类房地为各类房地产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及国内外有关资料的市场。分析及国内外有关资料的市场。分析及国内外有关资料的市场。分析及国内外有关资料的市场。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营1 1 1 1房地产市场的主体房地产市场的主体房地产市场的主体房地产市场的主体 指直接或间接地参与房地产商品交易的各方。指直接或间接地参与房地产商品交易的各方。指直接或间接地参与房地产商品交易的各方。指直接或间接地参与房地产商品交易的各方。vv（1 1 1 1）房地产供给主体）房地产供给主体）房地产供给主体）房地产供给主体 即房地产市场上的房地产商品的即房地产市场上的房地产商品的即房地产市场上的房地产商品的即房地产市场上的房地产商品的供应方。供应方。供应方。供应方。vv（2 2 2 2）房地产需求主体）房地产需求主体）房地产需求主体）房地产需求主体 即从市场上购买或承租房地产商即从市场上购买或承租房地产商即从市场上购买或承租房地产商即从市场上购买或承租房地产商品，获得房地产商品所有权或使用权的单位或个人。品，获得房地产商品所有权或使用权的单位或个人。品，获得房地产商品所有权或使用权的单位或个人。品，获得房地产商品所有权或使用权的单位或个人。vv（3 3 3 3）房地产中介机构）房地产中介机构）房地产中介机构）房地产中介机构 即房地产代理经营中的中介机构即房地产代理经营中的中介机构即房地产代理经营中的中介机构即房地产代理经营中的中介机构和经纪人，主要是从事经营活动，提供信息和咨询服务等。和经纪人，主要是从事经营活动，提供信息和咨询服务等。和经纪人，主要是从事经营活动，提供信息和咨询服务等。和经纪人，主要是从事经营活动，提供信息和咨询服务等。vv（4 4 4 4）房地产融资主体）房地产融资主体）房地产融资主体）房地产融资主体 即以资金投入保证房地产市场成即以资金投入保证房地产市场成即以资金投入保证房地产市场成即以资金投入保证房地产市场成功运作的功运作的功运作的功运作的方。方。方。方。vv（5 5 5 5）房地产市场管理者）房地产市场管理者）房地产市场管理者）房地产市场管理者 在我国，房地产市场管理者主在我国，房地产市场管理者主在我国，房地产市场管理者主在我国，房地产市场管理者主要指政府及其所属的具体职能部门要指政府及其所属的具体职能部门要指政府及其所属的具体职能部门要指政府及其所属的具体职能部门建设部和国土资源建设部和国土资源建设部和国土资源建设部和国土资源部及地方管理部门。部及地方管理部门。部及地方管理部门。部及地方管理部门。 三、三、房地产市场的房地产市场的主客体主客体第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 2 2房地产市场的客体房地产市场的客体 指房地产交易指房地产交易 对象，包括房产和地产对象，包括房产和地产以及与其相关的服务和以及与其相关的服务和信息。信息。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 四、四、房地产市场房地产市场的特征的特征p17都市性都市性区域性区域性供给调节的滞后性供给调节的滞后性供给的稀缺性供给的稀缺性垄断性垄断性第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营第二节第二节 房地产市场房地产市场运行运行一、房地产市场的运行机制一、房地产市场的运行机制一、房地产市场的运行机制一、房地产市场的运行机制1 1市场机制市场机制 指房地产市场所具有的自动驱使供求指房地产市场所具有的自动驱使供求关系平衡的功能。关系平衡的功能。（1 1）供求机制）供求机制）供求机制）供求机制 市场机制是通过市场上供求关系的变化带动市场市场机制是通过市场上供求关系的变化带动市场市场机制是通过市场上供求关系的变化带动市场市场机制是通过市场上供求关系的变化带动市场的运行，即供求状况会影响市场价格围绕生产价格上的运行，即供求状况会影响市场价格围绕生产价格上的运行，即供求状况会影响市场价格围绕生产价格上的运行，即供求状况会影响市场价格围绕生产价格上下波动，价格是调节房地产市场的核心。下波动，价格是调节房地产市场的核心。下波动，价格是调节房地产市场的核心。下波动，价格是调节房地产市场的核心。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 一个完善、规范化的房地产市场，供求、价格、一个完善、规范化的房地产市场，供求、价格、一个完善、规范化的房地产市场，供求、价格、一个完善、规范化的房地产市场，供求、价格、利率的变动、都是通过竞争来实现的。房地产的交利率的变动、都是通过竞争来实现的。房地产的交利率的变动、都是通过竞争来实现的。房地产的交利率的变动、都是通过竞争来实现的。房地产的交易既包括买方之间的竞争和卖方之间的竞争，同时易既包括买方之间的竞争和卖方之间的竞争，同时易既包括买方之间的竞争和卖方之间的竞争，同时易既包括买方之间的竞争和卖方之间的竞争，同时也包括买卖双方之间的竞争。也包括买卖双方之间的竞争。也包括买卖双方之间的竞争。也包括买卖双方之间的竞争。 （2 2）竞争机制）竞争机制）竞争机制）竞争机制（3 3 3 3）风险机制）风险机制）风险机制）风险机制 房地产是一个预期利润丰厚的产业，根据风险房地产是一个预期利润丰厚的产业，根据风险房地产是一个预期利润丰厚的产业，根据风险房地产是一个预期利润丰厚的产业，根据风险同酬的原则，必然也存在很大的风险。在房地产市同酬的原则，必然也存在很大的风险。在房地产市同酬的原则，必然也存在很大的风险。在房地产市同酬的原则，必然也存在很大的风险。在房地产市场上，买卖双方必须对利益和风险作出正确的衡量，场上，买卖双方必须对利益和风险作出正确的衡量，场上，买卖双方必须对利益和风险作出正确的衡量，场上，买卖双方必须对利益和风险作出正确的衡量，并据以调节自己的行为。并据以调节自己的行为。并据以调节自己的行为。并据以调节自己的行为。 2 2计划机制计划机制第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 二、市场细分二、市场细分 1 1房地产市场细分的概念房地产市场细分的概念v （1 1）市场细分）市场细分 v （2 2）房地产市场细分）房地产市场细分 2 2房地产市场细分的原则房地产市场细分的原则v （1 1）可衡量性）可衡量性 v （2 2）可区分性）可区分性 v （3 3）可进入性）可进入性 v （4 4）可盈利性）可盈利性 v （5 5）稳定性）稳定性 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营三、房地产市场细分的方法三、房地产市场细分的方法（1 1）单一变量因素法单一变量因素法 （2 2）综合因素法综合因素法（3）主导因素法主导因素法 （4）序列因素法序列因素法第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营四、房地产市场细分的依据四、房地产市场细分的依据地理细分地理细分人口细分人口细分 心理细分心理细分行为细分行为细分 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 五、房地产市场细分的程序五、房地产市场细分的程序v 1 1根据企业目标选定产品市场范围；根据企业目标选定产品市场范围； v 2 2列举潜在顾客的基本要求；列举潜在顾客的基本要求；v 3 3分析潜在顾客的不同需求；分析潜在顾客的不同需求；v 4 4舍去潜在顾客的共同需求；舍去潜在顾客的共同需求；v 5 5进一步认识各细分市场的特点；进一步认识各细分市场的特点； v 6 6估算各细分市场的规模大小。估算各细分市场的规模大小。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营第三节第三节 房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测 一、房地产市场预测的概念和意义一、房地产市场预测的概念和意义 （一）房地产市场预测的概念（一）房地产市场预测的概念 房地产市场预测是指在房地产市场调房地产市场预测是指在房地产市场调查的基础上，利用已获取的各种信息，运查的基础上，利用已获取的各种信息，运用科学的方法和手段，对房地产市场供求用科学的方法和手段，对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，为房地产开发和经营决策以分析和判断，为房地产开发和经营决策提供依据。提供依据。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 （二）房地产市场预测的意义（二）房地产市场预测的意义v 1 1市场预测是房地产企业投资决策的市场预测是房地产企业投资决策的依据；依据； v 2 2市场预测是市场营销的前提；市场预测是市场营销的前提；v 3 3市场预测有助于提高企业的竞争力；市场预测有助于提高企业的竞争力；v 4 4市场预测有助于企业减少经营的盲市场预测有助于企业减少经营的盲目性和风险性。目性和风险性。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 二、房地产市场预测的种类二、房地产市场预测的种类 1 1商品层次商品层次v （1 1）单项商品预测）单项商品预测 v （2 2）商品总额预测）商品总额预测 2 2时间层次时间层次 v （1 1）长期预测）长期预测 v （2 2）中期预测）中期预测 v （3 3）近期预测）近期预测 v （4 4）短期预测）短期预测 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 3 3空间层次空间层次 v （1 1）宏观市场预测）宏观市场预测 v （2 2）微观市场预测）微观市场预测 4 4属性层次属性层次 v （1 1）定性预测）定性预测 v （2 2）定量预测）定量预测 v （3 3）定性预测和定量预测相结合）定性预测和定量预测相结合 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营三、房地产市场预测的原理三、房地产市场预测的原理 连贯性原理连贯性原理类推性原理类推性原理相关性原理相关性原理第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营四、房地产市场预测的内容四、房地产市场预测的内容 v 1 1国民经济发展趋势预测国民经济发展趋势预测v 2 2国家方针政策所带来影响的预测国家方针政策所带来影响的预测v 3 3房地产市场需求量预测房地产市场需求量预测 v 4 4技术发展预测技术发展预测v 5 5销售前景预测销售前景预测v 6 6产品生命周期预测产品生命周期预测v 7 7供给能力预测供给能力预测 v 8 8市场价格走向的预测市场价格走向的预测v 9 9市场竞争情况的预测市场竞争情况的预测第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 五、五、房地产市场房地产市场预测的程序预测的程序拟定预测工作计划拟定预测工作计划用于决策用于决策选择预测方法选择预测方法收集与整理资料收集与整理资料确立预测目标确立预测目标实施预测实施预测预测结果评价预测结果评价第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营六、房地产市场预测的方法六、房地产市场预测的方法 1 1特斐尔法（德尔菲）特斐尔法（德尔菲） 又称专家调查法，又称专家调查法，是指以不记名方式轮番是指以不记名方式轮番征询专家意见，最终得征询专家意见，最终得出预测结果的集体经验出预测结果的集体经验判断法。判断法。 第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产开发与经营 2 2 2 2时间序列法时间序列法时间序列法时间序列法 就是将历史资料和数据按一定时间序列构就是将历史资料和数据按一定时间序列构就是将历史资料和数据按一定时间序列构就是将历史资料和数据按一定时间序列构成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测。成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测。成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测。成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测。v（1 1 1 1）简单平均法）简单平均法）简单平均法）简单平均法 v（2 2 2 2）加权平均法）加权平均法）加权平均法）加权平均法 v（3 3 3 3）移动平均法）移动平均法）移动平均法）移动平均法 v（4 4 4 4）指数平滑法）指数平滑法）指数平滑法）指数平滑法 3 3 3 3回归分析法回归分析法回归分析法回归分析法 4 4 4 4弹性分析法弹性分析法弹性分析法弹性分析法 5 5 5 5投入产出分析法投入产出分析法投入产出分析法投入产出分析法 6 6 6 6价格指数分析法价格指数分析法价格指数分析法价格指数分析法 7 7 7 7房地产估价法房地产估价法房地产估价法房地产估价法 第二章第二章 房地产市场房地产市场 刚才的发言，如刚才的发言，如有不当之处请多指有不当之处请多指正。谢谢大家！正。谢谢大家！26