第二章 物业管理机构设置学习目标：对本章重点介绍了物业管理活动中物业服务企业进入、退出的方式原则，以及服务过程中运作标准；业主委员会、业主大会的相互关系以及各个权利、义务，运作规范等。学习要求：了解物业管理活动中所涉主体及职责。掌握不同主体的运作规范。理解不同主体处理具体物业服务业务的基本法律依据。第二章 物业管理机构设置第一节 物业服务企业第二节 业主委员会第三节 业主大会第二章 物业管理机构设置第一节 物业服务企业一、物业服务企业的进入前期介入1、确定规则，合理约定开发商对业主的承诺2摆正位置，不介入开发商与业主的纠纷应聘进入第二章 物业管理机构设置第一节 物业服务企业二、物业服务企业的业务运作物业服务企业目标的确立1、以人为本，服务业主2促物业增值，创管理品牌第二章 物业管理机构设置第一节 物业服务企业二、物业服务企业的业务运作物业服务企业工作的依据1、做好公共服务，维护业主公共利益2、列明工作规范，尊重业主私权第二章 物业管理机构设置第一节 物业服务企业三、物业服务企业的退出按规则办事，尊重市场的选择进行盘点，迅速移交相关材料友善面对继任，做到“扶上马，送一阵”第二章 物业管理机构设置第二节 业主委员会一、明确业主委员会的权利和义务业主委员会的权利1、改变生存状态，确保作用发挥2、业主委员会地位争议重重，难以保证业主利益业主委员会的义务1、成立业主委员会，依法维权 2监督双方活动，确保各方权益第二章 物业管理机构设置第二节 业主委员会二、确定业主委员会所需资金的来源三、业主委员会与物业服务企业的关系第二章 物业管理机构设置第三节 业 主 大 会一、业主资格的确定 据重庆晚报2003年10月报道，鹅公岩大桥头一房地产公司传出消息，一套240平方米，价值70多万元的跃层商品房，业主竟然是一名3岁儿童 曹阳父母宠爱孩子有新招，3岁娃“买”下70万豪宅重庆晚报，2003-10-20。第二章 物业管理机构设置第三节 业 主 大 会二、业主大会召开的程序及议事规则业主大会规程中规定了业主大会首次召开业主大会必须满足下列条件：（1）物业已经竣工并交付使用；（2）新建商品房物业交付使用后，已售出建筑面积的50%，或超过50%；（3）公有住宅出售建筑面积达到或者超过30%；（4）自本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年。第二章 物业管理机构设置第三节第三节 业业 主主 大大 会会二、业主大会召开的程序及议事规则二、业主大会召开的程序及议事规则2007年修订实施的物业管理条例第十三条规定：业主大会会议可分为定期会议和临时会议。第二章 物业管理机构设置第三节第三节 业业 主主 大大 会会三、业主大会的权限三、业主大会的权限业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会做出制定和修改管理规约、业主大会议事规则、选聘解聘物业服务企业、专项维修基金的使用、续筹方案的决定，必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。