稔平半岛区域认知稔平半岛区域认知及项目占位思考及项目占位思考世联地产世联地产 2011.01商业秘密声明商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产咨询惠州有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产咨询惠州有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产咨询惠州有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。1 1项目认知项目认知视角视角 1：区位属性：区位属性半岛咽喉半岛咽喉项目项目认知认知l深入稔平半岛必经本项目，可称为咽喉要地。2012广惠延长线和厦深高铁通车后，陆路交通优势将会减弱，但轨道交通优势将极大加强厦深高铁惠东站视角视角 2：配套价值：配套价值近享城镇配套及近享城镇配套及内陆资源内陆资源项目项目认知认知距离稔山镇仅距离稔山镇仅5分钟，距离铁涌镇和吉隆镇仅分钟，距离铁涌镇和吉隆镇仅15分钟。分钟。稔山镇吉隆镇铁涌镇稔山丰富的海洋水产，“惠州市海洋红树林生态园”吉隆“女装时尚鞋之乡”铁涌惠州“马铃薯之乡”；特产“赤岸耗”视角视角 3：品牌价值：品牌价值强强联合强强联合项目项目认知认知借富力、世茂全国品牌之势，打造南中国滨海地产传借富力、世茂全国品牌之势，打造南中国滨海地产传奇奇& &项目项目认知认知视角视角 4：项目指标：项目指标超大规模、滨海超大规模、滨海项目项目l位置：惠东县稔山镇范和港区域；l占地面积：7000亩；l规划建筑面积：530万平方米；l总投资：400亿；l物业形态：别墅、酒店公寓、滨海住宅、超五星级酒店、主题商业中心、游艇会等；l小批量商业街（非销售重点，主要为展示作用）；另有部分别墅类型正在设计中。首期酒店公寓500余套，约40000平方米；首期别墅约800套，180000平方米。产品面积别墅四联排190-250双拼250-260独栋320-330公寓65136160视角视角 5：产品打造：产品打造最国际、最高端最国际、最高端项目项目认知认知l项目建筑产品类型主要由独栋、双拼、联排、滨海公寓、高层住宅等组成，而公建配套方面包括：具有标志性、海滨特色的超五星级酒店，主题购物中心，高端会所，尊贵游艇会，国际会议中心，社区教育机构及综合性医疗机构等。 超五星级酒店和国际会议中心的打造一旦实现，将形超五星级酒店和国际会议中心的打造一旦实现，将形成区域内产品档次标杆，拉开与竞争对手差距成区域内产品档次标杆，拉开与竞争对手差距物理属性：稔平半岛的地域咽喉物理属性：稔平半岛的地域咽喉客户层面：最高端的产品打造并寻找与之匹配的客户客户层面：最高端的产品打造并寻找与之匹配的客户度假层面：区域滨海度假和内陆度假整合的核心度假层面：区域滨海度假和内陆度假整合的核心区域发展中的威尼斯湾区域发展中的威尼斯湾区位属性区位属性配套价值配套价值稔平半岛咽喉要地咽喉要地最便利的城镇配套和内陆资源城镇配套和内陆资源品牌价值品牌价值国内顶尖开发商顶尖开发商联合打造产品打造产品打造产品档次最为高端最为高端威尼斯湾威尼斯湾然而本项目因如何定位？市场环境下，我们面临哪些然而本项目因如何定位？市场环境下，我们面临哪些竞争？竞争？2 2竞争认知竞争认知深圳东部整个滨海线品牌开发商云集，处于爆发前夜，未入市项目达到11个，将入市的项目达到6个。竞争环境竞争环境曼湾曼湾金海湾金海湾在售项目在售项目未来项目未来项目熊猫金海岸熊猫金海岸大综艺大综艺 津房津房万科大辣甲岛万科大辣甲岛三门岛三门岛世纪海景世纪海景凯旋湾凯旋湾夏沙夏沙深业项目深业项目中信项目中信项目长银双月湾长银双月湾海景湾海景湾熊猫猴仔湾熊猫猴仔湾皇庭项目皇庭项目近期项目近期项目万科双月万科双月湾项目湾项目碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩合生滨海城合生滨海城海辰项目海辰项目合正东部湾合正东部湾富茂威尼斯湾富茂威尼斯湾华侨城项目华侨城项目2011.072011.072010.122010.122011.062011.06大格局下市场竞争大格局下市场竞争市场供应密集，市场供应密集，20112011年将开启南中国东部竞争元年年将开启南中国东部竞争元年合正东部湾， 建面56.7万，250-300独栋、双拼联排，50-150公寓， 100-200洋房金海湾金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，900套公寓碧桂园.十里银滩，建面159万 ，别墅+高层，别墅160450 ，49-160洋房海宸项目，建面11万，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100500 万科双月湾，建面约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套皇庭波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套小结：预计2011将有约1400套别墅，约8800套公寓入市，供货期主要集中在下半年金海湾威尼斯湾项目项目规模规模资源资源交通交通品牌品牌金海湾合生滨海城碧桂园十里银滩合正东部湾南区海宸项目万科双月湾项目从规模、资源、交通、品牌等方面分析区域内竞争项目从规模、资源、交通、品牌等方面分析区域内竞争项目区域竞争项目认知区域竞争项目认知金海湾威尼斯湾基本情况：位于惠州巽寮旅游度假区，占地24平方公里，综合型的旅游+地产开发项目。位置位置巽寮旅游度假区规模规模24平方公里物业类型物业类型别墅、公寓容积率容积率资源资源海、沙滩配套配套五星级酒店群、规模商业、市政配套、游艇、高尔夫、水上游乐中心等推出时间推出时间2008年首批入市产品产品独栋、双拼、滨海公寓等关键词：开发领先、最大规模、关键词：开发领先、最大规模、资源强势资源强势区域竞争项目区域竞争项目1 1： 金海湾金海湾2010年海尚湾畔公寓取得良好的销售业绩，2011年将推出“阳光假日”组团以及南区高尔夫别墅。全年动工面积将达到60万平米，开启区域全面开发现阶段情况：现阶段情况：北北区区中中区区南南区区阳光假日公寓南区高尔夫别墅南区高尔夫别墅总建面9万平米产品类型独栋+家庭式旅馆面积区间180-840平米阳光假日公寓（一期）总建面8万平米产品类型公寓、酒店面积区间45-100平米区域最早的开发者，规模最大，配套及资源强势，并且进行的是“真度假真地产”的运营模式。金海湾解读：金海湾解读：经济圈客经济圈客户支撑户支撑度假氛围的体度假氛围的体验打造验打造高端经营物高端经营物业立势业立势配套先行配套先行跨行业整合跨行业整合金海湾成功要素金海湾成功要素区域趋成熟，人区域趋成熟，人区域趋成熟，人区域趋成熟，人气提升！气提升！气提升！气提升！交通路网交通路网基础设施基础设施区域营销区域营销旅游资源整合旅游资源整合“双百双千活动双百双千活动”酒店及酒店式公寓酒店及酒店式公寓多元化产品组合多元化产品组合金海湾威尼斯湾位置位置惠东亚婆角度假区内规模规模13000亩物业类物业类型型别墅、洋房、高层、酒店等容积率容积率资源资源5公里沙滩配套配套自身配套首推时首推时间间预计2011年7月首期首期占地52万平米，建筑面积160万平米位于亚婆角度假区，沿海高速小径湾出口，占地1.3万亩。区域竞争项目区域竞争项目2 2： 碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩价格低廉价格低廉通过集中拿地、集约化生产获取成本优势，土地成本占通过集中拿地、集约化生产获取成本优势，土地成本占平均售价的比例一直维持在平均售价的比例一直维持在78左右；左右；交通便利交通便利大部分项目选址于距相关城市中心地带大部分项目选址于距相关城市中心地带1030分钟车程，分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；密度较低密度较低确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制；有利于跨地域的简单复制；规模庞大规模庞大一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。配套完备配套完备大多数项目设有学校、医院、社区交通、商业甚至五星大多数项目设有学校、医院、社区交通、商业甚至五星级酒店等配套设施级酒店等配套设施；品牌效应品牌效应秉承秉承“希望社会因我们的存在而变得更加美好希望社会因我们的存在而变得更加美好”的理念，的理念，“给你一个五星级的家给你一个五星级的家”的理念广为传播，已成为的理念广为传播，已成为“南中南中国居住生活的一面旗帜国居住生活的一面旗帜”；品牌独特的品牌独特的“造造城优势城优势”，为社，为社区带来更好的城区带来更好的城市化意向市化意向碧桂园品牌一贯坚持的造城模式，对客户形成强烈的“城市家园”认知。碧桂园营销模式解读：碧桂园营销模式解读：大一期159万，2011年启动60万，预计2011年7月入市，以高层产品为主，大规模大社区是该项目的核心优势。项目大一期基本指标：总用地：50.98万平米 总建面：159.66万平米酒店用地：5.44万平米居住用地：45.54万平米 容积率：2.63项目配套：五星级酒店、游艇码头、幼儿园、风情商业街、海洋公园，其中启动区的配套有酒店及幼儿园全面动工全面动工亲海别墅亲海别墅首期概况：首期概况：碧桂园已经开始在黑龙江设置营销中心项目的营销动作与推广语：项目的营销动作与推广语：n营销全国铺开，目前已经在黑龙江设置营销中心进行推广；n推广语：完美南中国滨海度假生活 1.5小时粤港深国际滨海生活圈形象定位：形象定位：中国首席都市滨海度假城中国首席都市滨海度假城；并作为碧桂园重点样板示范项目，进入真正的豪宅开发商转型之作项目的核心卖点：规模项目的核心卖点：规模+ +高性价比高性价比+ +资源资源n大规模大社区，较高的性价格比、较好的一线海景资源。启动区配套启动区配套n会所及幼儿园明年项目启动时可以出来，酒店按工程进度预计能建好，但不确定能否运营产品先行，主打中国首席都市滨海度假城，走大规模大社区的第一居所路线。首期解读首期解读金海湾威尼斯湾基本情况：位于稔平半岛南端，拥有双月湾左湾海景资源，占地79万平米，建筑面积130万平米。位置位置惠东平海镇，稔平半岛南端规模规模占地79万平米，建筑面积130万平米物业类物业类型型别墅、洋房、高层等容积率容积率1.3资源资源双月湾、内海配套配套酒店等推出时推出时间间2011年7月首推别墅和洋房区域竞争项目区域竞争项目3 3： 万科双月湾项目万科双月湾项目浪骑游浪骑游浪骑游浪骑游艇会艇会艇会艇会大甲大甲大甲大甲岛岛岛岛 双月双月双月双月湾湾湾湾 万科中万科中万科中万科中心心心心东海东海东海东海岸岸岸岸天琴天琴天琴天琴湾湾湾湾十七英十七英十七英十七英里里里里万科滨海线布局万科滨海线布局万科品牌+资源整合+特色服务p主要卖点主要卖点自然资源价值：优质的原生态资源环境自然资源价值：优质的原生态资源环境旅游资源价值：外部特色的旅游资源，包括人文资源旅游资源价值：外部特色的旅游资源，包括人文资源企业品牌价值：深圳万科东部项目形成链带效应，项目整合资源强势，企业品牌价值：深圳万科东部项目形成链带效应，项目整合资源强势，品牌优势明显品牌优势明显服务价值：国际化的服务价值：国际化的V.OV.O度假服务体系度假服务体系区域价值：客户对双月湾认知度较高区域价值：客户对双月湾认知度较高p项目劣势项目劣势资源：海景资源较弱，无内海资源资源：海景资源较弱，无内海资源交通：位于稔平半岛南端，交通不便利交通：位于稔平半岛南端，交通不便利关键词：品牌关键词：品牌 服务服务 资资源源核心定位及价值解析：核心定位及价值解析：目前土地尚未平整，无任何推广，入市产品主要是公寓和高层。地处菜园村地处菜园村土地现状土地现状沙滩资源沙滩资源物业物业面积面积(平米平米)套数套数（套）（套）入市时间入市时间联排联排180-2201002011年7月双拼双拼180-22030洋房洋房 三房 100-170150公寓公寓单房 56-806002011年8月高层高层一房 45-13015002011年10月总计2380别墅别墅洋房洋房高层高层公寓公寓n由北到南产品依次为别墅、洋房由北到南产品依次为别墅、洋房和公寓和公寓n别墅和洋房优先入市，高层次之别墅和洋房优先入市，高层次之n产品注重面积控制产品注重面积控制现阶段情况现阶段情况金海湾威尼斯湾基本情况：位于澳头猴仔湾，占地4.14平方公里，深圳东第一门户，地段拥有明显的优势。位置位置澳头规模规模占地4.14平方公里平方公里 ，总建面828万万 物业类物业类型型独栋、联排别墅、高层洋房容积率容积率2.0资源资源内海、海岸线、山体资源配套配套滨海休闲区、酒店 、游艇会等顶级度假配套区域竞争项目区域竞争项目4 4： 合生滨海城合生滨海城项目关键词：p规模较大p沿海高速第一站，交通便利p拥有内海和海岸线资源，无沙滩p知名品牌开发商p产品中规中矩项目的营销动作与推广语：项目的营销动作与推广语：n截止目前，该项目仅有户外广告牌与认筹优惠活动，推广力度不大；n推广语：为世界造一座滨海城 世界上唯一的社区海形象定位：形象定位：以“富人终极海生活理想”构建项目生活理想，滨海第一居所；走滨海第一居所路线，产品先行，目前营销推广力度不大。项目的核心卖点：门户项目的核心卖点：门户+ +资源资源n资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。后期配套的不确定后期配套的不确定n一期启动基本不启动配套，目前仅有一个会所，后期配套视情况投入，整体发展难以保证整体推盘思路：小步快跑、制造稀缺首期解读首期解读金海湾威尼斯湾基本情况：位于亚婆角度假区内，占地133万，建筑面积56万，无自然沙滩资源。位置位置稔山亚婆角规模规模占地133万 ，总建面56万 物业类物业类型型独栋、联排别墅、公寓、洋房容积率容积率1.0资源资源海岸线、山体资源配套配套五星级酒店 、高尔夫、游艇会等顶级度假配套推出时推出时间间2011年上半年区域竞争项目区域竞争项目5 5： 合正东部湾合正东部湾一线海景洋房、3栋高层和会所基本封顶，现阶段无大规模推广。一期一期首批推售产品概况：首批推售产品概况：用地面积：约用地面积：约16万平米万平米建筑面积：约建筑面积：约8.5万平米万平米容积率：容积率：0.52绿化率：绿化率：48%产品类型：独栋及双拼别墅、产品类型：独栋及双拼别墅、townhouse、洋房、公寓式洋、洋房、公寓式洋房、公寓房、公寓亲海洋房已经封顶亲海洋房已经封顶会所及高层会所及高层海岸线，无沙滩资源海岸线，无沙滩资源沿海高速户外沿海高速户外现阶段情况：现阶段情况：走高端小众度假路线，配套先行，开发商对品牌有一定的追求，在配套及产品打造上力求高端精品。形象定位：形象定位：n 全度假海湾 深圳再向东项目的营销动作与推广形象：项目的营销动作与推广形象：n目前正在做前期形象宣传，2010年3月举办一次“滨海论坛”n20092009年底年底开始在深蓝大道和沿海高速占据户外，主打“环球度假，私享一湾”启动区配套：启动区配套：n 游艇码头（与深圳七星湾合作，由七星湾机构代为运营及管理）、登山径、会所、部分商业街、沙滩和泳池，另有一个拥有几十间客户的小酒店首期解读首期解读基本情况：位于金海湾南区，小体量，占地13万平米，总建面11万平米。洋房洋房联排联排独栋独栋五星级酒店五星级酒店位置位置金海湾南区规模规模占地13万 ，总建面11万 物业类物业类型型独栋、联排别墅、公寓、洋房容积率容积率 0.69资源资源海岸线、沙滩、山景配套配套五星级酒店 推出时推出时间间2011年上半年推出区域竞争项目区域竞争项目6 6： 海宸巽寮项目海宸巽寮项目以大面积产品为主，依托五星级酒店，定位高端。优势：优势：p位于五星级酒店群，客户高端位于五星级酒店群，客户高端p一线海景资源一线海景资源p差异化定位，以大户型为主差异化定位，以大户型为主劣势：劣势：p位于金海湾区域内，客户易被截留位于金海湾区域内，客户易被截留p小体量，无规模优势小体量，无规模优势户型配比：户型配比：类型型户型型套数套数单套面套面积面面 积 配配比比地地 上上 面面积地地 下下 面面积独 栋 别墅大户型4485.47245.9210.27%中户型6448.98233.06小户型6427.78216.53小小计16TH大户型边端4385.25133.7623.65%中间12347.11124.08中户型边端4372.83133.76中间12343.91124.08小户型边端4347.18131.75中间12321.71122.1小小计48公寓（6栋）A户型48120.166.08%B户型48135.6C户型36147.7D1户型96175.5E户型32243.5F（B跃）8264.3G（C跃）6281.1小小计274合合计338价值解析及产品分析：价值解析及产品分析：1 1、竞争、竞争l2011年合生滨海城、合正东部湾、碧桂园十里银滩等入市项目密集供应，集中放量，竞争较为激烈同时将使区域更成熟；l合生、合正、碧桂园、万科、中信、华侨城等知名品牌开发商蜂拥而入，惠东大亚湾未来将成为深圳东部滨海生活置业的热点区域；l趋同的客户拉动点，相同的客户来源，必然形成激烈的销售竞争。2、竞合l大开发商的共同开发和炒作，必然提高大区域的影响力，对整个区域的成熟和价值提升都有积极的意义。思考：思考：面对竞争：找到和挖掘自己的核心竞争力，形成特色和有效的营销手段。面对竞争：找到和挖掘自己的核心竞争力，形成特色和有效的营销手段。面对竞合：融入整个大区域的发展，并在其中建立自己不可替代的地位。面对竞合：融入整个大区域的发展，并在其中建立自己不可替代的地位。项目竞争启示项目竞争启示3 3核心价值点的挖取核心价值点的挖取经度：9905-12130E纬度：230S-2334N 宫口港西-北仑河口，5792.3公里水质：一、二类海水比例为77.8%，三类海水占12.7%，四类和劣四类海水占9.5%日照：20002600h属性：完整的深海盆气候：亚热带、热带沙质：以粒度较细的沙质软泥为主南海南海18000公里公里，中国可以居住的海岸线，中国可以居住的海岸线0.14厘米厘米，中国大陆人均海岸线，中国大陆人均海岸线南海南海，最适合滨海旅游度假的海域，最适合滨海旅游度假的海域稔平半岛稔平半岛南海岸线上的一颗璀璨明珠南海岸线上的一颗璀璨明珠价值点价值点1 1：海洋视角：海洋视角位于南海岸线上的稔平半岛，凭借其先天的优势，有条件成为全中国的滨海度假目的地。价值点价值点2 2：区位视角：区位视角p稔平半岛背靠的都市圈，财富指数高，众多的高端游乐资源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活稔平半岛位于珠三角以东，背靠珠三角经济圈,拥有广阔的财富圈层，同时紧邻深港澳城市圈，具有强烈的城市气质。p20092009年珠江三角洲年珠江三角洲9 9城市城市GDPGDP规模超过上规模超过上海总量两倍，广佛肇三市海总量两倍，广佛肇三市GDPGDP总额达到上海总额达到上海市水平，深莞惠接近上海市水平。市水平，深莞惠接近上海市水平。价值点价值点3 3：交通视角：交通视角p对于珠三角客户，稔平半岛处于客户短途度假100-300公里的最佳心理距离。p2011年厦深高铁的开通，将实现了深圳-惠东半小时的生活。p2012年，广惠高速东延线完工，拉通了稔平半岛与外界交通p2013年，稔平半岛路网基本完工，区域内联合进一步加强。位于广深2小时黄金度假圈内，并且随着重要交通路线的完成，稔平半岛必将更好的融入珠三角大滨海圈中。佛佛山山香香港港澳澳门门深圳深圳东东莞莞广广州州深圳：深圳：8080公里公里广州：广州：200200公里公里惠州：惠州：6565公里公里佛山：佛山：208208公里公里东莞：东莞：8080公里公里香港：香港：140140公里公里澳门：澳门：211211公里公里深汕高速沿海高速X213X210稔山出口324国道交通趋势厦深高铁环大亚湾公路Y007环岛公路环岛公路X213广惠高速东延线2010年2011年2012年2013年价值点价值点4 4：资源视角：资源视角涵盖自然和人文的优质、复合型资源，但开发商尚在起步，有极大的发展潜力。海滨是各地半数消费者旅游度假首选目的地。根据联合市场调研结论：稔平半岛天赋自然条件在珠三角首屈一指，其亚热带海滨在全国具有较强竞争力。卓越的资源条件为实现度假胜地的目标和最终形成全国影响力奠定了基础。生态海滨资源条件生态海滨资源条件人文旅游资产人文旅游资产优势l海滩数量多、素质高；l景观多元化，原生态环境，植被等生态条件保护较好，无产业等污染；l气候温和，四季皆宜旅游；l背靠700平方公里的稔平半岛，区域旅游资源丰富；环境承载力和持续发展能力强l稔平半岛诸多人文和历史旅游资产；l客家文化和岭南文化的历史融合；l海龟保护基地、妈祖庙、平海古城、渔农风情、鞋业产业等人文和社会遗产劣势l200天可下水，难以推销热带地区全年“阳光海滩”的概念l海滩目前识别性和知名度有待提高l自然村的形象对项目的品质感有所影响l在中国整体历史文化背景下，惠州人文旅游资产需要挖掘和整体宣传中心化的前中心化的前海湾海湾与海相关弱，核心区规划打造新都会中心梅沙湾大亚湾稔平半岛豪宅化的深豪宅化的深圳湾圳湾看海而不临海，城市豪宅滨海生活城市化的梅城市化的梅沙湾沙湾半小时的距离，一线海资源的酒店化与公众化真实度假的稔真实度假的稔平半岛平半岛大于1个半小时的稔平半岛，强势的资源和旅游规划，以金海湾为首的度假区崛起，正打造一个真实度假的稔平半岛郊居化的大亚郊居化的大亚湾！湾！1小时的距离，一线海资源的私有化价值点价值点5 5：发展视角：发展视角纵观深圳海岸线发展趋势，城市向左，度假向右城市向左，度假向右，稔平半岛是未来承接深圳、乃至整个珠三角的滨海度假胜地价值点价值点6 6：规划视角：规划视角稔平半岛在政府规划定位为国际性滨海休闲度假区域，有良好的政策和政府平台l县旅游发展总体规划 （2010-2030）在国际尺度上把惠东的旅游目标定位为“国际性滨海休闲度假胜地国际性滨海休闲度假胜地”，县域上定位为“全县经济产业全县经济产业发展的引擎。发展的引擎。”价值点价值点7 7：品牌视角：品牌视角富力与世贸集团强强联合，组建惠州富茂集团& &富力富力地产进入“2009年中国大型房地产业与建筑业500强”房地产业前三甲，综合实力继续位居国内房地产开发企业前列。世茂，世茂，是以房地产开发为主的国际化企业集群。现已经发展成为以“世茂房地产(0813.HK)” 及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。经过近二十年的发展，世茂已经成为中国房地产界领袖企业之一。 价值认知小结价值认知小结区位价值：区位价值：背靠珠三角城市群，拥有客群与大配套基础。交通价值：交通价值：将形成完善的交通路网，融入大珠三角滨海圈资源价值：资源价值：以海洋资源为首的复合型旅游资源规划价值：规划价值：政府定位，世界级规划，无限前景。发展价值：发展价值：明确的滨海度假发展方向，并正付诸于实践营销思考：营销思考：1 1、正在迅速崛起的稔平半岛，未来会是怎样的发展方向？、正在迅速崛起的稔平半岛，未来会是怎样的发展方向？2 2、如何在稔平半岛区域价值实现的过程中实现项目的营销价值、如何在稔平半岛区域价值实现的过程中实现项目的营销价值海洋价值：海洋价值：稀缺而强势的资源。核心价值点核心价值点品牌价值：品牌价值：富力与世贸集团强强联合，实力雄厚。4 4发展方向发展方向项目的发展方向如何制定？国内外优秀滨海大盘如何操作？【稔平半岛VSVS三亚】稔平半岛稔平半岛三亚三亚自然因素气候亚热带季风气候，年平均气温在20以上，最冷月平均气温在0以上 热带季风气候全年气温皆高，年平均气温在20以上，最冷月一般在18以上 年平均气温在20以上，年平均气温介于1320之间年平均气温25.5夏季平均温度25左右28.3，极端最高气温35.7 冬季平均气温最冷月平均气温在0以上 最冷月平均气温平均20.7适宜的度假时间5月-10月全年外部因素政策尚未有明显的促进政策出台国家政策扶持“国际旅游岛”区位背靠珠三角经济圈、紧邻港澳中国的最南端，岛屿发展阶段尚未开发，起步阶段，认知度低处于蓬勃发展期交通条件交通便捷，且逐步形成完成的路网 飞机、轮渡，交通不便利，且成本高配套配套非常不完善拥有完整的滨海旅游配套综合评价综合评价 1 1、稔平半岛拥有和三亚媲美的沙滩资源，但其地域决、稔平半岛拥有和三亚媲美的沙滩资源，但其地域决定了稔平半岛不能成为全年的滨海浴场。定了稔平半岛不能成为全年的滨海浴场。 2 2、稔平半岛背靠珠三角高财富的城市群，拥有广阔的、稔平半岛背靠珠三角高财富的城市群，拥有广阔的财富基础，将是稔平半岛和三亚的最大的区别，也是稔平财富基础，将是稔平半岛和三亚的最大的区别，也是稔平半岛的机会半岛的机会。拥有城市气质的稔平半岛将成为区别于三亚，成为拥有城市气质的稔平半岛将成为区别于三亚，成为另一个另一个“国际性滨海休闲度假胜地国际性滨海休闲度假胜地”！研究成熟的城市型国际滨海度假区，寻找稔平半岛未来的发展方向。案例借鉴：案例借鉴： 【稔平半岛 VS VS 迈阿密】区位区位背靠中国三大城市群之一珠三角城市群。交通交通配套配套位于美国第四大都市圈南佛罗里达州都市圈中最大的城市。交通便捷，海陆空均畅通，两大机场环绕目前交通仅陆路交通，后期路网系统完善，将开通水路和航空路线。目前暂无旅游配套，房地产开发尚处于萌芽状态完善的配套，每个社区的俱乐部都会设有3个以上游泳池，最少6个网球场，外加健身房，游乐室等。资源资源白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。巽寮湾、平海南门海、平海温泉和港口双月湾，自然及人文资源丰富。 相似 不足p区位：美国佛罗里达州东南角比斯坎湾p规模：人口约38.1万。p市区沿比斯坎湾延伸19.2公里，宽13公里。p沙滩：白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。p气候：拥有一年四季温暖、湿润的亚热带气候 。p旅游：海岸风景秀丽，每年吸引超过一千一百多万人次到此旅游，乘坐加勒比海游轮始发港。 案例借鉴案例借鉴被称为“上帝的等待室”(Gods Waiting Room)美国美国迈阿密，美国著名的海滨旅游胜地迈阿密，美国著名的海滨旅游胜地区位优势：区位优势： 位于全美第四大都市圈，美国第三富裕城市，交通非位于全美第四大都市圈，美国第三富裕城市，交通非常便利。常便利。p迈阿密还是南佛罗里达州都市圈中最大的城市，这个都市圈是美国东南部最大的都市圈，也是全美第四大都市圈。p2008年，迈阿密被瑞士联合银行评为美国第三富裕城市和全球第二十二富裕城市。p对外交通：两大机场环绕：迈阿密国际机场、罗德岱堡/好莱坞国际机场，以及完善的路网体系。p这是国际性的迈阿密这是国际性的迈阿密p这是大都市圈下的迈阿密这是大都市圈下的迈阿密p这是交通便捷的迈阿密这是交通便捷的迈阿密资源优势：资源优势： 拥有美国四分之一的白色沙滩，拥有美国四分之一的白色沙滩，365个公园，具有强势的个公园，具有强势的资源优势。资源优势。n四季阳光城n海滩浴场长20余公里n有365个公园n拥有小岛资源，迈阿密滩n亚热带气候，气候温和n旅游业为城市经济支柱，并发展与旅游业有关的工业部门，如服装、装饰品等n花园式公寓：每个公寓都有免费俱乐部：每个公寓都有免费俱乐部，提供免费的健身房和游泳池n老年社区：老年社区：每个社区俱乐部均设有3个以上的游泳池、最少6个网球场，棋牌室等n拥有数个游艇俱乐部配套及物业特点配套及物业特点 配套完善，以适合养老的配套为主要特色。配套完善，以适合养老的配套为主要特色。迈阿密的生活迈阿密的生活 城市高端资源支持下的富人享乐天堂城市高端资源支持下的富人享乐天堂n现在的迈阿密是商界领袖与时装设计师、比基尼泳装模特儿和古巴移名的天堂。n迈阿密是拥有游艇最多的城市之一，乘坐加勒比游轮的始发港：提供全程5星级服务，船上拥有各项娱乐设施，滑冰场，高尔夫，攀岩，篮球，戏水，剧场.游轮沿途经过海地，大开曼群岛，牙买加，墨西哥等国家。一个富饶城市环绕的海岛；一个富饶城市环绕的海岛；一个天赋资源的海岸线；一个天赋资源的海岸线；一个真正休闲的滨海度假胜地；一个真正休闲的滨海度假胜地；一个更加包容、并在不断超越的国际级湾区；一个更加包容、并在不断超越的国际级湾区；当资源已经不能代表一切的时候，当资源已经不能代表一切的时候，稔平半岛，正在给世界呈现一个全新的未来稔平半岛，正在给世界呈现一个全新的未来稔平半岛区域发展方向“东方的迈阿密东方的迈阿密” 威尼斯湾威尼斯湾如果稔平半岛稔平半岛是 “东方的迈阿密东方的迈阿密”那么本项目本项目就是 “迈阿密的比斯坎湾迈阿密的比斯坎湾”是稔平半岛的“高端度假区高端度假区”注：比斯坎湾，西接迈阿密，东接迈阿密海滩，是迈阿密旅游必经海湾，美国著名的海上旅游胜地，以各种自然和人工岛屿、游艇，以及岛屿上的各色豪宅闻名关键词：枢纽、高端关键词：枢纽、高端4 4项目定位项目定位在区域向“东方迈阿密”的发展历程中，威尼斯湾将扮演何种角色，威尼斯湾形象将如何定位？纬度一：形象定位纬度二：客户定位项目定位纬度三：产品定位项目价值点回顾项目价值点回顾本项目具有一线的海景景观，区域、交通、资源、发展潜力等诸多本项目具有一线的海景景观，区域、交通、资源、发展潜力等诸多价值因素；价值因素；项目的形象如何定位？项目的形象如何定位？如何面对片区内的强大竞争？如何面对片区内的强大竞争？我们需要寻找某种精神上的概念元素我们需要寻找某种精神上的概念元素一百年前，这个叫做Nuck的人，最后一次回眺大西洋，转身上岸，建立了一个帝国。他的勇气、胆魄、不守成规、肆无忌惮，和他的传奇故事一起传遍四方，整个国家的游戏规则仰仗于他，他是年轻人的精神偶像，是老年人的可靠臂膀，是女人们的梦想。那是一个充满无数可能的奔腾年代一部电影一段征途一百年前 Nuck登陆改变世界之前，他曾是一个船长前面的一切都是未知，等待着他的征服征服欲，流淌在每个男人的血液里失败是不存在的，当你踏上了征服的旅途没有太大的海域 只有不够大的胸怀在搏击场外观看的女人，心里永远是晴朗的爸爸这个角色，很纠结留在原地，当然很安全前方危险，太好了引发最激烈的集体占有欲感谢女人，让他知道何时应该靠岸何 为征途？北纬23、东经115一个传奇的起航声即将拉响多次置业的经历对于对舒适度有着较高的要求他们处在人生的上升阶段希望得到别人的肯定在自己控制的疆域让生活更加从容渴望掌控更大的空间财富的积累到了一定阶段正在寻找另一种人生的高度他们人群洞察拥有了财富，还有更广阔的领域需要去征服广告语去征服！LEADING ALL在这个豪宅日趋雷同的市场;独特的主张显得尤为重要我们的案名富茂比斯坎湾纬度一：形象定位纬度二：客户定位项目定位纬度三：产品定位76金海湾金海湾别墅客户别墅客户金海湾别墅客户主要以深圳关内客户为主，年龄金海湾别墅客户主要以深圳关内客户为主，年龄结构偏高，经济实力较雄厚；结构偏高，经济实力较雄厚；金海湾别墅别墅成交客户主要是来自深圳，主要分布区域为盐田、福田和南山，其次为莞、惠州和广州，年龄主要是以41-45岁客户为主别墅成交客户中约有30%的客户选择一次性付款，且大部分客户意向单价在22.5万之间，甚至达2.53万每平米的单价，整体经济实力较雄厚；77金海湾金海湾别墅客户别墅客户金海湾别墅客户主要是以投资兼度假为主，多为金海湾别墅客户主要是以投资兼度假为主，多为金融、贸易和制造业的私企业主或中高管；金融、贸易和制造业的私企业主或中高管；n客户购买主要是以投资兼度假为主，占66%n从现场沟通中了解 ： 成交客户多为提升生活环境和居住档次为主要需求，本质则表现在精神的面子需求上，其次考虑其投资空间 n客户从事金融工作所占比重最大，为34%，其次为制造业和贸易。说明在近阶段市场向好的环境下，从事金融和制造、贸易类的人群有较高的收益和购买能力78金海湾金海湾公寓客户公寓客户成交客户年龄结构较别墅客户年轻，家庭年收入多在3070万之间，主要为中产阶级。休闲公寓成交客户居住区域休闲公寓成交客户居住区域总体看，休闲公寓和海尚湾畔的业主集中在深圳，主要是深圳关内客户，珠三角片区深圳客户的度假观念和购买力较强，深圳客户对金海湾的认知度比较高。海尚湾畔公寓成交客户居住区域海尚湾畔公寓成交客户居住区域成交客户集中在深圳，主要以深圳关内客户为主，成交客户集中在深圳，主要以深圳关内客户为主，较年轻，年收入在较年轻，年收入在30307070万之间的中产阶级为主万之间的中产阶级为主79金海湾金海湾公寓客户公寓客户海尚湾畔成交客户职业休闲公寓成交客户置业目的休闲公寓成交客户职业金海湾休闲公寓成交客户主要为私营业主和企业高管，分别占45%和33。以投资兼度假为主，多数客户认为项目度假投资两相宜金海湾海尚湾畔成交客户客户多为企业的中高管合计占59，其次是私企业主占24，三者合计占83，客户相对处于行业的中高端。置业目的仍以成交兼度假为主。公寓成交客户主要为私营业主和企业高管，相对处公寓成交客户主要为私营业主和企业高管，相对处于行业的中高端，以投资兼度假为主于行业的中高端，以投资兼度假为主80金海湾客户金海湾客户来源渠道来源渠道旅游及朋友介绍的渠道作用明显，成交客户主要是旅游及朋友介绍的渠道作用明显，成交客户主要是为旅游而来，朋友介绍而来，金海湾借此进行客户为旅游而来，朋友介绍而来，金海湾借此进行客户拦截拦截成交客户最重要的来源渠道是旅游和朋友介绍，分别占22%和21%；春交会及秋交会带来的成交效果也比较好现场包装、户外和短信的推广也为项目带来了成交81金海湾客户金海湾客户来的目的来的目的天然海资源、天然海鲜、天然温泉是金海湾客户的三大游玩天然海资源、天然海鲜、天然温泉是金海湾客户的三大游玩目的，部分客户是为了商务接待，部分客户对放烟花有偏好目的，部分客户是为了商务接待，部分客户对放烟花有偏好金海湾成交客户中，绝大多数客户是冲着金海湾的天然海资源而来，占到40%，主要是出海捕鱼和游泳，另外，吃海鲜及泡温泉是客户另外两大兴趣爱好 部分客户对在海边放烟花和鞭炮有特殊偏好，但由于受不允许，未能在海边放烟花表示遗憾。成交客户访谈：成交客户访谈：张先生：张先生：4 45 5岁左右，湛江人，本科学历，在深圳岁左右，湛江人，本科学历，在深圳做生意。做生意。购房情况：二期公寓已经购买5套，10月2日和朋友一起购买4套，10月9日到免税大厦签约，当天又购买5套，合计合计9 9套，全部为海景房。套，全部为海景房。“家里人都很喜欢海，自已也很喜欢，有空的时候特别喜欢和家人或朋友一起到金海湾来出海，喜欢和家人或朋友一起到金海湾来出海，亲手捕鱼，亲手捕鱼，然后把自已捕来的鱼或虾再拿到金海湾旁边的海鲜店里加工，享受自已捕来的海鲜享受自已捕来的海鲜，一来是绝对的新鲜绝对的新鲜，二来那种感觉特棒那种感觉特棒”夏天的时候可以到海里游游泳到海里游游泳，这里的海水和沙海水和沙滩还可以，都比较干净滩还可以，都比较干净，冬天的时候还是有点冷，游不了泳，我和家人或朋友就选择了到滨海温泉滨海温泉那里的泡温泉那里的泡温泉，海边的空气比较湿，老年人容易患风湿，泡泡温泉对健康也有好处；泡泡温泉对健康也有好处；82金海湾客户金海湾客户关注因素关注因素成交客户访谈：成交客户访谈：林先生：林先生：4040岁左右，湖北人，本科学历，其本人岁左右，湖北人，本科学历，其本人从事建筑设计工作，属于设计公司创办人（曾设从事建筑设计工作，属于设计公司创办人（曾设计北京公馆等项目），一家三口，女儿刚满一岁。计北京公馆等项目），一家三口，女儿刚满一岁。特征：有素质修养，低调，性格平和，穿着有品位 “非常喜欢海景资源喜欢海景资源，我和太太都很满意；”“我希望居住的环境要安静环境要安静，我之前已经买过两两次房子次房子，觉得都不太理想，在市区太吵闹了。想在海边买一套房，有时间的话带上老婆孩子来这里度假度假，在海边居住非常的舒服在海边居住非常的舒服。”“平时喜欢看篮球比赛、游艇出海，和朋友在一起时，时常谈到金海湾区域价值金海湾区域价值还是蛮大的。”“这里离很深圳很近离很深圳很近，开车大概一个小时一个小时就到了，周末的时候可以带家人经常过来周末的时候可以带家人经常过来，觉得这个挺好的，不像在海南，去一次还地全家人做飞机在海南，去一次还地全家人做飞机，浪浪费时间也比较麻烦，。费时间也比较麻烦，。”成交客户对资源关注度占70，对区域升值占20。可以看出客户主要的关注点为金海湾稀缺的海资源，特别是沙滩资源；另外一方面是区域的升值潜力。金海湾稀缺的海资源及沙滩资源是绝大多数成交客户愿金海湾稀缺的海资源及沙滩资源是绝大多数成交客户愿意为之买单的因素，其次是区域的升值潜力；意为之买单的因素，其次是区域的升值潜力；83型号型号客户需求类型客户需求类型客户比例客户比例第一类投资兼度假类53%第二类跟随朋友圈层13%第三类喜欢海类11%第四类度假休闲类9%第五类其他：为父母养老、为生孩子14%以上数据来自金海湾成交客户统计投资兼度假、朋友圈层、喜欢海、度假休闲是金海湾投资兼度假、朋友圈层、喜欢海、度假休闲是金海湾成交客户主要需求类型成交客户主要需求类型客户需求类型客户需求类型84客户小结以深莞惠客户为主，约70%，其中以深圳客户为主珠三角的品牌追随者（广州、佛山等）约占珠三角的品牌追随者（广州、佛山等）约占20%20%，全国偶得客户约占，全国偶得客户约占10%10%。通过度假旅游、朋友介绍是客户上门的主要途径成交客户最重要的渠道来源是旅游度假和朋友介绍，春交会和秋交会成交客户最重要的渠道来源是旅游度假和朋友介绍，春交会和秋交会也带来了一定的客户资源也带来了一定的客户资源稀缺的海资源环境是促成客户买单的最主要因素稀缺的海资源及沙滩资源是绝大多数成交客户愿意为之买单的因素，稀缺的海资源及沙滩资源是绝大多数成交客户愿意为之买单的因素，其次是区域的升值潜力；其次是区域的升值潜力；客户定位：结合金海湾项目的客户分析，项目以深莞惠客户为主体，客户定位：结合金海湾项目的客户分析，项目以深莞惠客户为主体，包括珠三角、全国以及国际投资客包括珠三角、全国以及国际投资客深莞惠投资度假客户深莞惠投资度假客户珠三角投资度假客户珠三角投资度假客户全国及国外投资度假客户全国及国外投资度假客户核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户纬度一：形象定位纬度二：客户定位项目定位纬度三：产品定位产品定位思考滨海物业客户需求的同质性案例借鉴找到滨海物业的畅销产品策略指导下，项目产品的定位基于高容积率的考虑客户需求调查案例借鉴万科十七英里产品类型产品类型 户型面积（户型面积（m2）户型畅销亮点户型畅销亮点联排别墅联排别墅190-290退台别墅户户观景、有天有地公寓公寓公寓：公寓：公寓：公寓：38-4438-441 1房房房房1 1厅：厅：厅：厅：57-6957-692房1厅：95-983房1厅：150-180户户观海复式结构，更宽阔的海景大面积增送公寓公寓退台别墅退台别墅别墅户型图别墅户型图公寓户型图公寓户型图针对滨海物业，客户主要的需求类型是针对滨海物业，客户主要的需求类型是40-6040-60平米平米的公寓以及的公寓以及200-250200-250平米的别墅平米的别墅对于海景物业 ，客户意向公寓的占到了82% ，意向别墅的客户也占到了11%a.金海湾客户意向公寓面积多为40-60 m2 占到了55%，也有17%的客户需求60-80 m2b.需求洋房的客户意向面积比较分散，总的分析来看，需求主要集中在小面积80-100 m2和140 m2以上c.需求别墅的客户意向面积主要集中在200-250 m2（占了63%）和300-350 m2 （占了21%）客户需求客户需求意向别墅面积63%11%21%5%200-250m2 250-300m2 300-350m2 350-400m2意向公寓面积55%17%9%5%5%4%3%2%40-60m260-80 m280-100 m2 100-120 m2(空白)40m2以下120-140m2 140m2以上数据来源：金海湾客户分析意向洋房面积7%27%13%20%33%100-120 m2120-140m2 140-160 m2160 m2以上80-100 m2意向物业类型5%89%2%4%别墅 公寓 花园洋房(空白)产品类型定位产品类型定位 十七十七英里英里海语东海语东园园云深处云深处心海伽心海伽蓝蓝东海岸东海岸湖心岛湖心岛优品艺优品艺墅墅 本项目本项目别墅别墅洋房洋房高层高层酒店公酒店公寓寓项目项目名称名称物业物业类型类型项目以满足度假需求为主，根据项目特色产品的驱项目以满足度假需求为主，根据项目特色产品的驱动模式，结合发展案例，项目的产品类型定位为动模式，结合发展案例，项目的产品类型定位为“公寓公寓+ +别墅别墅” 。满足第一居所和第二居所要求满足度假需求满足度假需求物业类型确定原则：最大化实现项目定位和竞争力，最低化市场风险物业类型确定原则：最大化实现项目定位和竞争力，最低化市场风险物业类型确定思路：价值标杆带动整体，现金流产品引导客户多元化物业类型确定思路：价值标杆带动整体，现金流产品引导客户多元化独栋联排/双拼酒店公寓高层多层洋房评述 市场稀缺产品，是本项目的最优势产品，分大独栋和小独栋 满足低密度物业的同时增加容积量，满足客户多元需求市场主流产品，客户需求较大，属于现金流产品 居住类公寓，满足客户多样化需求，作为产品线的良好补充类别墅产品方式打造，作为项目容积率的良好补充。各物业类型功能定位盈利模式各物业类型功能定位盈利模式波士顿矩阵波士顿矩阵高高市场市场增长率增长率高高明星明星:STAR现金牛现金牛CASHCOW婴儿婴儿QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额回现主力：高层公寓回现主力：高层公寓价值标杆：酒价值标杆：酒店公寓、一线店公寓、一线海景别墅海景别墅低低低低 物业类型确定原则：最物业类型确定原则：最大化实现项目竞争力，最大化实现项目竞争力，最低化市场风险低化市场风险 物业类型确定思路：价物业类型确定思路：价值标杆带动整体，现金流值标杆带动整体，现金流产品引导客户多元化产品引导客户多元化以投资度假为主体需求，前期投资兼度假为主导，逐渐走向度假型社区现金流产品与形象产品共同配置，复合产品线规避风险产品以常规旅游度假产品为主，少量创新过渡产品：过渡产品：联排联排/双拼别墅双拼别墅畅销户型借鉴畅销户型借鉴金海湾金海湾-海尚江畔海尚江畔82-8582-85一房一厅一房一厅超大的景观阳台，海景资源的极致享受标准长条公寓式户型，方正实用，空间利用较高独立式的厨房设计，避免油烟对室内的污染畅销户型借鉴畅销户型借鉴金海湾金海湾-海尚江畔海尚江畔134-139134-139二房一厅二房一厅超大的景观阳台，海景资源的极致享受稀缺豪华端头为两房，户型通透，功能实用性强超大客厅开间，坐享壮阔海景4.05米超大主卧开间，尽显扩错格局畅销户型借鉴畅销户型借鉴金海湾金海湾-别墅户型别墅户型l面积较小，控制总价；l户型方正实用；l宽阔的景观视野，超大阳台、露台赠送空间较大；l附加值较高，对景观资源的享有度较高5 5营销策略营销策略纬度一：推广策略营销策略纬度二：营销渠道采用立体化推广，迅速建立全国影响力采用立体化推广，迅速建立全国影响力1、业内网络渠道的渗透轰炸搜房网在世联分公司所在区域均设有分支网站机构，重点搜房网在世联分公司所在区域均设有分支网站机构，重点财富聚集地也有布局，可统一协调当地的网络宣传工作财富聚集地也有布局，可统一协调当地的网络宣传工作搜房简介：搜房简介：全球最大的房地产家居网络平台，2010年9月正式于美国纽约证券交易所上市，业务覆盖全球104个城市及地区，日均独立访客搜房网超过1200万人次，房地产门户网站访问量全球排名第一，至2010年全国注册的购房者用户超过2000万，日均浏览量排房地产门户首位 ，成为全国最大的房源展示平台。104个城市，个城市，2000万购房用户的全面覆盖！万购房用户的全面覆盖！世联中国搜房的战略合作合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的全国性网络推广合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的全国性网络推广推广时间：推广时间：20112011年年5 57 7月份月份推广地区：世联分公司所在地（华中、华南、华东、西北、东北）推广地区：世联分公司所在地（华中、华南、华东、西北、东北） 高端财富聚集地（鄂尔多斯、温州、太原等地）高端财富聚集地（鄂尔多斯、温州、太原等地）2、全国范围的电视萤幕轰炸合作目的：合作目的：借助凤凰卫视在国内电视荧屏的新闻品牌传播影响力，通过短期高频率的广告推广项目。Cctv2定位财经高端人士的专业频道，通过植入宣传广告片或富茂高层访谈节目，推广项目在高端财智阶层的影响力和知名度合作方式：合作方式：世联与凤凰卫视、cctv达成战略合作伙伴关系，为本项目的营销推广建立合作基础。推广时间：推广时间：2011年57月份节目形式：节目形式：1.1.邀请富茂高层录制访谈类节目播出，强调十里银滩在企业转型中的巨大作用：凤凰卫视鲁豫有约；cctv2商道；2.在凤凰卫视或cctv2插播项目宣传片广告。世联凤凰卫视cctv2的战略合作对对1.75亿电视家庭用户的短期高频覆盖！亿电视家庭用户的短期高频覆盖！CCTV-2是以专业财经信息为核心内容的频道。以专业内容服务大众。财经频道要成为“财经政策的窗口、投资理财的指南，经济生活的帮手”。 凤凰卫视可面向全国1.75亿个有线电视用户家庭，有包括访谈、评论、历史人文、咨询、财经等多个知名栏目，诞生了一批如陈鲁豫、胡一虎、窦文涛等多个知名节目主持人，深受光大观众喜爱。以腾讯为平台，开展“富茂比斯坎湾滨海度假生活”互动活动，引爆qq传播热潮以巽寮湾夏季滨海旅游度假节为契机，传递以巽寮湾夏季滨海旅游度假节为契机，传递“富茂比斯坎湾滨海度假新生富茂比斯坎湾滨海度假新生活主题活主题”，以腾讯，以腾讯qqqq好友、好友、qqqq群的庞大用户群为基础，采用病毒式传播。群的庞大用户群为基础，采用病毒式传播。操作关键点：操作关键点：在活动期间，腾讯QQ客户端RichBotton、客户端视频窗口、AIO广告位以及腾讯网对本项目活动都要进行了强势硬广告曝光和软性植人，发布相应的活动信息，为项目制造声势，带来全民普遍的关注，从舆论上制造轰动效应。2、在活动内容的设置上，突出与好友分享的活动。用户登录QQ参与活动后，可向自己的qq好友发送相应项目视频以及Flash形式广告片，用户每给50个qq好友转发，即可获得1Q币的奖励。用户还可以在Qzone发布相关的项目资料和宣传片，以增加项目的关注度。3、QQ平台利用中国移动手机早晚报简介：中国移动手机早晚报简介：新闻早晚报是中国移动手机报业务的一种时事新闻业务的一种。为订户提供综合新闻资讯，包括国际、国内、体育、娱乐等各类新闻，以及笑话、心理测试和天气预报等休闲实用信息。每天早晚给用户发送2条彩信。世联中国移动的战略合作实现全国实现全国5.75亿客户群的信息覆盖！亿客户群的信息覆盖！与中国移动建立合作关系：以手机早报晚报等形式对5.75亿手机用户实现定向植入式广告投放广告植入方式：广告植入方式：以举办“滨海旅游文化节”、“海洋休闲旅游欢乐节”、“惠州国际高尔夫旅游节”，邀请国内著名经济学家参加“惠州国际休闲度假经济高峰论坛”等形式制造新闻，植入项目的形象和基本信息。以一句话新闻的形式发送项目新闻短信，覆盖全国大部分地区。4、手机用户的大面积通讯轰炸植入方式：植入方式：独立设计程序：独立设计程序：以单独程序形式植入ipad、iphone主界面，提供楼盘查询，楼盘信息介绍等多重功能。播放器附带广告：播放器附带广告：通过在播放器界面植入专门拍摄的项目楼盘广告信息，实现对客户的点对点覆盖合作方式：合作方式：世联中国与苹果公司进行战略合作谈判，并通过程序或广告方式进行整合，将本项目推广植入到苹果数码产品中，对高端使用者进行传播覆盖客户群：客户群：据苹果公司调研，70的ipad、iphone用户年收入超过30万人民币，多为高端商务人士或财智阶层。合作时间：合作时间：基于项目的推售时间，可考虑在2011年3月份ipad2代推出时，进行植入，程序可一次性设计安装，广告投放可从2011年36月份世联苹果的战略合作潮流数码单品潮流数码单品ipad/iphone的网络植入！的网络植入！5、时尚数码新品内的有效信息植入航美传媒简介：航美传媒简介：目前国内惟一一家专业经营机场、以及飞机客舱电视的广告传媒机构。已经成为全国52家机场和国航、东航、南航、深航等多家航空公司的近2000多条航线、20000多块屏幕的电视节目编辑制作与广告经营机构。合作目的：合作目的：借助航美传媒的强大影响力，在机场和机上的报刊杂志、户外广告、电视栏目进行大力宣传，对高端商务客户、高端区域外圈层客户进行强势牵引拉动合作方式：合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的广告制作和航空覆盖世联航美的战略合作52个机场，个机场，2000条航线的信息覆盖！条航线的信息覆盖！6、航空领域的全面覆盖式轰炸7、高端写字楼的商务轰炸世联分众传媒的战略合作深圳甲级写字楼的深圳甲级写字楼的LED信息覆盖！信息覆盖！植入方式：植入方式：甲级写字楼：甲级写字楼：以电梯间楼宇广告的形式播放项目广告宣传片高层公寓：高层公寓：LED广告屏，插入播放项目广告合作方式：合作方式：世联中国与分众传媒进行战略合作谈判，建立长期合作关系。通过广告方式进行整合，将本项目推广植入到分众传媒所覆盖的高端写字楼或公寓LED广告屏中，对高端商务办公人士进行传播客户群：客户群：深圳、北京、上海、广州一线城市顶级写字楼商务办公人士，以及深圳、广州地区的高端公寓客户。分众传媒创始人江南春先生分众传媒创始人江南春先生8、高铁动车组高端交通渠道覆盖世联CRH的战略合作全国全国200列条高速航路的信息覆盖！列条高速航路的信息覆盖！纬度一：推广策略营销策略纬度二：营销渠道全国性渠道营销，掌握一线滨海霸主权全国性渠道营销，掌握一线滨海霸主权目目 标标据了解，贵司今年的销售目标为据了解，贵司今年的销售目标为12-1512-15个亿个亿然而，此销售额并不具备滨海线上制霸权，我们的目标是把项目打造成滨海区域的领导者；争取今年达到25-30个亿今年销今年销售售25-3025-30亿元亿元今年销售今年销售25-3025-30亿元亿元20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net海上的海上的制霸权制霸权我们我们如何确定？如何确定？我们如何达到预期我们如何达到预期高额的销售目标高额的销售目标？我们寻找我们寻找成功案例成功案例本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net清水湾：在海南这个清水湾：在海南这个“国际旅游岛国际旅游岛”，真正做到，真正做到全国营销铺排全国营销铺排、将岛外客户资源深入拓展的成功大盘！将岛外客户资源深入拓展的成功大盘！排名排名楼盘名称楼盘名称地区地区销售金额（亿元）销售金额（亿元）1雅居乐清水湾海南64.002汇景新城广州57.673仁恒河滨城上海52.884星河湾上海51.115万源城上海41.876华润幸福里深圳39.827太阳公元北京39.588林肯公园北京39.359三里屯soho北京38.2510亿城西山华府北京35.73全国全国2009年个盘销售排行榜年个盘销售排行榜l2009年，单个楼盘销售额达到6464亿元亿元；l2010年年前前1010个月个月，销售额达到6565亿元亿元；l2010年“十一十一”黄金周7天，销售额达到6 6亿元亿元；l2010年1010月，月，在宏观政策对全国市场接二连三的打压下，销售额仍然达到2424亿元亿元。案例借鉴：案例借鉴： 海南海南 雅居乐清水湾雅居乐清水湾本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net雅居乐雅居乐清水湾清水湾重点城市设立展示中心，分重点城市举办推重点城市设立展示中心，分重点城市举办推介会。介会。营销借鉴营销借鉴-全国推介全国推介p全国各地设立展示中心p2010年11月23日，“我爱清水湾”之雅居乐海南清水湾全国联动推介会正式拉开帷幕。此次大型推介活动预计在全国20城联动举行，规模空前。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net雅居乐雅居乐清水湾清水湾重视媒体的作用，重视媒体的作用，4月份华东、西南和华北月份华东、西南和华北三大片区举办了全国性的媒体见面会。三大片区举办了全国性的媒体见面会。营销借鉴营销借鉴-全国媒体见面会全国媒体见面会p2010年4月22-24日，来自上海、浙江等华东区域的主流媒体一行20余人来到海南三亚，参加“2010雅居乐海南清水湾全国媒体精英见面会”。p2010年4月10日下午，雅居乐海南清水湾媒体见面会（西南区域）在清水湾销售中心隆重举行，来自重庆、成都等地知名媒体聚集在美丽的清水湾畔。p2010年4月17日下午，雅居乐海南清水湾媒体见面会（华北区域）在清水湾销售中心隆重举行，来自北京、山西、内蒙等地知名媒体聚集在美丽的清水湾畔。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net雅居乐雅居乐清水湾清水湾充分利用各地的本土资源，举办高端营销充分利用各地的本土资源，举办高端营销活动，增强客户信心。活动，增强客户信心。营销借鉴营销借鉴-异地资源嫁接异地资源嫁接1、索马里海盗引爆北京业主答谢晚会2、七月，“雅居乐海南清水湾皇家马术品鉴会”活/京城马汇隆重举办2010年10月23日，由海南雅居乐清水湾倾情奉献的“金秋深度体验之旅”在浙江九龙山庄园举行。2010年8月20日，由远洋地产重庆国际高尔夫俱乐部承办，雅居乐地产举办的“雅居乐海南清水湾重庆高尔夫邀请赛”拉开帷幕。北京浙江重庆本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netl雅居乐项目前期以雅居乐项目前期以强势推广为主强势推广为主，通过，通过全国全国一线城市媒一线城市媒体投放和密集公关活动，在市场上体投放和密集公关活动，在市场上造成轰动造成轰动并迅速提升并迅速提升项目影响力，同时利用项目影响力，同时利用各地专业各地专业营销机构进行营销机构进行分销及推分销及推广广，建立起，建立起全国销售网络全国销售网络；l后期以后期以软性推广软性推广为主调，加强对产品解构，项目区域炒为主调，加强对产品解构，项目区域炒作，注重业主作，注重业主资源挖掘资源挖掘和和圈层营销圈层营销，为销售客户积累创，为销售客户积累创造条件。造条件。雅居乐项目通过建立全国性销售网络，09年达到单盘64个亿的销售额；然而我们世联是否具备全国销售的条件？世联渠道资源优势世联渠道资源优势全国资源渠道优势全国资源渠道优势全国一盘棋全国一盘棋拥有最可利用客户群拥有最可利用客户群珠三角客珠三角客户资源优势户资源优势拥有最优质客户群拥有最优质客户群豪宅及投资豪宅及投资客户优势客户优势拥有最可牵引客户群拥有最可牵引客户群高铁城市高铁城市客户资源优势客户资源优势世联全国资源渠道的整合上海南京杭州青岛济南石家庄天津大连沈阳重庆武汉惠州东莞广州深圳香港世联中国拥有全国世联中国拥有全国2424个分个分公司，公司，已为全国已为全国100100多个城市的客多个城市的客户、超过户、超过10001000个房地产项个房地产项目提供了高质量的房地产目提供了高质量的房地产综合服务。综合服务。 珠海佛山中山1世联全国三大区域世联全国三大区域资源和信息完全共享；资源和信息完全共享；n信息共享信息共享淡市：深圳淡市：深圳北京北京上海上海 相互借鉴相互借鉴 快速反应快速反应n客户共享客户共享n技术共享技术共享世联全国三大区域世联全国三大区域资源和信息完全共享；资源和信息完全共享；n信息共享信息共享n客户共享客户共享n技术共享技术共享淡市：深圳淡市：深圳北京北京上海上海 相互借鉴相互借鉴 快速反应快速反应巡展、联动，准确有效的全国客户渠道巡展、联动，准确有效的全国客户渠道1.世联客户资源总量大世联客户资源总量大世联世联1515年精心积累的庞大的客年精心积累的庞大的客户群，可直接转借到每个项目户群，可直接转借到每个项目的，目前客户资源约的，目前客户资源约1164000条；条；目前成交比例为目前成交比例为10%其中：深圳地区成交客户：68339非深圳地区成交客户：531652.资源跟新速度块资源跟新速度块资源以每年超过资源以每年超过80%80%的速度递增的速度递增世联北京 37328条世联长沙 10656条世联东莞 166652条世联广佛 123098条世联惠州 84815条世联上海 40181条世联沈阳 31799条世联天津 8332条世联西安 984条世联珠海 62098条世联深圳 528190条各公司业主资源：各公司业主资源：深圳客户按录入年份（条）2003133852004702922005200862200631909120074049372008528190客户资源递增：客户资源递增：世联全国三大区域世联全国三大区域资源和信息完全共享；资源和信息完全共享；2006年底，北京世联在深圳、上海举行北京高端项目大规模联展，利用总部资源调集20多家主流媒体报道，并通过深圳、北京两地销售代表有机联动。三天时间成交总额三天时间成交总额逾逾1.31.3亿元！亿元！ 07年在深圳专门成立了世联全国项目世联全国项目营销中心营销中心，为世联在24个城市所代理销售的项目提供了一个高效的联动平台。2007年，重庆龙湖春森彼岸重庆龙湖春森彼岸:在深圳设立分展场，整合世联客户资源，并通过异地购房团炒作刺激当地市场，实现客户挤压，共接待上门客共接待上门客户户207207批，批，300300多人次，办理多人次，办理VIPVIP卡卡176176张；张；2010年，成都中粮御嶺湾成都中粮御嶺湾开展成都-深圳两地客户联动，通过总部调配世联珠三角资源，五一期间，在受政策影响之下在受政策影响之下依旧成功成交依旧成功成交1313套；套；全国资源的统一调配和客户联动是世联全国资源的统一调配和客户联动是世联的绝对优势；的绝对优势；世联全国三大区域世联全国三大区域资源和信息完全共享；资源和信息完全共享；n信息共享信息共享n客户共享客户共享n技术共享技术共享淡市：深圳淡市：深圳北京北京上海上海 相互借鉴相互借鉴 快速反应快速反应巡展、联动，准确有效的全国客户渠道巡展、联动，准确有效的全国客户渠道营销案例沉淀，经验推广营销案例沉淀，经验推广世联全国资源和技术共享平台领先业内，以保证全国世联全国资源和技术共享平台领先业内，以保证全国每一个项目都能体现世联高水平策划能力！每一个项目都能体现世联高水平策划能力！总部调动全国销售渠道快速铺排：总部调动全国销售渠道快速铺排：世联世联307个在售项目，就是威尼斯湾的个在售项目，就是威尼斯湾的307个售楼处，个售楼处，世联世联2067名销售代表就是威尼斯湾的名销售代表就是威尼斯湾的2067名销售代表！名销售代表！世联珠三角资源优势20042004广佛公司广佛公司20042004惠州公司惠州公司20062006珠海公司珠海公司1 1993993深圳公司深圳公司至今世联代理拥有5家分支机构，共形成了2500多人的优秀团队。以深圳、广州和东莞、佛山、惠州、珠海为核心的珠江三角洲区域“”20082008广州公司广州公司20022002东莞公司东莞公司2世联在世联在惠州惠州 09年，惠州世联全年销售金额年，惠州世联全年销售金额42.61亿，占市场份额的亿，占市场份额的20.68； 销售面积销售面积86.84万万m ，占市场份额的，占市场份额的8.32； 累计销售套数累计销售套数19000套，近套，近30的市的市场份额；整体实现均价场份额；整体实现均价4908元元/平米，超平米，超过全市均价的过全市均价的15.05。 经过经过5年的发展，世联地产惠州公司共操作顾问、策划代理及全程代理项目超过年的发展，世联地产惠州公司共操作顾问、策划代理及全程代理项目超过130个，产品形态涵盖普通住宅、豪宅、休闲度假产品、旅游区、产业园、写字楼、商业等众个，产品形态涵盖普通住宅、豪宅、休闲度假产品、旅游区、产业园、写字楼、商业等众多层面，已全面打开惠城、惠阳多层面，已全面打开惠城、惠阳-大亚湾、陈江大亚湾、陈江-仲恺、河源、汕尾、博罗等区域，服务仲恺、河源、汕尾、博罗等区域，服务TCL、万科、保利、合生、中信、金融街、鹏基、天地源、光耀、合正等多家知名品牌开、万科、保利、合生、中信、金融街、鹏基、天地源、光耀、合正等多家知名品牌开发企业，进入快速增长时代！发企业，进入快速增长时代！ 世联惠州世联惠州世联惠州世联惠州“”(内部数据)1-121-12月世联在深圳销售金额月世联在深圳销售金额325325亿亿元元，占比全市，占比全市33%33%，销售面积，销售面积190190万万平米，占全市平米，占全市30%30%，深圳代理深圳代理7070余个进场项目余个进场项目，豪宅豪宅项目项目1717个个，均价，均价实现实现2.52.5万元万元以上的以上的13个，实现个，实现3 3万元万元以上的以上的8个，最高实现住宅项目个，最高实现住宅项目均价超过均价超过6 6万万（天麓）（天麓）。深圳公司超过深圳公司超过400400人。截至人。截至20072007年，深圳公司策划代理项目年，深圳公司策划代理项目400400多个。代理项目多个。代理项目95%95%以上销以上销售率超过售率超过98%98%；55%55%以上项目事先以上项目事先100%100%完美销售。完美销售。20062006年，在深圳高端市场占有率年，在深圳高端市场占有率50%50%，写，写字楼市场占有率字楼市场占有率60%60%。成为深圳最具营销力的综合性代理服务机构。成立。成为深圳最具营销力的综合性代理服务机构。成立1414年以来，业绩年以来，业绩以年均以年均30%30%以上速度持续稳定增长。以上速度持续稳定增长。世联深圳世联深圳世联深圳世联深圳世联在世联在深圳深圳“”占据豪宅流市场绝对份额占据豪宅流市场绝对份额(内部数据)世联在世联在东莞东莞1-12月世联在月世联在东莞位居第一东莞位居第一，销售金额销售金额7272亿元亿元，占比全市，占比全市20.1320.13% %；销售面积销售面积69.5769.57万万平米，占比全市平米，占比全市18.7918.79 % %；。；。2010年年3636个进场项目，策划顾问项目个进场项目，策划顾问项目超过超过120120个；单月个；单月领先竞争领先竞争者近者近2 2万平米万平米、金额约、金额约1.21.2亿元。亿元。世联于世联于20022002年进入东莞，凭借出色的表现很快在东莞扎根成长。截至年进入东莞，凭借出色的表现很快在东莞扎根成长。截至20102010年东莞世联的服年东莞世联的服务范围已覆盖五个主城区及二十余个镇区，项目超过务范围已覆盖五个主城区及二十余个镇区，项目超过200200个，客户逾个，客户逾100100位，已经在售的项位，已经在售的项目超目超3030个。个。世联东莞世联东莞世联东莞世联东莞“”(内部数据)1-12月世联在月世联在珠海珠海（包括中山）（包括中山）持续领跑、占绝对优持续领跑、占绝对优势！势！销售金额销售金额21.5621.56亿元亿元，占比全市占比全市14%14%；销售面积约销售面积约24.524.5万平米万平米，占比全市，占比全市9%9%，1313个进场项目个进场项目。11月销售面积月销售面积为竞争者的为竞争者的两倍，两倍，销售金额为销售金额为2.52.5倍！倍！历年服务代理销售项目历年服务代理销售项目1515个，服务顾问咨询项目个，服务顾问咨询项目4 4个，个，82%82%的代理项目实现开盘的代理项目实现开盘90%90%以上销以上销售率，在珠海地产服务领域中保持领先！售率，在珠海地产服务领域中保持领先！世联珠海世联珠海世联珠海世联珠海世联在世联在珠海珠海“”(内部数据)世联在世联在佛山佛山禅桂南海强势布局，辐射顺德禅桂南海强势布局，辐射顺德/三水高明三水高明千灯湖一号千灯湖一号保利花园保利花园滨海御庭滨海御庭中信山语湖中信山语湖深业城深业城兆辉博澳城兆辉博澳城慧港慧港国际国际金茂广场金茂广场海畔嘉苑海畔嘉苑天湖郦都天湖郦都九鼎国际城九鼎国际城星星华园国际星星华园国际鸿业城市花园鸿业城市花园怡翠宏璟怡翠宏璟金地九珑璧金地九珑璧保利百合花园保利百合花园万科金御华府万科金御华府禅城禅城ChanchengChancheng桂城桂城GuichengGuicheng银丰花园银丰花园锦绣蓝湾锦绣蓝湾时代依云小镇时代依云小镇南海镇区南海镇区NanhaiNanhai顺德顺德ShundeShunde世联在佛山代理项目超过世联在佛山代理项目超过60个个，代理销售面积超过，代理销售面积超过150万！万！代理销售金额超过代理销售金额超过160亿！亿！美邦公寓美邦公寓御江华府御江华府锦江豪庭锦江豪庭丽日天鹅湖丽日天鹅湖畔山水岸畔山水岸怡翠玫瑰园怡翠玫瑰园世联在世联在广州广州2009年进入广州市场，世联在年进入广州市场，世联在广州广州扎根成长扎根成长，首年销售金额实现，首年销售金额实现8.38.3亿元亿元，销售面积，销售面积9.89.8万万平平米。米。2009年年4 4个进场项目，策划顾问项个进场项目，策划顾问项目目6 6个。个。蓄势，只为领先。蓄势，只为领先。世联于世联于20092009年年2 2月进入广州，凭借扎实的专业功底，出色的表现很快在广州扎根成长。截月进入广州，凭借扎实的专业功底，出色的表现很快在广州扎根成长。截至至20092009年底广州世联的服务范围已覆盖六个城区，有年底广州世联的服务范围已覆盖六个城区，有4 4个代理项目，个代理项目，6 6个顾问项目，且意向个顾问项目，且意向合作项目较多。世联在广州扎根成长，蓄势，只为领先。合作项目较多。世联在广州扎根成长，蓄势，只为领先。世联广州世联广州世联广州世联广州“”(内部数据，未经审计)世联豪宅及投资资源优势3杭州杭州上海上海广广佛佛北京北京东东莞莞惠惠州州深深圳圳 世联是最早最早开始营销豪宅的咨询代理机构，拥有1515年豪宅操盘的实际经验年豪宅操盘的实际经验。目前世联在深圳豪宅市场占有深圳豪宅市场占有70%70%的份额的份额，在全国环渤海区域、长三角区域、珠三角区域的主要城市拥有指标盘拥有指标盘。世联的豪宅全豪宅全国大格局国大格局已然形成。天津天津沈阳沈阳南京南京世联：豪宅专家在中国世联：豪宅专家在中国0500509 9年世联服务豪宅项目遍布整个深圳，占据高端豪宅项目代理市场垄断地位年世联服务豪宅项目遍布整个深圳，占据高端豪宅项目代理市场垄断地位;2005;2005年占全市年占全市总额的总额的23%23%，其中豪宅项目占其中豪宅项目占45%45%；20062006年低密度豪宅项目占市场代理份额总量的年低密度豪宅项目占市场代理份额总量的6060。20072007为为70%70%，20082008年为年为70%70%。城市山谷城市山谷波托菲诺波托菲诺香蜜湖香蜜湖1号号曦城曦城中信红树湾中信红树湾星河丹堤星河丹堤淘金山淘金山凤凰谷凤凰谷中信高尔夫中信高尔夫华润幸福里华润幸福里十七英里十七英里中旅国际公馆中旅国际公馆月亮湾别墅月亮湾别墅世联在世联在深圳深圳掌握深圳豪宅市场绝对话语权掌握深圳豪宅市场绝对话语权投资外溢型城市投资外溢型城市覆盖深圳所有主流商务区中 心 区中心西区宝安中心区南 山罗 湖在深圳先后代理写字楼项目3333个；个；累计代理面积215215万平方米。万平方米。04-07年持续保持深圳写字楼市场份额年持续保持深圳写字楼市场份额70%；2008年深圳写字楼代理市场份额年深圳写字楼代理市场份额80%2009年垄断深圳写字楼代理市场年垄断深圳写字楼代理市场荣超经贸中心大中华广场凤凰大厦诺德中心华融大厦深圳国际商会中心国际商会大厦B荣超经贸中心大中华广场凤凰大厦诺德中心华融大厦深圳国际商会中心国际商会大厦B国际商会大厦A金运世纪中国经贸大厦敦煌大厦金润大厦金谷一号英龙展业大厦银座国际财富广场创展中心海岸城西座一甲广场佳嘉豪商务大厦天利中央广场1期天利中央广场2期西海岸大厦 骏业大厦荣超滨海国际总部大厦城市大厦中电信息大厦现代之窗国际文化大厦宝安广场太平洋商贸大厦世联在世联在深圳深圳绝对垄断深圳写字楼代理市场绝对垄断深圳写字楼代理市场(内部数据)世联在世联在深圳深圳世联在深圳深耕世联在深圳深耕1010余年，在豪宅市场和写字楼市场建立绝对优势，余年，在豪宅市场和写字楼市场建立绝对优势，积淀了积淀了数十万名豪宅客户和投资客户资源数十万名豪宅客户和投资客户资源，同时依托深圳优，同时依托深圳优势，与多家香港财团合作，积累了势，与多家香港财团合作，积累了丰富的深港客户资源优势；丰富的深港客户资源优势；项目名称项目名称客户数量客户数量项目名称项目名称客户数量客户数量项目名称项目名称客户数量客户数量项目名称项目名称客户数量客户数量香蜜湖1号1672中旅国际公馆2135蓝湾半岛5648擎天华庭894星河丹堤4589香蜜湖唯珍府436碧海红树花园4636天麓283星河国际5948金地香蜜山1764缇香名苑6852中城天邑2678深业花园1943城市绿洲花园6450富怡雅居673波托菲诺1280香蜜湖瀚城1738香格丽苑1867风临左岸 346中信红树湾4586世联在世联在珠海珠海吉大吉大老香洲老香洲拱北拱北新香洲新香洲前山前山南屏南屏凤凰山凤凰山.一号一号凤凰海域凤凰海域中山远洋城中山远洋城万科城市风景万科城市风景中信湾中信湾万科金域蓝湾万科金域蓝湾凤凰山一号凤凰山一号万科金域兰湾万科金域兰湾中珠上城中珠上城万科城市风景万科城市风景远洋城远洋城中信湾中信湾沿海线上绝对领先沿海线上绝对领先投资内向型城市投资内向型城市广州广州长沙长沙武汉武汉世联在世联在武汉武汉高铁城市客户资源优势4万科高尔夫万科高尔夫卧龙丽景湾卧龙丽景湾仙桃三丰鼎城仙桃三丰鼎城华润中央公园华润中央公园博大金银湖美景博大金银湖美景保利心语保利心语保利十二橡树保利十二橡树市场指标盘，绝对占领市场指标盘，绝对占领华润中央公园华润中央公园万科高尔夫万科高尔夫保利十二橡树保利十二橡树世联在世联在长沙长沙指标大盘，领先市场指标大盘，领先市场南山白鹤天池南山白鹤天池西山汇景西山汇景万科城万科城双湾国际双湾国际阆峰云墅阆峰云墅天麓天麓中信新城中信新城鹏基诺亚山林鹏基诺亚山林城南故事城南故事南山白鹤天池南山白鹤天池万科城万科城鹏基诺亚山林鹏基诺亚山林双湾国际双湾国际西山汇景西山汇景世联三大优势客户资源：世联三大优势客户资源：拥有最可利用客户群珠三角客户资源优势拥有最优质客户群豪宅及投资客户优势拥有最可牵引客户群高铁城市客户资源优势更具针对性、更更具针对性、更具有效性！具有效性！世联渠道拓展方式渠道拓展一：集团客户平台渠道拓展一：集团客户平台渠道拓展二：全国重点城市展厅渠道拓展二：全国重点城市展厅 渠道拓展三：全国主要城市巡展渠道拓展三：全国主要城市巡展 拓展渠道四：与深圳其它中介地铺公司合作拓展渠道四：与深圳其它中介地铺公司合作拓展渠道五：世联全国重点项目通盘通客拓展渠道五：世联全国重点项目通盘通客渠道拓展一：集团客户平台渠道拓展一：集团客户平台1.世联客户资源总量大世联客户资源总量大世联世联1515年精心积累的庞大的客年精心积累的庞大的客户群，可直接转借到每个项目户群，可直接转借到每个项目的，目前客户资源约的，目前客户资源约1164000条；条；目前成交比例为目前成交比例为10%其中：深圳地区成交客户：68339非深圳地区成交客户：53165世联北京 37328条世联长沙 10656条世联东莞 166652条世联广佛 123098条世联惠州 84815条世联上海 40181条世联沈阳 31799条世联天津 8332条世联西安 984条世联珠海 62098条世联深圳 528190条各公司业主资源：各公司业主资源：2.资源更新速度块资源更新速度块资源以每年超过资源以每年超过80%80%的速度递增的速度递增深圳客户按录入年份（条）2003133852004702922005200862200631909120074049372008528190客户资源递增：客户资源递增：渠道拓展二：全国重点城市展厅渠道拓展二：全国重点城市展厅 渠道拓展三：全国主要城市巡展渠道拓展三：全国主要城市巡展 07年在深圳专门成立了世世联全国项目营销中心联全国项目营销中心，为世联在24个城市所代理销售的项目提供了一个高效的联动平台。拓展渠道四：与深圳其它中介地铺公司合作拓展渠道四：与深圳其它中介地铺公司合作拓展渠道五：世联全国重点项目通盘通客拓展渠道五：世联全国重点项目通盘通客世联世联307个在售项目，就是威尼斯湾的个在售项目，就是威尼斯湾的307个售楼处，个售楼处，世联世联2067名销售代表就是威尼斯湾的名销售代表就是威尼斯湾的2067名销售代表！名销售代表！让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 世联地产2011.01You enjoy.We serve.