第六章第六章 资产评估途径与方法资产评估途径与方法第一节资产评估途径与方法概述第一节资产评估途径与方法概述第二节市场途径第二节市场途径第三节收益途径第三节收益途径第四节成本途径第四节成本途径第五节评估途径及其方法的选择第五节评估途径及其方法的选择第一节第一节 资产评估途径与方法概述资产评估途径与方法概述 查阅 资产评估准则基本准则 最具代表性的资产评估途径有市场途径、收益途径和成本途径第二节第二节 市场途径市场途径 一、基本含义 评估价值 = 市场参照交易价格 + 评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - 评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照物交易价格 修正系数 二、基本前提 1、公开市场；2、可比性（功能的可比性/市场条件的可比性/间隔时间短）。三、基本程序1.选择参照物；2.在评估 对象与参照物之间选择比较因素；3.指标对比、量化差异；4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；5.综合分析确定评估结果。四、进行比较分析和调整的可比因素主要有： 1.功能; 2.实体特征和质量; 3.市场条件; 4.交易条件。五、市场途径的具体方法1 、直接比较法（可比性要求较高）（1）现行市价法：（参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度）（2）市价折扣法：（差异主要体现在某一明显因素上-交易条件）例1（3）功能价值类比法：（差异主要体现在某一明显因素上-功能）例2和例3（4）价格指数调整法：（差异主要体现在某一明显因素上-时间）例4（5）成新率价格调整法：（差异主要体现在某一明显因素上-成新程度）参照物与评估对象存在若干因素需要进行调整时，可用以下方法：（1）市场售价类比法：例5（2）价值比率法： 成本市价法 例6 市盈率倍数法（适用于企业价值的评估）：例7市盈率市盈率(倍)=每股市价每股利润2 、间接比较法 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象。和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物各自分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。一、基本含义：评估价值 = 被评资产未来预期收益的现值二、基本前提：1.未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2.风险也可以预测；3.获利年限可以预测。三、基本程序：1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率；4.用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结果。 第三节收益途径第三节收益途径四、基本参数 1、预期资产净现金流的估算 2、折现率的估算 折现率和资本化率都属于必要投资报酬率，必要投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率。3、收益期限的确定 五、 收益法计算常用公式纯收益每年变化，收益年期有限时P= R /（1+r）n 例8（一）在纯收益不变时 1收益永续： P = A / r2收益年期有限： P= A/r 1-1/（1+r）n 3收益年期有限，资本化率为0时：P = A n（二） 纯收益在若干年后不变 1.收益永续：P= R /（1+r）i Ar（1+r）n 例92.收益年期有限：P=R /（1+r）iAr（1+r）t 1-1/（1+r）n-t 例9 （三） 纯收益等额变化时等额递增，年期无限时：P = A / r+ B/ r2 等额递增，年期有限时：P =( A / r+ B/ r2 ) 1-1/ （1+r）n -Bn/r （1+r）n 等额递减，年期无限时：P = A / r - B/ r2等额递减，年期有限时：P =( A / r-B/ r2 ) 1-1/ （1+r）n +Bn/r （1+r）n （四） 纯收益等比变化时 1.等比递增，年期无限时： P = A /（r-s） 2.等比递增，年期有限时： P = A /（r-s） 1-（1+s）n/（1+r）n 3.等比递减，年期无限时： P = A /（rs） 4.等比递减，年期有限时： P = A /（rs） 1-（1s）n/（1+r）n （五）纯收益若干年不变，若干年后，资产以价格P出售时P= A/r 1-1/（1+r）n P/ （1+r）n =A*PVIFAr,n+P*PVIFr,n PVAn：Annuity present value 年金现值年金现值 可通过查年金值系数表求得可通过查年金值系数表求得一、基本含义评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 二、基本前提1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态;2.应当具备可利用的历史资料;3.形成资产价值的耗费体现社会或行业平均水平.三、基本要素1、复原重置成本和更新重置成本2、实体性贬值 3、功能性贬值 4、经济性贬值 第四节成本途径第四节成本途径实例：陈月林老家在农村有房子一幢，该房子于2007年3月建造完工，建筑面积200平方米，造价为40万元。2012年3月准备出让，用成本法评估其价值。一.重置成本：复原重置成本：60万元更新重置成本：58万元（现在造同样的房子可用空心砖作材料，用更先进的施工机械）二.实体性贬值：估计该房子可用50年，其实体性贬值为 605/50=6万元三.功能性贬值：与现在刚造好的同类房子相比，该房子没有煤气管道，窗户也较小，因此每年要增加使用成本1000元，45年折现为24000元。四.经济性贬值：该房子濒临诸永高速，由于噪音与空气污染，若出租，房租每年损失1500元， 45年折现为36000元。评估值=5862.43.6=46万元或：评估值=6062.4+（6058）3.6=46万元（一）重置核算法：例10 （二）价格指数法：例11资产重置成本 = 资产原始成本（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）资产重置成本 =资产原始成本（1+物价变动指数） = 资产原始成本环比价格指数四、重置成本的估算 （三）功能价值法：例12待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力 参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法：P170例6待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x（五）统计分析法：例13在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。（一）观测法（又叫成新率法）实体性贬值 =重置成本（1 成新率）（二）使用年限法：例14实体性贬值 =（重置成本-预计残值） （实际已使用年限 总使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用时间 五、实体性贬值的估算 （三）修复费用法 如果资产可以通过修复恢复到其全新状态,可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用. P181例14是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值额=(被评估资产年净超额运营成本折现系数)（一）功能性贬值的估算步骤（二）应用举例:例15六、功能性贬值的估算 是由于外界因素造成资产利用能力下降造成的贬值。1.间接计算法经济性贬值额=经济性贬值率重置成本例162.直接计算法经济性贬值额=资产年收益损失额(1-所得税税率) (P/A,r,n)应用举例:例16， P184例16和例17七、经济性贬值的估算 一、评估途径之间的关系 1、联系：评估结果趋同从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。 2、区别：基本前提不同，选最直接且最有效率的评估方法完成评估任务。由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。第五节评估途径及其方法的选择第五节评估途径及其方法的选择二、评估途径和方法的选择1 、根据价值类型：市场价值类型时可按市场途径收益途径成本途径的顺序选择。2、与评估对象相适应 在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲：3、受可搜集到的数据和信息资料的制约可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产成本法适宜评估小组讨论 各小组预先分工制作评估案例三个:房地产和机器设备各一个,无形资产和企业价值选一个.在班级作总结发言（发言时做成PPT，上交时打印成WORD文档）。