房地产投资分析房地产投资分析公共邮箱：公共邮箱：密码：密码：fdctzfx2009 主讲人：望主讲人：望 晓晓 东东 电话电话： 个人个人E-Mail: 基本问题概述参参 考考 教教 材材1、刘秋雁主编房地产投资分析（第二版），刘秋雁主编房地产投资分析（第二版），东北财经大学出版社（东北财经大学出版社（2007年）年）2、俞明轩主编房地产投资分析（第二版），、俞明轩主编房地产投资分析（第二版），首都经济贸易大学出版社（首都经济贸易大学出版社（2008年）年）3、陈琳、潘蜀健编著房地产项目投资第二版，、陈琳、潘蜀健编著房地产项目投资第二版，中国建筑工业出版社（中国建筑工业出版社（2004年）年）基本问题概述房地产相关的媒体和网站房地产相关的媒体和网站u报纸：报纸：21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报u综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房房产频道、南方网房产频道产频道、南方网房产频道u地产观点网、万科周刊、世联地产观点网、万科周刊、世联地产评论地产评论、世联地产、世联地产楼市中国楼市中国、中国地产商、中国地产商u住房与城乡建设部、国土资源部、中国房地产信息网、住房与城乡建设部、国土资源部、中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局、阳光家缘、规划在线、广州市国土资源与房屋管理局、阳光家缘、规划在线、广州市住房公积金管理中心广州市住房公积金管理中心u房策天下、房联网、赢房网房策天下、房联网、赢房网基本问题概述课课 程程 安安 排排总学时：总学时：40学时（其中新课学时（其中新课38学时，考试学时，考试2学时）学时）教学形式：教学形式：课堂讲授课堂讲授 课堂讨论（每次课带上函数计算器）课堂讨论（每次课带上函数计算器）问题反馈（以提问和作业的形式）问题反馈（以提问和作业的形式）基本问题概述成成 绩绩 评评 定定期末考试（闭卷）约占期末考试（闭卷）约占70%平时成绩约占平时成绩约占30%，其中包括课堂出勤、讨论、，其中包括课堂出勤、讨论、回答问题、作业等回答问题、作业等连续三次点名一次都没到的，或点名有连续三次点名一次都没到的，或点名有1/3的时的时间没来，不能参加期末考试。间没来，不能参加期末考试。基本问题概述课课 程程 内内 容容 构构 成成第第1部分：基础理论部分部分：基础理论部分 第第1章章 第第2部分：基础分析或数据获得部分部分：基础分析或数据获得部分 第第25章章第第3部分：投资项目分析评价决策部分部分：投资项目分析评价决策部分 第第69章章第第4部分：案例分析部分（第部分：案例分析部分（第1011章）章）基本问题概述希望大家达到的能力和水平希望大家达到的能力和水平能独立完成中小型房地产开发项目的投资能独立完成中小型房地产开发项目的投资分析主体部分（区位分析、投资环境分析、分析主体部分（区位分析、投资环境分析、市场供求分析、基础数据的收集和预测、市场供求分析、基础数据的收集和预测、财务分析财务分析、不确定性分析和风险分析、决、不确定性分析和风险分析、决策分析）策分析）一般置业投资的分析、评价和改进（基础一般置业投资的分析、评价和改进（基础数据的获得、融资方案选择、内部收益率数据的获得、融资方案选择、内部收益率和净现值计算）和净现值计算）基本问题概述第一章第一章 基本问题概述基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述第三节第三节 房地产投资分析中常用基本概念房地产投资分析中常用基本概念基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述一、房地产投资的含义一、房地产投资的含义（一）投资的含义（一）投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 投资的几要素：投资主体、投资目的、投资方投资的几要素：投资主体、投资目的、投资方式、投资的过程。式、投资的过程。基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述一、房地产投资的含义一、房地产投资的含义（二）房地产投资的含义（二）房地产投资的含义 是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。为。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述二、房地产投资的类型二、房地产投资的类型（一）按投资形式分为直接投资和间接投资（一）按投资形式分为直接投资和间接投资1、直接投资、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资）房地产置业投资（期房、现房、二手房）（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述二、房地产投资的类型二、房地产投资的类型（一）按投资形式分为直接投资和间接投资（一）按投资形式分为直接投资和间接投资2、间接投资、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在年在香港发行的内地第一支香港发行的内地第一支REITs）（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元建元2005-1”）基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述二、房地产投资的类型二、房地产投资的类型（二）按房地产投资用途不同的划分（二）按房地产投资用途不同的划分1、地产投资、地产投资2、住宅房地产投资、住宅房地产投资3、商业房地产投资、商业房地产投资4、工业房地产投资、工业房地产投资基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述二、房地产投资的类型二、房地产投资的类型（三）按房地产投资经营方式不同的划分（三）按房地产投资经营方式不同的划分1、出售型房地产项目投资、出售型房地产项目投资2、出租型房地产项目投资、出租型房地产项目投资3、混合型房地产项目投资、混合型房地产项目投资基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的三、房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是通过开发和经营房地房地产投资的目的，就是通过开发和经营房地产以获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现产以获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。金流量收益、避税收入、销售收益等。基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的三、房地产投资的目的（一）现金流量收益（一）现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。 房地产投资现金流量大小主要取决于以下三个因素：房地产投资现金流量大小主要取决于以下三个因素： 其一，房地产租金总额。其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。其三，投资借款的偿还方式和数额。 一般出租经营类项目现金流量分析的要点见教材一般出租经营类项目现金流量分析的要点见教材P8。（类似于房地产估价中（类似于房地产估价中收益还原法计算年净收益收益还原法计算年净收益）基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的三、房地产投资的目的（二）避税收入（二）避税收入 是是指指因因提提取取房房地地产产折折旧旧而而降降低低纳纳税税基基数数，给给投投资资者者带带来来的的收收益益。它它是是房房地地产产投投资资者者因因拥拥有有房房地地产产而而间间接接获获得得的的收收益益。在在有有关关政政策策和和法法规规允允许许的的范范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的三、房地产投资的目的（二）避税收入（二）避税收入 所所得得税税的的税税收收基基数数一一般般是是净净经经营营收收入入扣扣除除贷贷款利息、建筑物折旧后的余额。款利息、建筑物折旧后的余额。 会会计计上上的的折折旧旧年年限限一一般般（税税法法规规定定房房屋屋最最低低折折旧旧年年限限为为20年年）短短于于建建筑筑物物实实际际耐耐久久年年限限，账账目目上上可可以以通通过过加加速速折折旧旧来来增增加加收收入入扣扣除除项项，从从而而降降低低所得税的基数。所得税的基数。基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的三、房地产投资的目的（二）避税收入（二）避税收入提高房地产投资避税收入的途径：提高房地产投资避税收入的途径：1、扩大房地产投资规模、扩大房地产投资规模2、争取加速折旧、争取加速折旧3、操纵应纳税所得额、操纵应纳税所得额4、控制开始获利年度、控制开始获利年度基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的三、房地产投资的目的（三）销售收益（三）销售收益房地产开发投资的销售收益计算：房地产开发投资的销售收益计算： 开发项目的净销售利润（税后）开发项目的净销售利润（税后） 销售收入销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税所总成本费用销售税金及附加土地增值税所得税税前利润所得税得税税前利润所得税 其中：所得税税前利润其中：所得税税前利润所得税税率所得税税率基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的三、房地产投资的目的（三）销售收益（三）销售收益房地产置业投资的销售收益计算：房地产置业投资的销售收益计算： 置业投资项目的净转售收益（税后）置业投资项目的净转售收益（税后） 转售转售收入销售税金及附加交易成本所得税收入销售税金及附加交易成本所得税 其中：所得税（销售收入购置成本已折其中：所得税（销售收入购置成本已折旧部分旧部分 销售税金及附加交易成本）销售税金及附加交易成本）所得税税所得税税率率基本问题概述第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述四、房地产投资的特性四、房地产投资的特性（一）位置固定性（一）位置固定性 （二）寿命周期长（二）寿命周期长（三）适应性（三）适应性 （四）个别性（四）个别性变现能力差变现能力差（五）政策影响性（五）政策影响性（六）对专业管理的依赖性（六）对专业管理的依赖性（七）相互影响性（七）相互影响性 （八）资金需求量大（八）资金需求量大（九）风险性（九）风险性 （十）保值增值性（十）保值增值性还有如还有如“易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持”基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述一、为什么要进行房地产投资分析一、为什么要进行房地产投资分析 投资对象、形式的多样性和未来收益的不确定投资对象、形式的多样性和未来收益的不确定性，要求做出相对合理的决策，因而需要投资分析。性，要求做出相对合理的决策，因而需要投资分析。 在可承受的风险程度、所要求的投资收益率以在可承受的风险程度、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等条件下，使投资获得最大的效及城市规划的约束等条件下，使投资获得最大的效益。益。基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述二、房地产投资分析的任务二、房地产投资分析的任务1、为投资者提供投资方向、为投资者提供投资方向（地域、地址选择，物业类（地域、地址选择，物业类型选择，规模、期限选择，合作方选择等）型选择，规模、期限选择，合作方选择等）2、为投资者提供运作方式、为投资者提供运作方式 3、为投资者预测投资收益、为投资者预测投资收益（预测一系列经济效益指标）（预测一系列经济效益指标）4、为投资者描述风险及提供避险方法、为投资者描述风险及提供避险方法（是不确定性（是不确定性分析和风险分析要解决的问题）分析和风险分析要解决的问题） 还有社会效益和环境效益评价。还有社会效益和环境效益评价。 房地产投资分析者的责任问题。房地产投资分析者的责任问题。基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述三、房地产投资分析的内容三、房地产投资分析的内容1、市场分析、市场分析2、区位条件分析、区位条件分析 3、基础数据估算分析、基础数据估算分析4、财务分析、财务分析5、不确定性分析、不确定性分析6、风险分析、风险分析7、决策分析（方案比较选择分析）、决策分析（方案比较选择分析）基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同评估的不同1、可行性分析与投资分析的不同、可行性分析与投资分析的不同 房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。分析活动。基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同评估的不同1、可行性分析与投资分析的不同、可行性分析与投资分析的不同 可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。体的指标进行评价和判断。基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述1、可行性分析与投资分析的不同、可行性分析与投资分析的不同 一个方案可行不一定合适或较优。有时几个方案可能一个方案可行不一定合适或较优。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。后者应该由投资分析来解决。面对市应该做什么的问题。后者应该由投资分析来解决。面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者的最后选择。也就是说，房地产投资分析关案作为投资者的最后选择。也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的一心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的一个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。 基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同评估的不同2、可行性分析的内容、可行性分析的内容u投资机会研究投资机会研究u初步可行性研究初步可行性研究u详细可行性研究详细可行性研究 基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述（1）投资机会研究）投资机会研究l主要任务：对投资项目或方向提出建议主要任务：对投资项目或方向提出建议l研究内容：地区发展情况、经济政策、资源条件、劳动研究内容：地区发展情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、建成后对社力状况、社会条件、地理环境、市场情况、建成后对社会的影响等会的影响等l该阶段的投资估算精度为该阶段的投资估算精度为30%，研究费用占总投资的，研究费用占总投资的28。基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述（2）初步可行性研究）初步可行性研究l须解决的问题：分析机会研究的结论，做出是否投资的须解决的问题：分析机会研究的结论，做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行专项研究。问题需要进行专项研究。l研究主要内容：产品市场供求、建筑材料供应状况、项研究主要内容：产品市场供求、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务评价等。算、项目财务评价等。l该阶段的投资估算精度为该阶段的投资估算精度为20%，研究费用占总投资的，研究费用占总投资的0.25%1.5%。基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述（3）详细可行性研究）详细可行性研究l真正的可行性研究真正的可行性研究l主要内容：市场研究、规划研究、进度安排、成本投资主要内容：市场研究、规划研究、进度安排、成本投资估算、收入估算、财务分析、项目经济效益评价、项目估算、收入估算、财务分析、项目经济效益评价、项目社会及环境效益评价、结论。社会及环境效益评价、结论。l该阶段的投资估算精度为该阶段的投资估算精度为10%，小型项目的研究费用占，小型项目的研究费用占总投资的总投资的1.0%3.0%，大型复杂项目的研究费用约占，大型复杂项目的研究费用约占总投资的总投资的0.2%1.0%。基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同评估的不同3、可行性分析、可行性分析（投资者）（投资者）与项目评估与项目评估（贷款银行）（贷款银行）的的不同不同（1）行为的主体不同）行为的主体不同（2）立足点不同）立足点不同（3）所起的作用不同）所起的作用不同（4）所处的阶段不同（先后顺序差别）所处的阶段不同（先后顺序差别）基本问题概述第二节第二节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同评估的不同4、可行性分析应注意的问题、可行性分析应注意的问题（1）防止先入为主的可行性研究）防止先入为主的可行性研究（2）选好可行性分析的主角（经济专家、工程师（土木、）选好可行性分析的主角（经济专家、工程师（土木、造价）、注册会计师、估价师等）造价）、注册会计师、估价师等）（3）投资决策的结论首先取决于市场分析的结果）投资决策的结论首先取决于市场分析的结果基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念一、投资价值一、投资价值 一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念一、投资价值一、投资价值与投资价值相关的几个概念：与投资价值相关的几个概念：1、交易价格、交易价格 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。价过程决定的。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念一、投资价值一、投资价值与投资价值相关的几个概念：与投资价值相关的几个概念：2、最可能销售价格、最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息不同，因此对同一房地产的最可能销售价格的预测结果可不同，因此对同一房地产的最可能销售价格的预测结果可能是不一致的。能是不一致的。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念一、投资价值一、投资价值与投资价值相关的几个概念：与投资价值相关的几个概念： 3、市场价格、市场价格 市场价格是指在一个具备公平销售所需要的一市场价格是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。的最可能价格。 基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念一、投资价值一、投资价值与投资价值相关的几个概念：与投资价值相关的几个概念： 4、交易区间、交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大间。如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方。（简要看一下教材于卖方。（简要看一下教材P28-29的交易区间的图示分析）的交易区间的图示分析）基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念一、投资价值一、投资价值与投资价值相关的几个概念：与投资价值相关的几个概念：5、投资价值、投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的目所能产生的税后现金流量税后现金流量和投资者所能接受的和投资者所能接受的最低收益最低收益率率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。 但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论结论不是唯一的不是唯一的。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念6、投资价值与市场价值的不同、投资价值与市场价值的不同 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。 投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。数选取的立场可能不同。 投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。交易能够实现的基本条件。 就投资价值与市场价值相对而言，就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用产评估人员使用。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念二、现金流量二、现金流量1、现金流量的相关概念、现金流量的相关概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与流出之差叫净现金流量。流出之差叫净现金流量。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念（1）现金流量图）现金流量图u现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐状态的简化图，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。u以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。某一基准时刻。u注意注意：为了简化计算，公认的习惯是将现金流量的代数：为了简化计算，公认的习惯是将现金流量的代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。流量，是指该时段内现金流量的代数和。012345现现金金流流量量第第1个计息周期个计息周期第第5个计息周期个计息周期PFA1基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念（2）资金时间价值）资金时间价值 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的，即资金的价值会随时间发生变化。不等的，即资金的价值会随时间发生变化。 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。价值。 举例来说，如将举例来说，如将1000元存入到银行，假设存款年利率元存入到银行，假设存款年利率为为6%，那么在，那么在1年后得到本利和为年后得到本利和为1060元。经过元。经过1年而增年而增加的加的60元，就是在元，就是在1年内出让这年内出让这1000元货币的使用权而得元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这到的报酬。也就是说，这60元就是元就是1000元在元在1年中的时间年中的时间价值。价值。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念（3）应明确几组重要概念）应明确几组重要概念u利息和利率利息和利率u单利计息与复利计息单利计息与复利计息 单利计息方式：利息不再生息单利计息方式：利息不再生息 复利计息方式：利滚利复利计息方式：利滚利 即即Fn=P(1i) n-1P(1i) n-1i=P(1i) nu名义利率（名义利率（r）和复利计息的实际利率）和复利计息的实际利率(i) 名义利率名义利率(r)=周期利率周期利率每年的计息周期数每年的计息周期数(m) 实际利率实际利率i=(1rm)m1u资金等值（如果年利率为资金等值（如果年利率为10%，则现在的，则现在的100元和元和1年后年后的的110元具有相等的实际经济价值）元具有相等的实际经济价值）u现值现值P、终值、终值F、年值、年值A（或年金）（或年金）(见下页图见下页图)基本问题概述对复利和贴现的解释对复利和贴现的解释 举例：一投资者现在将举例：一投资者现在将100元存入到银行，假设年存款元存入到银行，假设年存款利率为利率为6%，那么在，那么在2年后得到本利和为年后得到本利和为112.36元（即元（即2年的年的复利值为复利值为112.36=100（1+6%）2=106 （1+6%） ）。）。 经济学上认为，现在的经济学上认为，现在的100元和元和2年末时的年末时的112.36元在元在实际价值上是相等的。实际价值上是相等的。 那么我们把那么我们把2年末的年末的112.36元以元以6%的贴现率贴现到现的贴现率贴现到现在价值即为在价值即为100元（即元（即100=112.36（1+6%）2 ）。）。 注意：复利计算和贴现两者是逆运算关系注意：复利计算和贴现两者是逆运算关系基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念0123n-1nPAAAAF基本问题概述（4）现值、终值、年值三者之间的相互换算公式现值、终值、年值三者之间的相互换算公式一次支付终值公式一次支付终值公式 F=P(1+i)n，即复利公式，则，即复利公式，则(1+i)n称之为称之为“一次支一次支付终值系数付终值系数”。 如要计算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。如要计算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。一次支付现值公式一次支付现值公式 即贴现公式即贴现公式则则 称之为称之为“一次支付现值系数一次支付现值系数”。0123n-1nPF简写为简写为(F/P,i,n)(F/P,i,n)简写为简写为(P/F,i,n)(P/F,i,n)基本问题概述等额序列支付现值公式等额序列支付现值公式 ，则，则 称之为称之为“等额序列支付现值等额序列支付现值系数系数”。 如要计算每月一定收入的居民家庭能申请最大抵押贷款额如要计算每月一定收入的居民家庭能申请最大抵押贷款额度。度。资金回收公式资金回收公式 ，则，则 称之为称之为“资金回收系数资金回收系数”。0123n-1nPAAAAA简写为简写为(P/A,i,n)简写为简写为(A/P,i,n)基本问题概述0123n-1nPAAAAA各期贴现值：各期贴现值：已知年值已知年值已知年值已知年值A A求求求求现值现值现值现值P P基本问题概述等额序列支付终值公式等额序列支付终值公式 ，则，则 称之为称之为“等额序列支等额序列支付终值系数付终值系数”。如计算某人每月把工资的一定数额存到。如计算某人每月把工资的一定数额存到银行，银行，n年后所得到本利和。即年后所得到本利和。即“零存整取零存整取”储存基金公式储存基金公式 ，则，则 称之为称之为“储存基金储存基金系数系数”。0123n-1nFAAAAA简写为简写为(F/A,i,n)简写为简写为(A/F,i,n)基本问题概述0123n-1nFAAAAA各期在各期在n期末复利值：期末复利值：已知年值已知年值已知年值已知年值A A求终值求终值求终值求终值F F基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念二、现金流量二、现金流量2、开发后出售房地产项目时的现金流量、开发后出售房地产项目时的现金流量 对于一个房地产开发项目，项目的净现金流量对于一个房地产开发项目，项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的余额。余额。 基本问题概述12345R1R2I1开发后出售的房地产项目的现金流量图开发后出售的房地产项目的现金流量图0I2基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念二、现金流量二、现金流量3、开发后持有房地产项目时的现金流量、开发后持有房地产项目时的现金流量 此时净现金流量主要与净租金收入或净经营此时净现金流量主要与净租金收入或净经营收入有关，同时考虑每年还本付息因素。在持有收入有关，同时考虑每年还本付息因素。在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。基本问题概述0123n-1nr1Ir2r3rn-1Rn开发后开发后持有房地产项目时的现金流量图持有房地产项目时的现金流量图基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念二、现金流量二、现金流量4、置业投资项目的现金流量、置业投资项目的现金流量 置业投资的现金流量通常是由两部分构置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期间内物业每年的净经营成：一部分是持有期间内物业每年的净经营收益；另一部分是持有期末物业的净转售收收益；另一部分是持有期末物业的净转售收益。此处的现金流量图与开发后持有的房地益。此处的现金流量图与开发后持有的房地产项目的的现金流量图类似。产项目的的现金流量图类似。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念二、现金流量二、现金流量5、各类投资的分析的重点、各类投资的分析的重点 无论是开发后出售、出租经营，还是置业投资无论是开发后出售、出租经营，还是置业投资出租经营，当对这些投资项目进行投资分析以判断出租经营，当对这些投资项目进行投资分析以判断其投资价值的时候，有些动态指标需要考虑其投资价值的时候，有些动态指标需要考虑折现折现因因素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始点，然后与项目的投入或支出进行比较，从而判断点，然后与项目的投入或支出进行比较，从而判断项目在财务上的可行性。项目在财务上的可行性。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念三、关于投资与成本三、关于投资与成本1、广义投资与成本的概念、广义投资与成本的概念（1）投资）投资 广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。（2）成本）成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。经付出的代价。 房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。使用的成本概念不完全相同。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念三、关于投资与成本三、关于投资与成本2、房地产投资分析中的投资与成本、房地产投资分析中的投资与成本 房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异。产活动有较大的差异。 对于开发出售模式的项目而言，基本上所有的投资均对于开发出售模式的项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念四、关于财务杠杆四、关于财务杠杆1、抵押贷款、抵押贷款 尽管各种房地产抵押贷款还款方式差别较大，但是关尽管各种房地产抵押贷款还款方式差别较大，但是关于房地产抵押贷款的研究，主要从两个方面展开，一个是于房地产抵押贷款的研究，主要从两个方面展开，一个是抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。要想了解这两个抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。要想了解这两个重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。 抵押贷款的利率分为：固定利率和浮动利率（或称可抵押贷款的利率分为：固定利率和浮动利率（或称可调利率）。调利率）。 这里仅以固定利率抵押贷款为例，介绍抵押常数和贷这里仅以固定利率抵押贷款为例，介绍抵押常数和贷款余额的计算方法。款余额的计算方法。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念四、关于财务杠杆四、关于财务杠杆1、抵押贷款、抵押贷款（1）抵押常数）抵押常数 每每1元的贷款每月（或年）的偿还额定义为抵押常数。元的贷款每月（或年）的偿还额定义为抵押常数。其实质是其实质是已知年金现值（即贷款额）求解年金已知年金现值（即贷款额）求解年金。 一般有两种情况：一般有两种情况： 给定年利率，要求按年等额偿还给定年利率，要求按年等额偿还 给定年利率，要求按月等额偿还给定年利率，要求按月等额偿还可利用可利用EXCEL中的财务函数中的财务函数PMT来计算。来计算。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念（1）抵押常数（）抵押常数（M） 按年等额还本付息，抵押常数的计算公式：按年等额还本付息，抵押常数的计算公式： 按月等额还本付息，抵押常数的计算公式：按月等额还本付息，抵押常数的计算公式：r是贷款年利率是贷款年利率n是贷款期年数是贷款期年数基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念四、关于财务杠杆四、关于财务杠杆1、抵押贷款、抵押贷款（2）抵押贷款还本付息（）抵押贷款还本付息（A） 在在较较为为常常见见的的固固定定利利率率抵抵押押贷贷款款偿偿还还方方式式下下，世世界界各各地均普遍采用等额还本付息法，也叫本息均摊法。地均普遍采用等额还本付息法，也叫本息均摊法。 若若按按月月等等额额还还本本付付息息，则则月月还还款款额额等等于于月月抵抵押押常常数数乘乘以贷款总额。即：以贷款总额。即：A每月还本付息额每月还本付息额P贷款总额贷款总额基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念四、关于财务杠杆四、关于财务杠杆1、抵押贷款、抵押贷款（3）抵押贷款余额（）抵押贷款余额（P余余） 贷贷款款余余额额是是指指分分期期付付款款的的贷贷款款，在在经经过过一一段段时时期期的的偿偿还后，尚未偿还的贷款本金数额。还后，尚未偿还的贷款本金数额。A每月还本付息额每月还本付息额P余余贷款余额贷款余额基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念（4）本息分开偿付的计算）本息分开偿付的计算 有时为了计算的需要，我们必须把每月或每年有时为了计算的需要，我们必须把每月或每年的本金和利息分开计算：的本金和利息分开计算：1）第）第1年的本金和利息求取年的本金和利息求取先求每年的还款额先求每年的还款额A（每年相同）（每年相同）求第求第1年应还利息：利息年应还利息：利息=贷款总额贷款总额年利率年利率求第求第1年应还本金：本金年应还本金：本金=A利息。利息。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念（4）本息分开偿付的计算）本息分开偿付的计算2）第）第2年的本金和利息求取年的本金和利息求取先求每年的还款额先求每年的还款额A（每年相同）（每年相同）求第求第1年末贷款余额年末贷款余额=贷款总额贷款总额第第1年还的本金年还的本金求第求第2年应还利息年应还利息=第第1年末贷款余额年末贷款余额年利率。年利率。求第求第2年应还本金年应还本金=A第第2年应还的利息年应还的利息基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念四、关于财务杠杆四、关于财务杠杆2、财务杠杆、财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。所有情况下都可以为投资者带来收益。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念四、关于财务杠杆四、关于财务杠杆3、财务杠杆的作用、财务杠杆的作用 借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。度越深。其作用有正向与负向两种。（1）财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本）财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。率越大。（2）财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本）财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆就是不利的。此时借款越多自有资本的收益时，财务杠杆就是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。率越低，直至带来财务风险。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念五、关于其他投资经济效果评价指标五、关于其他投资经济效果评价指标 1、投资回收与投资回报、投资回收与投资回报 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬（或收是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬（或收益）。益）。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。发商利润。基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念五、关于其他投资经济效果评价指标五、关于其他投资经济效果评价指标 2、收益率、收益率 收益率通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资收益率通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。这种收益既包括项目在某一计算周期内的连续收益能力。这种收益既包括物业在持有期间预期可获得的收益，也包括物业持有期末物业在持有期间预期可获得的收益，也包括物业持有期末转售时所获得的净转售收益，这是与投资回报率之间的最转售时所获得的净转售收益，这是与投资回报率之间的最大区别。大区别。 投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比。投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比。 基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念五、关于其他投资经济效果评价指标五、关于其他投资经济效果评价指标 2、收益率、收益率 利息率通常针对信贷资金而言的，因此它是借贷资本利息率通常针对信贷资金而言的，因此它是借贷资本而不是权益资本的收益率。而不是权益资本的收益率。 折现率也是收益率的一个类型，是一个将未来收益或折现率也是收益率的一个类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。收入转换成现值的收益率。 内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。其当前所投入资本价值的收益率。 内部收益率可以有两种形式：全部投资收益率和权益内部收益率可以有两种形式：全部投资收益率和权益投资收益率。投资收益率。 基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念五、关于其他投资经济效果评价指标五、关于其他投资经济效果评价指标 2、收益率、收益率（1）全部投资收益率）全部投资收益率 全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。 基本问题概述第三节第三节 常用基本概念常用基本概念五、关于其他投资经济效果评价指标五、关于其他投资经济效果评价指标 2、收益率、收益率（2）权益投资收益率（或称自有资金收益率）权益投资收益率（或称自有资金收益率） 权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。它是在假设项目的全部投资由借贷资金收益水平的指标。它是在假设项目的全部投资由借贷资金和自有资金两部分构成的情况下，针对其中的自有资金金和自有资金两部分构成的情况下，针对其中的自有资金所计算的收益率。自有资金的投入通常也叫做权益投资。所计算的收益率。自有资金的投入通常也叫做权益投资。权益投资收益率是相对借贷资金收益率（通常指利息率）权益投资收益率是相对借贷资金收益率（通常指利息率）而言的，是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部而言的，是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率。它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。收益率。它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。基本问题概述课后习题解答1、P48的第的第17题题已知条件：年利率为已知条件：年利率为10%，贷款期限为，贷款期限为10年，年等额还本付年，年等额还本付息的贷款息的贷款120万。万。（1）先求年还款额为：）先求年还款额为：第第1年应还的利息为：年应还的利息为：12010%=12（万元）（万元）第第1年应还的本金为：年应还的本金为：19.529412=7.5294（万元）（万元）则第则第2年应还利息为：（年应还利息为：（1207.5294）10%=11.2471万元万元第第2年应还的本金为：年应还的本金为：19.5294 11.2471 =8.2823（万元）（万元）第第35年以此类推。年以此类推。基本问题概述2、P48的第的第18题题已知条件：年利率为已知条件：年利率为5%，贷款期限为，贷款期限为15年，按月等额还本付年，按月等额还本付息的贷款息的贷款10万元。万元。（1）先求月还款额为：）先求月还款额为：偿还偿还5年后，该家庭的贷款余额为：年后，该家庭的贷款余额为：基本问题概述课后习题解答3、P48的第的第19题题已知条件：家庭月收入已知条件：家庭月收入1万元，其中万元，其中35%可用于偿还月供，年可用于偿还月供，年利率为利率为12%，贷款期限为，贷款期限为15年，求能申请的最大贷款额。年，求能申请的最大贷款额。（1）先求该家庭能偿还最大月供为：）先求该家庭能偿还最大月供为：1000035%=3500元元（2）再求最大贷款额度为：）再求最大贷款额度为：基本问题概述