第四章第四章第四章第四章 房地产开发程序与管理房地产开发程序与管理房地产开发程序与管理房地产开发程序与管理 土地使用权的获取土地使用权的获取土地使用权的获取土地使用权的获取杨杨白白劳劳黄黄黄黄世世世世仁仁仁仁杨白劳为什么向黄世仁交地租？杨白劳为什么向黄世仁交地租？他们之间是什么关系？靠什么维系？他们之间是什么关系？靠什么维系？我国土地所有制形式我国土地所有制形式国有土地国有土地国有土地国有土地集体土地集体土地集体土地集体土地一、土地取得的方式一、土地取得的方式一、土地取得的方式一、土地取得的方式国有土地使用权出让国有土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权转让土地使用权转让集体土地征收集体土地征收1、国有土地使用权出让国有土地使用权出让出让出让土地使用权出让是指：国家将土地使用权出让是指：国家将国有土地国有土地使用权使用权，在一定年限内出让给土地使用者，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付由土地使用者向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让金的行为。的行为。招标招标拍卖拍卖挂牌挂牌协议协议2、土地使用权划拨土地使用权划拨划拨划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权用，或者将土地使用权无偿无偿交付给土地使用者交付给土地使用者使用的行为。使用的行为。国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地城市基础设施和公益事业用地城市基础设施和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利国家重点扶持的能源、交通、水利等用地等用地 3、土地使用权转让土地使用权转让转让转让出让合同规定的全部权利和义务随土地使出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移。用权同时转移。土地使用权与其地上建筑物产权相一致。土地使用权与其地上建筑物产权相一致。不得损害土地及地上建筑物经济效益。不得损害土地及地上建筑物经济效益。“认地不认人认地不认人”4、集体土地征收集体土地征收征收征收 指国家为指国家为公共利益公共利益的需要，通过法定程序，的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。 城市化城市化征地征地利益矛盾利益矛盾二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算征收征收征收耕地的补偿费征收耕地的补偿费征收耕地的补偿费征收耕地的补偿费1土土地地补补偿偿费费2安安置置补补助助费费3地地上上附附着着物物及及青青苗苗补补偿偿费费拆迁拆迁1货货币币补补偿偿2房房屋屋产产权权调调换换3自自行行选选择择补补偿偿方方式式拆迁补偿方式拆迁补偿方式拆迁补偿方式拆迁补偿方式二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算市场市场购买购买p 土地开发补偿费土地开发补偿费p 城市基础设施建设费城市基础设施建设费p 国有土地使用权出让金国有土地使用权出让金p 土地取得税费土地取得税费二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算三、获取土地使用权过程中注意的问题三、获取土地使用权过程中注意的问题三、获取土地使用权过程中注意的问题三、获取土地使用权过程中注意的问题1 1、选择一个好的地段、选择一个好的地段第一是第一是“地段地段”（locationlocation）第二是第二是“地段地段”（locationlocation）第三是第三是“地段地段”（locationlocation）地产界的成功要素是什么？地产界的成功要素是什么？2 2、做好费用预测，保证项目可行、做好费用预测，保证项目可行3 3、征用及拆迁须保证进度、征用及拆迁须保证进度184THANK YOU 谢谢大家！