房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 房地产项目结构成本的房地产项目结构成本的 - 优化、控制以及实战案例优化、控制以及实战案例 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 引言：结构成本控制的意义结构成本到底有多少？ 结构成本会有很大离散性的原因是什么？房地产商的客户最不关注的成本是什么？结构成本- 必须是房地产商最应关注的成本！ 结构成本数据的分解估算案例结构成本数据的分解估算地面以上结构：钢筋： （3590） 元/ =230590元/ 混凝土： (0.30.5) m3/ X (386460)/ m3 =120130元/ 总价：350820元/ ,平均580元/ 地下室结构：钢筋： （130300） 元/ =8401950元/ 混凝土： (0.91.4) m3/ X (400460)/ m3 =360650元/ 总价：12002600元/ ,平均1900元/ 结构成本数据的分解估算案例结构成本数据的分解估算基础及桩基础：总价：25120元/ ,平均65元/ 单位面积的综合结构成本为： 按地下室面积占总面积的22%估算 560560元元/ / - 1330- 1330元元/ / , ,平均平均950950元元/ / 结构相关成本：模板、基坑支护、土方、砌体 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 引言：当前结构成本管理的市场状况三种认识建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。对于建筑这样的对于建筑这样的“百年大计百年大计”，一定要保证，一定要保证“安全安全”，一定要，一定要“增加结构的安全储备增加结构的安全储备” 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 引言：当前结构成本管理的市场状况一个现状仅从经济指标上对结构成本进行控制。一种思路极端强调结构成本的控制，含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 目录成本管理的内涵结构成本的管理思路及方法结构成本管理的技术关键点保证工程质量的技术关键点成本优化的案例分析总结与互动交流 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法必须对整个设计和策划的全过程进行管理前期策划阶段规划阶段方案阶段扩初阶段施工图阶段施工配合阶段 （案例一） 概况：概况： 2000年左右,某台湾老板在深圳市宝安区买了一块已完成平整的工业用地,要做单层厂房。由于设备内部运输的轨道及管线连接的工艺要求，厂房内外均不能有大的沉降。 按既定程序，等到项目方案设计完成，开始做场地地质勘察，勘察完再做施工图设计，然后再做预算,这时发现土建的成本非常高。 老板就认为设计院的水平很差，设计院不服。最后这个企业老板专门请专家召开了结构设计评审会，结果专家一致认为设计院的设计是合理的，这么高的结构成本是正常的。 （案例一）原因分析原因分析:勘察报告揭示:这个场地以前是个很大的烂泥塘,两年前用土填满推平.而本工业项目不仅对厂房本身要控制沉降,还对整个场地均有控制沉降的要求.因此对厂房基础及设备基础必须打桩,并对整个场地用搅拌桩进行地基处理才可以使用.打桩或地基处理的费用确实要比上面土建的成本还要高出几倍. （案例一）结果结果:这个项目就此搁置.半年后,好容易将这块地以原价的90%转让给他人.前后白白折腾了一年半,还浪费了勘察及设计费. （案例一）反思反思:买地前买地前 -有没有对现场做过调查有没有对现场做过调查?有没有针对有没有针对不能沉降不能沉降的特点的特点 -对项目的成本事先估算对项目的成本事先估算? （案例二）概况：概况： 一家中等规模的房地产公司在深圳龙岗中心城拿到了一个占地约30万平方米的项目. 请境外的公司做规划及方案,方案做完,报批完成,进行扩初设计时,直接做了场地的详细勘察. 结果发现在地块北部一个约5085米的范围处,有二个钻孔在25米深度以下有溶洞的存在,在规划设计中这里正好是一栋高层住宅. 征求施工图设计院的意见,说没有问题,能够解决打钻孔桩穿过溶洞进入稳定的持力层就可以了,当时这家公司还是不太放心,就找我做咨询,问怎么办? （案例二）思考：思考：设计院的说法是对的设计院的说法是对的.这样设计及处理可以使这样设计及处理可以使得结构安全没有问题得结构安全没有问题.可是设计院没有意识到这样设计所导致的: 工程成本会是多少? 施工周期会是多少?因为在这片区域曾多次出现过:打钻孔桩遇到溶洞,下去几百吨混凝土后,都不知道这些混凝土跑到哪里? （案例二）回复:首先要求地质公司先做补充勘察.根据勘察结果得知:这里溶洞非常密集而且很大,如盖高层建筑,桩基成本及施工周期均无法控制.建议及时与营销部门、设计公司沟通，看有无修改规划的可能，看能否在这个位置排放一些低层的建筑、或改为休闲及景观的场地。 （案例二）结果:甲方权衡再三，在这个位置排放了TOWNHOUSE，结构设计采用了独立柱基础加止水筏板，避开了成本及工期不可控制的风险。付出的代价是：修改规划设计、方案设计、已完成的部分扩初设计支付相应的修改设计费用重新走报建审批程序额外耗费了半年多的宝贵时间 （案例二）反思:问题出在哪里？ 设计变更及签证原因分析1、设计类：A、超成本目标B、设计优化C、设计错误D、设计缺漏E、二次设计2、施工类：A、现场条件B、施工错误C、施工困难D、进度要求3、营销类：A、客户需求B、竞争需求4、其它很多项目由设计失误所带来的设计变更占到总数的3-10%，其中设计决策错误的比重常常占到设计性错误的30%。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 设计院的选择（扩初及施工图阶段） 合适易管 态度重视 项目情况 服务意识 市场口碑 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 专业负责人的选择 业绩、经验 市场反馈 三个配合 影响力及控制力 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 如何与设计院沟通并灌输工程成本控 制的意识 前期主动的沟通 尊重平等的心态 质量标准物换位思考 同行 的交流与竞争 双赢的思路和手段 设计院与地产公司质量标准的对比分析设计院与地产公司质量标准的对比分析设计院对结构施工图的质量标准1、满足安全及规范要求2、满足建筑功能要求3、满足设计成本控制的要求4、满足甲方其他特殊要求地产公司对结构施工图的质量标准：1、满足安全及规范要求2、满足建筑功能要求3、满足工程成本控制的要求4、满足目标客户的各项要求5、满足施工便捷性的要求设计院与地产公司质量标准的对比分析设计院与地产公司质量标准的对比分析 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 设计周期的合理取值 设计周期对总成本的影响资金的时间价值市场风险的变化产品的实际价值前期策划与设计周期基准前期策划与设计周期基准 集团论证时间集团论证时间 设计周期：高层215天 多层180天 大盘（一期多层）305天 论证阶段 策划阶段 设计管理阶段 概念规划 实施方案 施工图规划草案概念规划战略规划方案设计扩出设计大盘至少三个月中小盘至少个月大盘180中小盘55天高层/复杂户型多层90天多层70天55天（多层）70天（高层）市场定位：15天概念规划：32天成果确认：8天设计前准备：0天设计过程： 高层：方案50天+扩初35天 多层可省扩初，方案65天，成果确认：5天设计前准备：0天设计过程：多层55天 高层70天成果确认：不计时间 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 设计费的合理取值 设计费本身及其对总成本、进度及质量的 影响如何？ 设计费取多少合适？ 设计费如何支付？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 设计合同中设计公司应承担的风险有哪些？ 设计错误所导致的损失（磕碰错漏） 设计延误所导致的损失施工配合不到位所导致的损失设计结果超限额的罚则（后） 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 限额设计合同的引入和使用 引入的意义 限额的内容 限额的数值 限额的弹性 双赢的思路限额设计合同应用案例格林郡项目的施工图设计合同中就明确规定了住宅含钢量框架结构应控制在不超过60/（及以上部分架空层，不含桩内钢筋），设计院设计含钢量低于该数值时，男方即在确认含钢量核定后七天内另行向设计院发放奖金万元/平米建筑面积。另外规定混凝土含量应控制在3 / 之内。根据最终与总包单位核对完成的钢筋及混凝土数量，多层花园洋房的含钢量为47 /，混凝土含量为3 / ，（不包括桩基工程）。可见均较好的达到了预期效果。 限额设计合同应用案例 限额设计合同应用案例与之形成鲜明对比的是格林春岸项目。由于未实行限额设计，导致结算的钢筋、混凝土含量均偏高。仅此两项造成单方成本相差150元/平米以上。 限额设计合同应用案例 格林春岸格林郡 钢筋含量 混凝土含量 （ / ） （ m3 / ） 钢筋含量 混凝土含量 （ / ） （ m3 / ）多层花园洋房 62 0.3 47 0.36小高层 97 0.54 55 0.49半地下车库 190 1.46 117 1.25 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法事前控制的几个要点 哪些技术原则甲方必须重视和提前输入？ 结构设计统一技术措施或结构设计指引 结构设计总说明 标准构造做法沟通达成一致！ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法设计过程中必须控制的关键环节有哪些？ 1. 结构体系的确定及主要平面布置图 2. 基础的选型及设计图 3. 电算模型及计算系数的取值 4. 标准单元的样板截面及配筋图 5. 地下室的布置及样板配筋图 6. 结构转换层的布置及配筋图 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法与其它公司合作时我们最担心的是什么？如何消除我们的担心？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法与设计公司合作时 我们最担心的是什么？ 风险 -必须占用大量的资源对风险进行评估！ 思想的融合！ -必须花费大量的时间进行沟通！ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法如何消除我们的担心？ 抓住一切时机寻求长期的战略合作伙伴！ 质量和进度的保证后期服务的保证 工作范围的进一步衍生 总成本的降低、总效率的提升 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法施工图审查公司的选择及沟通 选择思路 沟通时机 沟通内容 沟通方式 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本的管理思路及方法哪些外部资源是必须引入的？ 引入的前提和原则是什么？性价比的判断 引入的资源类型有哪些？ 垄断部门（政府、人防、审图），学术权威、行业专家、 专业咨询公司 引入的时机如何把握？ 尽早、及时合作方式及注意事项有哪些？ 顾问、价值及时间、案例（机器、惠州钢筋、太古桩、人防专家） 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制控制层高的意义：结构成本：1、地面以上部分：减少所有的结构柱、剪力墙等竖向构件的长度和体积减少建筑的总高度、降低结构的竖向总荷载，间接降低结构成本降低上部结构所承受的地震力、风荷载、间接降低结构成本。2、地面以下部分：地下室土方开挖及运输的数量基坑支护的面积、基坑支护的单价地下室底板及侧壁的截面及配筋抗拔桩、抗拔锚杆的费用基坑降水的数量及费用 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制控制层高的意义：其它土建成本：减少所有外维护砖墙，内分隔墙、装饰隔断的数量减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水材料等数量 设备及运营成本：更好的满足节能规范的要求减少空调等设备的负荷量减少后期空调等设备的运营成本 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制如何降低层高？对于许多公共建筑，包括地下空间，规范或者客户所真正关注的并不是建筑物的层高，而是使用空间的。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制影响净高的因素？结构梁高机电的管道空间1、结构梁高设计院通常的做法：取结构本身最经济的梁高（一般为1/8-1/12的跨度）2、机电的管道空间设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。我们的优化措施：我们有没有要求设计院做每一层的： 综合管线图？来优化各专业管线的交叉布置和统一协调。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点层高对成本的影响及控制机电的管道空间采用综合管线图，对机电管线进行认真的优化设计后，对于管线密集的空间，经常可以节省出近200的高度。3、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以相互利用？A：采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。B：在梁中预埋管或预留洞口，使管线穿过。C：采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一高度空间。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点案例：案例：长虹在深圳的研发大楼，占地6000平方米，容积率控制在11，限高100米，建筑覆盖率不超过55%，深圳六家大型设计院投标。共同的问题：很难设计到最大容积率要求的面积，怎么办？ 压缩层高，保证净高！压缩层高，保证净高！ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点 各投标公司采取了哪些手段？结构： 宽扁梁 预应力梁 型钢梁 钢梁 无梁现浇空心混凝土板（GBF）结构与机电：A：设计使结构梁的布置与空调管线的布置保持一致，以便结构梁与空调管线共同占用一个空间。B：局部加高结构梁机电： 非标准空调管 空调双管并行 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点上海XX项目的结构超限及影响案例 概况：2004年，上海，7度抗震，四类场地土，3栋33层建筑、3栋22层建筑、3栋18层建筑，大地下室相连，有两个结构转换层，平面凹凸不规则，建筑物整体长度达65米，必须按超限结构进行“超限抗震审查”。分析：1、结构超限对建筑方案的不利影响（剪力墙的布置）2、结构超限对设计周期的影响值。3、结构超限对成本的影响值。钢筋145 / ，比正常多了80 / ，即450元 / 。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点深圳XX项目结构超限的控制案例 概况：2001年，深圳，7度抗震，100米高层建筑，四层裙房，办公与住宅两个塔楼，住宅部分设有结构转换层，在方案前期住宅部分平面布置属于“平面特别不规则的超限结构”。分析：1、多专业的沟通、互动、相互启发2、从建筑方案的角度去更多地思考3、创造性地去想象解决的办法。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点建筑高宽比超限对成本的影响 高层规范：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核芯筒结构的高度与宽度比不宜大于6，框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于5。 建筑高宽比超限是否属于抗震超限审查范围？ 建筑高宽比超限对结构会有什么不利影响？建筑物在风荷载和地震荷载的作用下会发生倾覆力矩，建筑高宽比愈大，建筑物抗倾覆力矩的能力就愈差。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点建筑高宽比超限对成本的影响 高宽比超限对成本的影响如何？高宽比超限一定会增加成本，包括结构成本和建筑成本。 建筑成本会增加吗？ 表面积与体积的比值对成本的影响？高宽比超限增加的结构成本，受那几个因素影响？1、高宽比超限的程度2、建筑物的风荷载3、建筑的地震力 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点建筑高宽比超限对成本的影响高宽比超限对结构成本的影响程度如何？深圳XXX项目：高层住宅，7度抗震，基本风压，地面粗糙度B类，高度为米，进深为米，高宽比达。方案的对比分析结果：增加结构成本约67元/平方米 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点建筑高宽比超限对成本的影响高宽比超限对结构成本的影响程度如何？无锡XXX项目：高层住宅，6度抗震，基本风压，地面粗糙度C类，高度为米，进深为米，高宽比达。方案的对比分析结果：增加结构成本约17元/平方米 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点公共大地下室的面积充分利用了吗？ 设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？ 地产公司的对面积使用率的关注点在哪里？ 为什么地下室的空间利用率是盲点？ 要关注吗？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点基础的选型介绍 冲孔桩、钻孔桩 人工挖孔桩 预应力管桩 沉管灌注桩 强夯地基处理 水泥搅拌桩地基处理 筏板基础 独立柱基、条形基础 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点天马微电子股份有限公司生产基地基础选型概况：四层高的大跨度预应力厂房，3万多平方米；单柱轴力1400吨;坡形的淤泥质土层分布场地，淤泥质土含有机质，强风化岩埋深12-28米，厚度米,场地内有孤石,浅基础持力层的承载力180 KN/;大体量的独立柱基加入部分搅拌桩是否安全合理?其施工周期如何？经济性如何？采用什么基础形式最好? 大直径锤击沉管灌注桩（卢里桩） 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点如何判断桩（基础）的总量是否合理？ 要求设计院提供桩（基础）的总反力与建筑物（总竖向轴力）总重量的比值，核对并判断其合理性。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点如何优化桩（基础）的总量？ 关注柱底内力的取值 关注桩承载力的利用率 关注基础类型的归并 关注水浮力的利用关注桩基础中地下室底板下土承载力的利用 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点当基础采用“墩基”，而不采用“桩基”时，结构成本会有什么不同？备注： “墩基础”是指桩长不大于5-6M,桩径与桩长之比小于3的“桩基础”。分析结论： 当采用桩基时，工程地质勘察报告的数据中某岩层或土层的“桩端承载力标准值”往往是该岩层或土层的“承载力标准值”的40-100倍。 当采用墩基时，工程地质勘察报告不会提供专门的承载力数据，设计院均是按规范通过承载力的深度修正得出“墩端承载力设计值”。该承载力往往仅仅是该岩层或土层“承载力标准值”的倍。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点梁配筋方式对成本的影响 住宅标准层梁宽常为200或250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是小直径钢筋？ 梁钢筋的直径超过25时，会对成本造成什么影响？ 主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点剪力墙的布置与成本的关系 如何优化剪力墙布置的位置？ 建筑物的两端和周边重点布置 建筑物的内部和中间位置减少布置 以保证结构的抗震扭转指标满足要求。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点剪力墙的布置与成本的关系 如何优化剪力墙的数量？ 关注结构的计算位移与规范的最低要求的关系 如何优化剪力墙的长度？剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大；对策：对策：1、最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100；2、剪力墙的翼缘小于600时，应关注其结构设计结果。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点如何控制剪力墙的厚度取值？高层建筑混凝土结构技术规程条：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）。但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。对策：对策：经过高规附录及专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点异形柱结构中应注意的事项？异形柱对成本的影响？对结构安全的影响？是否可以少用异形柱，多用方柱？ 与内分隔墙相连的位置；与内分隔墙相连的位置；在门背后的位置；在门背后的位置； 可以与立面造型相结合的位置；可以与立面造型相结合的位置； 其它对建筑不影响的位置。其它对建筑不影响的位置。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点柱配箍率对成本的影响规范规定：柱的体积配箍率为混凝土单位长度范围内箍筋的体积除以该范围内混凝土核芯区内的体积。实际施工图中，一些设计院是如何设计的呢？ 一些设计人员常常将柱混凝土核芯区的体积以柱的总体积来替换，以方便计算，并确保满足规范要求。 以以500X500方柱为例：方柱为例：总体积为：总体积为：500X500X1000；核芯区的体积为核芯区的体积为400X400X1000 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点柱子纵向钢筋的配置技巧当柱子按计算配筋时,程序对X向及Y向的钢筋均有配筋面积要求，如何在满足满足计算配筋量要求的前提下尽量减少总配筋量？以右边500X500方柱的配筋图为例： 习惯配筋方式： 另一种配筋方式： 两种配筋方式均正好满足计算 要求，但钢筋用量相差多少？1212 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点楼板的厚度对成本的影响标准层楼板厚度对荷载的影响程度？标准层楼板厚度对板配筋的影响程度？标准层楼板厚度对地震力的影响的程度?标准层楼板厚度对梁、柱、墙配筋的间接影响？标准层楼板厚度对基础的间接影响？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点实际工程中楼板厚度选择建议 普通3米跨度以内的楼板可取80-100; 普通3-4米跨度的楼板可取100; 客厅处的异形大板可取120-150; 普通屋面板可取120; 管线密集处可取120; 地下室顶板可取180 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点建筑的地下室及屋顶找坡找坡的成本有哪些？ 材料成本 人工成本 结构成本 质量维护成本有哪些优化的办法？ 是否可以结构找坡或半结构找坡？ 单坡还是双坡？找坡的方向及长度？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点建筑的地下室及屋顶找坡地下室底板采用结构找坡能省多少钱？ （不考虑整体抗浮因素） 300厚素混凝土垫层（330*0.25=83元/平方米） 竖向构件（16元/平方米） 挖土方量（6元/平方米） 防水做法、底板及侧壁的配筋等不利因素有哪些？ 重视找坡重视找坡 科学找坡科学找坡 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点我们是否关注了设计荷载的取值？哪些部位的荷载取值我们必须关注？为什么? 地下室顶板的活荷载取值 - 2000、1000、400 外墙的荷载取值 - 窗洞的影响 内墙的荷载取值 - 轻质材料的提前确定 空间可能分隔的荷载取值 - 非固定隔墙的自重取每延米长墙重（KN/m）的1/3作为楼而活载的附加值计算。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点风荷载取值对成本的影响地面粗糙度类别共有四级：A、B、C、D，其选择对风荷载的影响如何？对成本的影响如何？ A与B之间最大相差24% B与C之间最大相差54% C与D之间最大相差45%对策：用发展的眼光关注取值的合理性 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点风荷载取值对成本的影响规范规定：高度大于60M的高层建筑，风荷载的取值可按100年一遇考虑。其对成本的影响程度如何？对策 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点关注电算时一些系数的取值梁的弯矩放大系数梁的扭矩折减系数梁柱重叠部分是否简化为钢域 混凝土容重 的取值连梁钢度折减系数墙、柱、基础计算是否考虑活荷载 的折减地下室外墙是否按压弯构件 计算荷载的取值是否有人为的放大 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点对勘察报告的内容，我们关注了吗？关注基础选型及地基处理建议 灵活度关注承载力的取值建议 承载力、PHC 关注抗浮设计水位的标高地产公司对勘察公司钻孔深度如何要求？ 可否要求勘察公司提出最低设计水位标高？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点钢筋材料的选择对成本的影响市场价格：级钢：5330元/吨；级螺纹钢： 14及以下5650， 14以上5500；新级螺纹钢：综合5600；冷轧带肋钢筋：6010；冷轧带肋钢筋网片：6510；级螺纹钢VS 级圆钢：价格贵6%，强度提高43%；最小配筋率又可同时降低；新级螺纹钢VS 级螺纹钢：价格贵了1.8%，强度提高20%；对按计算配筋的梁柱有显著影响。对于柱的构造配筋率，可减少0.1;（当抗震等级为三级时，柱构造配筋率：0.7%0.6%，减少；）减少梁柱的配筋数量，方便施工。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点钢筋材料的选择对成本的影响市场价格：级钢：5330元/吨；级螺纹钢： 14及以下5650， 14以上5500；新级螺纹钢：综合5600；冷轧带肋钢筋：6010；冷轧带肋钢筋网片：6510；冷轧带肋钢筋VS 级螺纹钢：价格贵了6.4%，强度提高20%；产品供应的直径范围所导致的“实际最小配筋率”的影响：（如） 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点钢筋材料的选择对成本的影响市场价格：级钢：5330元/吨；级螺纹钢： 14及以下5650， 14以上5500；新级螺纹钢：综合5600；冷轧带肋钢筋：6010；冷轧带肋钢筋网片：6510；冷轧带肋钢筋VS 冷轧带肋钢筋网片：冷轧带肋钢筋网片购买价格贵了8.3%；冷轧带肋钢筋网片可减少施工绑扎费用，节省人工费用80元/吨；冷轧带肋钢筋网片可提高工程质量，加快工程进度。冷轧带肋钢筋VS 冷轧扭钢筋：两者购买价格差不多，强度也相同冷轧带肋钢筋绑扎较为困难，综合单价高新规范更新的进展情况 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点实际工程中钢筋的选择建议结构梁、柱、墙钢筋统一按什么原则选取？ 6-8CM直径钢筋统一采用HRB235； 10CM直径钢筋统一采用HRB335； 12CM直径及以上钢筋统一采用HRB400；问题:关于短肢剪力墙的配筋如何处理？ 楼板钢筋统一按什么原则选取？ 优先采用冷轧带肋钢筋； 板底配筋尽量采用直径小、间距密的方式配置； 当冷轧带肋钢筋不能满足承载力要求时，采用HRB400 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点混凝土标号对成本的影响标号增加，单价直接上升：C20单价277；C25单价296；C30单价315；C35单价332；C40单价362；C50单价为400 。- 标号每增加一级，单价提高5%-8%。对柱及剪力墙（轴压比控制）的影响程度？提高标号可显著减小柱墙的尺寸，增加建筑实际使用率。对梁的影响？正常情况下对梁的承载力几乎没影响，因此对梁的截面及配筋影响很小，不宜采用高标号。 对楼板的影响?正常情况下对板的承载力几乎没影响，但可能会提高板的构造配筋率，同时还会增加板开裂的隐患，应尽量采用低标号。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点混凝土标号对成本的影响 目前设计市场中，对混凝土标号确定的一种认识墙柱的混凝土标号与梁板的混凝土标号不能相差两级以上。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点实际工程中混凝土标号的选择建议普通的结构梁板混凝土标号一般为C25、C20。 受力较大的梁板混凝土标号可采用C30 ，如地下室的底板、顶板，屋顶花园的楼板等； 结构转换层梁板混凝土标号宜采用高标号，如当地施工质量有保障，可采用C50及以上标号。 剪力墙、柱混凝土标号按轴压比控制，使其尽量接近轴压比规定的上限，同时又使绝大部分竖向构件为构造配筋 。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点图纸设计时归并的把握 梁的归并 墙柱的归并 板的归并 桩基础的归并 浅基础的归并 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制的技术关键点的总结1、结构设计优化的关键点2、结构荷载取值优化的关键点3、结构电算结果优化的关键点4、勘察报告结果优化的关键点5、结构材料选择优化的关键点6、结构设计精细化管理的关键点 在控制成本的同时，如何保证工程的质量？去除无效结构成本 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 保证工程质量的技术关键点 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 保证工程质量的技术关键点对客户最关注的质量焦点，必须提高成本的投入！对客户不关注的质量问题，必须加强成本的控制！ 成本投入的原则是: 把好钢用在刀刃上！ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 保证工程质量的技术关键点提高哪些关键成本就可以大幅减少客户的投诉？ 楼板的配筋 端跨、管线密集处、屋面板、大单向板的长方向 较长剪力墙的水平筋 地下室侧墙的水平筋 砌体的裂缝 门窗、外墙及屋面的渗漏 悬臂板、悬臂梁的截面及配筋 荷载未能明确处的结构构件 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 桩基成本控制案例 上海XX项目的桩长选择 概况：9栋住宅，其中3栋18层、3栋22层、3栋28层、采用大地下室连接为一体，土质情况：25M深度内，土层较松，桩侧摩阻力为15-30 kPa,越向下土层越密实，桩侧摩阻力逐渐增加为50-70 KPa,38米以下各层桩端阻力均较小,为1500-2500kPa。 上海市的习惯做法及地勘报告建议:18及22层建筑选8-1层作持力层，桩长为40米，28层建筑选8-2层作持力层，桩长为50米。是否合适？讨论：对于500管桩，当桩长由40米增加到50米时（增长25%），其单桩承载力由1435KN增加至2080KN（增大45%），单位桩长的性价比可以提高16%！答案：全部选用 50米长的500及600的预应力管桩！节省工程造价（桩的性价比、承台的尺寸）；进一步降低建筑物的沉降及沉降值；方便施工管理，提高桩基检测的效率，降低检测成本。不同直径的桩混用，有什么好处？结构是否安全？高承载力的桩对布桩系数的影响如何？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 桩基成本控制案例南京XX建筑的基础选型概况：4层住宅，半地下室，淤泥质土，厚度约为18米，承载力为70KPa。在32-40米处有较好的沙层,可做桩基持力层，此时300 的预应力管桩承载力为600KN。 基础方案：1）筏板基础；2）8米长的水泥搅拌桩加连接梁形成复合地基+ 止水筏板；3）长度为35米的300 预应力管桩，一柱一桩+ 止水筏板； 答案：预应力管桩方案最经济（便宜16%）！最安全！较搅拌桩施工周期短！ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 地下室结构成本控制案例采用两层地下室省钱还是一层地下室省钱？（条件:主体建筑下的地下室，总面积相等,不考虑支护费用。）分析： 地下室结构中最贵的是底板及梁的费用（水浮力、双向荷载） 其次是顶板及梁的费用（覆土、景观、消防车、施工荷载） 一层地下室面积对应的是底板和顶板共两层板的费用 两层地下室面积对应的是底板、中间楼板和顶板共三层板的费用推论：一般采用两层地下室省钱！疑问： 对侧壁的影响？ 对土方量的影响？ 对支护的影响？ 对抗浮的影响？ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 地下室结构成本控制案例深圳XX项目结构含钢量数据统计及分析 概况：深圳、坡地建筑、大地下室连接多栋18层、24层、33层住宅，7度抗震、II类建筑场地、基本风压、场地粗糙度：D类。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制案例 无锡XX项目的结构成本案例分析地下室的布置思路？a设置各栋独立的地下室b设置某一两栋相连的地下室c设置整体相连的大地下室d设置整体相连的大地下室，但结构不连接为整体。采用一层大地下室将9栋高度和层数相差较大的建筑连为一体，形成一个整体的大型地下车库。 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制案例 优点？交通停车坡道面积小区的物业管理地下室的外墙数量侧墙支护、防水的数量 缺点？地下室的结构超长各栋建筑单体的不匀衡的沉降 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制案例 地下室结构超长的解决办法？A：结构后浇带的设置费用、间距、封闭时间、施工便利性B：混凝土膨胀外加剂的使用数量、费用、位置、施工注意事项 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制案例 膨胀剂对成本的影响：基础数据 UEA低碱膨胀剂1200元/吨 HEA抗裂膨胀剂防水剂1800元/吨 水泥价格为435元/吨 每立方米混凝土的水泥用量为400 ; 膨胀剂按8%的量代换水泥用量 地下室混凝土用量为1.1 m3/ 影响值采用UEA，每平方米地下室建筑面积增加造价：（1200-435）元）元/吨吨X（吨（吨X8%）X1.1 m3/ X80%=21元元/ 采用HEA，每平方米地下室建筑面积增加造价：（1800-435）X0.4X8%X1.1 X80%=38元元/ 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制案例 无锡嘉和现代城的结构成本案例分析 9-15层建筑通常采用预制方桩基础，以粉砂层作为持力层，桩长约17米，摩擦型桩。 18层以上建筑通常采用钻孔桩基础，以砂层作为持力层，桩长约45米，摩擦型桩。 12层建筑物采用无桩筏板基础有过成功的案例，按程序计算沉降有15CM,实际观测仅4CM，在无锡观测到的建筑物最大沉降不超过6CM。 本项目经济合理的基础形式？A：全部采用预应力管桩加筏板基础B：全部采用钻孔桩基础C：纯地下室及9-13层建筑采用天然筏板基础，其余高层建筑采用钻孔桩基础 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 结构成本控制案例 无锡嘉和现代城的结构成本案例分析各栋建筑物的沉降差以及主体建筑物与地库间的沉降差如何解决？设置沉降后浇带设置沉降后浇带要求很长时间才能封闭，影响销售和使用。先施工主楼，后施工无主楼地下室先施工主楼，后施工无主楼地下室各栋主楼沉降后，再与地下室相连，大幅度减少了主楼与地下室之间以及各主楼之间的沉降差。各栋主楼可以提前预售，加快回款速度。 有无问题？施工组织、抽水、支护？ 销售进度与结构技术的最佳组合 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 桩基成本控制案例 深圳XX项目 - 基础造价大幅度超过合同价的原因分析 对策：及时对桩底预钻孔(超前钻)其它成本控制的案例分析 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 积极的成本管理大于消极的成本控制XX项目电梯类型的选择及判断选用普通电梯还是选用无机房及小机房电梯？以电梯为例进行全方位的分析：普通电梯较小机房或无机房电梯一次性成本大约便宜3万多元。按每天运动时间6小时考虑，电价按元/度计算,每年节省的电话万元.这样在两年多一点的时间,仅节约的电费就可以弥补无机房和小机房电梯一次性成本的差价. 无机房电梯平均每台要比有机房电梯节省维保费4620元/年 无/小机房电梯的机房建筑面积较普通机房大约节省8平方米,其带来的价值是多少? 房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例 总结1. 总目标及四大措施组织措施、技术措施、经济措施、合同措施2. 注重资源的选择和利用3. 结构设计的成本控制必须是全过程的4. 重在事前计划、事前管理、事前控制5. 必须掌握的控制结构成本的技术关键点 -设计、荷载、勘察、电算、材料、精细化6. 控制成本，必须保证安全及客户所关注的质量7. 案例分析