竞争定位竞争楼盘环境竞争价格竞争楼盘碧桂园南湖湾楼盘基本信息开发商徐州市贾汪碧桂园房地产开发有限公司开盘日期2014.9.27电话物业公司广东碧桂园物业服务有限公司南湖湾分公司物业费1.8元/建筑风格西班牙系列美墅容积率0.49绿化率80%优惠信息建筑类别纯双拼别墅，3层占地面积65366建筑面积72034512月特价房一口价5300元/，限量、限时车位车位配比100%销售状态在售装修毛坯位置江苏省徐州市贾汪区小南湖湿地公园南侧交通状况临近206国道及徐贾快速通道，25路直达市区配套设施教育：新新小学,东方公司幼儿园,贾汪英才中学，贾汪中学 医院：济民医院金融：中国信合(北泉信用分社),贾汪农村信用合作联社24小时自助银行商业：惠丰超市(泉涯路) 餐饮：大红鹰美食,神仙全羊馆,高记把子肉羊肉烩面宾馆：百泉招待所,馨源宾馆休闲：力龙武馆,金海湾浴场,金乐美音乐会所结构户型主力户型最高价最低价均价别墅172263平米均价7100元/平米综合评价优势户型面积可接受，品牌开发商劣势配套缺乏，周围环境一般、价位高楼盘华润置地云龙湖悦府楼盘基本信息开发商华润置地（徐州）有限公司开盘日期2013.12.1电话物业公司华润置地（北京）物业管理有限责任公司徐州分公司物业费3.8元/平方米月 洋房3.80元/平方米月、叠拼4.50元/平方米月、联排5.00元/平方米月建筑风格法国皇家宫廷容积率1绿化率35.5%优惠信息建筑类别花园洋房五层，叠排五层，联排三层占地面积220000建筑面积270000华润悦府三期“金悦湾”即将开盘，认筹5万抵8万贷款98折,全款97折车位花园洋房1：1.2，叠加别墅1：1.2，联排别墅1：2销售状态在售装修毛坯位置江苏省徐州市铜山区大学路9号(中国矿业大学南湖校区南侧)交通状况国基城邦站：公交63路、51路、22路、837路配套设施音乐厅、美术馆、南湖水街、张伯英艺术馆、彭城欢乐世界、中国矿业大学、九州学院、风情商业街、徐州幼师幼儿园、五千平米会所（健身房、恒温泳池、超市、红酒吧、雪茄吧）健身房、恒温泳池、超市结构户型主力户型最高价最低价均价270-400叠加别墅联排别墅320-390联排别墅320-390400万150万均价10000元/平米综合评价优势品牌开发商、现房、打折优惠、花园洋房、豪华社区劣势网友反映：房屋施工质量不行，渗漏厉害楼盘中茵龙湖国际御墅湾楼盘基本信息开发商徐州中茵置业有限公司开盘日期20139.28电话物业公司(中茵集团)苏州新苏皇冠物业管理有限公司物业费2.45元建筑风格容积率1绿化率33%优惠信息建筑类别19栋双拼7栋独体占地面积25233建筑面积25122联排优惠10万抵20万，独栋20万享50万车位赠送停车位销售状态装修毛坯、公共部分精装修位置江苏省徐州市新城区大龙湖南岸，商聚路与天目路交汇处交通状况沟北头站：14路、23路配套设施学校：徐州工程学院新校区 、九年制中小学商业：中茵商业广场、大龙湖水街其他：市政府办公大楼，大龙湖公园、市民广场 小区内部设有8大御用系统:生态循环系统、节能环保系统、智能化安防系统、内置百叶窗系统、人车分流系统 、终极新风系统、顶级门禁系统、光热能系统结构户型主力户型最高价最低价均价双拼A-1:383.06双拼A-2:383.06双拼A-3:396.2独栋A:530.10独栋B:436.951000万370万元/套15000万/平方综合评价优势临近大龙湖，空气清新，风景优美劣势容积率大、住宅拥挤、配套不完善楼盘绿地海域湖语墅楼盘基本信息开发商 绿地香港控股徐州南部房地产开发有限公司 开盘日期 2015年12月31日一期交房电话物业公司待定物业费待定建筑风格法式容积率 0.77绿化率35%优惠信息建筑类别 联排 双拼占地面积85627平方米建筑面积64320平方米交2万抵10万，贷款95折，全款93折车位1:1销售状态一期主体封顶(2015-01-01)装修毛坯位置 铜山区华山路与钱江路交汇处交通状况凤凰花园：63路; 838路; 901、一条主干道直达市中心，距离传统老城中心约13-15公里，南紧邻连徐高速、连霍高速配套设施超市、高级会所、游泳馆、娇山湖结构户型主力户型最高价最低价均价27栋双拼、21栋大联排、12栋小联排联排227平米、292平米、320平米、325平米；双拼：422平米12000元/平方米8000 元/平方米综合评价优势1、背山面水，在娇山湖旁边，环境优美劣势1、周边的学校较少，配套有待完善2024/9/25楼盘半山御景楼盘基本信息开发商深圳市物业发展（集团）股份有限公司开盘日期2015.6竣工电话物业公司深圳市国贸物业管理有限公司物业费3.20元/平方米月建筑风格意大利风格容积率0.8绿化率38%优惠信息建筑类别双拼 联排占地面积96869平方米建筑面积128396平方米优惠折扣:全款95折，贷款97折车位销售状态准现房待售装修毛坯位置徐州市铜山区华山路西侧龙腰山麓，交通状况可做63路、901路、902路 到保利迎宾馆下车配套设施矿大南湖校区、千亩生态玫瑰园 SOFU卡通乐园结构户型主力户型最高价最低价均价六联排：320平、370平、450平、490平四联排：370平、390平三联排：370平、490平223万6299 元/平方米11000元/平方米综合评价优势1、山体景观多，生态宜居。 2、别墅类型齐全，规模大劣势1、周边配套不全，商业亟待完善。 2、距离市中心较远，出行不便。楼盘名称开盘日期位置价格优惠物业费碧桂园南湖湾2014.9.27小南湖湿地公园南侧均价7100元/平米12月特价房一口价5300元/，限量、限时1.8元/云龙湖悦府2013.12.1矿大南湖校区南侧均价10000元/平米最低价150万/套最高价400万/套认筹5万抵8万贷款98折,全款97折洋房3.80元/叠拼4.50元/联排5.00元/御墅湾2013.9.28新城区大龙湖南岸均价15000万/平方最低价370万元/套最高价1000万联排优惠10万抵20万，独栋20万享50万2.45元/绿地海域湖语墅2015.12.31一期交房娇山湖风景区最低价8000元/平方米最高价12000元/平米交2万抵10万，贷款95折全款93折待定半山御景2015.6竣工云龙湖11000元/平方米最低价223万/套6299 元/平方米全款95折贷款97折3.20元/紫薇公馆2014.12.31云龙湖风景区北侧云龙山、南侧虎头山待定暂无待定云龙湖、云龙山娇山湖小南湖云龙湖水面面积已达到6.76平方公里，陆地面积6.3平方公里。房价13000元/m20000元/m距离市中心6公里前身是焦山水库、面积只有五六公顷房价8000元/m12000元/m距离市中心23公里水面面积约825亩、新设置会所岛屿约33亩、1.1万平方米的东侧景观广场和1万平方米的北侧服务、休闲广场房价3600元/m7100元/m距离市中心27公里大龙湖西邻拖龙山，南临迎宾大道，东及东南方向为徐州大龙湖新城主导发展区位于徐州新城区的核心区位房价5000元/m15000元/m距离市中心11公里潘安湖国家4A风景区公园总规划面积52.87平方公里，分核心区、控制区两个层次。其中核心区面积约为15.98平方公里，外围控制区面积约为36.89平方公里房价?距离市中心18公里1、好的别墅主要具备三个要素：阳光、绿地、水。徐州豪宅主要位于云龙湖、大龙湖地区，环湖而建。潘安湖面积与云龙湖相当，与徐贾快速通道相连，大大缩短了到市区的行程。相较于贾汪小南湖、娇山湖风景更加优美。2、本案位于潘安湖湿地公园核心区域、配有高尔夫球场、马场、私人飞机、游艇等。马场高尔夫飞机游艇本案徐州房价区域区域均价均价(元元/)环比上月环比上月云龙区65080.24%金山桥开发区5410-0.06%新城区5810-2.22%铜山区5280-1.32%鼓楼区67460.01%泉山区7922-0.12%贾汪区2767-沛县4293-新沂市37502.74%邳州市4303-2014年11月-在售楼盘最新售价7,441.4元/平方米 环比上个销售周期 持平价格走势分析截止到1月04日为止，徐州地区在售住宅项目共7个。近一个月内，另有7个项目的销售价格与之前持平。 中国指数研究院公布了2014年12月的“百城价格指数”。数据显示，2014年12月份全国100个城市新建住宅平均价格为10542元/平方米，环比、同比继续下跌。其中环比下跌0.44%，连续8个月下跌，且跌幅扩大了0.06个百分点。徐州跌至5870元/平方米。 中国指数研究院华中分院研究报告指出，2015年，全国市场仍面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价仍存下行压力。基于各地去化压力的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；大多数三、四线城市需求透支，库存压力大，未来房价将继续下行。 基于以上调查，本案价格可定在7000-10000元/平方米.