房地产经营策划部铁西三期TXS0501项目前期产品定位报告房地产经营策划部目录第一部分 市场分析第二部分 项目地块分析第三部分 产品总体定位房地产经营策划部市场分析房地产经营策划部城市区域化发展更加明显核心商圈开始西扩市场分析房地产经营策划部东胜区区域分布东胜区区域分布铁西二期的开发于2010年全面开工。是目前开发体量最大、包含业态最全面的一个区域。铁西三期正在规划开发中，开发周期轿二期要慢，部分基础设施正在完善当中，有一些住宅项目已经形成住宅组团铁西一期的开发主体以核心商圈为依托，区域价值不断提高纺织街沿线区域的开发主以住宅为主，整体品质较低滨河路沿线区域的开发主体兼具商务与住宅，已经形成 稳定的发展态势房地产经营策划部项目地块分析房地产经营策划部项目区位 位于铁西三期两条主干道中央路与环城路 交汇处，地理位置优越，地标性强 随着周边商业商务项目的成熟，其商业增 值潜力将不断提高 相对于铁西三期其他区域现状，项目所在 地块依托两个大型住宅项目组团，已经形 成一个相对成熟的区域位于铁西三期核心开发区域两条主干道交汇处关键语房地产经营策划部项目四至 地块西侧为坡地地块南侧为苏杨二号桥地块北侧为新园小区地块东侧为玫瑰家园住宅小区通达性强，地理位置优越房地产经营策划部地表呈丘陵状，地块中间起伏较大项目地块内部研究丘陵起伏，地貌不平整地块中间坑洼可见，施工量大房地产经营策划部地块经济技术指标 用地性质商业金融用地总用地面积（）46732.12净用地面积（）23400.71建筑密度40%容积率3.0绿地率30%建筑限高60mTxs-05-1地块用地指标房地产经营策划部地块交通状况分析交通顺畅，路线丰富，道路通达性强中央路环城路中央路；贯穿铁西二期与铁西三期 ，将铁西二期的核心商圈与铁西三期的在建商业项目联系在一起，将会带来较多的人流量环城路：环城路将会被规划成市政道路，作为铁西三期的主干道，人流量大并与中央路交汇，道路通达性强房地产经营策划部地块周边配套设施分析地块区域内至环城路与额托克西街交汇处内范围内大型商业综合体有3个，社区商业较多，并在项目的西侧规划有生态公园与商业街。项目地处区域内，商业氛围浓厚住宅商业玫瑰家园凹凸广场新园小区正东广场颐林园维邦金融广场维邦金融广场正东广场凹凸广场新园小区玫瑰家园房地产经营策划部项目地块研究结论提取条件缺陷地貌 地块地表呈丘陵状，高低起伏，地块内部不平整，施工量大，地块内部不平整，土方施工量较大地块地貌丘陵起伏，为施工带来一定难度地块周边 地块周边规划有杨家渠农贸市场，对项目形象有一定影响配套 生活配套完善，已经形成了杨家渠与玫瑰家园两个住宅板块交通 地块交通通达性高，位于铁西三期两条主干道的交汇处，交通高度发达，地标性强房地产经营策划部产品总体定位房地产经营策划部项目周边房地产概况新园小区玫瑰家园维邦金融广场凹凸广场、正东广场房地产经营策划部铁西二期项目容积率对比图铁西二期项目绿化率对比图房地产经营策划部项目名称维邦金融广场开发公司内蒙古维邦地产内蒙古维邦地产项目位置鄂市铁西区鄂托克草原文化公园南鄂市铁西区鄂托克草原文化公园南建筑密度建筑密度29.3%29.3%总建筑面积58.658.6万万业态写字楼、酒店式公寓、酒店、写字楼、酒店式公寓、酒店、户型区间106.91718.32106.91718.32容积率4.34.3绿化率36%36%房地产经营策划部项目名称正东广场开发公司鄂市正东房地产开发有限公司鄂市正东房地产开发有限公司 项目位置鄂托克西街南、中央路西、景致路鄂托克西街南、中央路西、景致路东东 规模55.5855.58万万 业态五星级酒店、酒店式公寓、写字楼五星级酒店、酒店式公寓、写字楼商场、底商、商场、底商、容积率2.972.97绿化率20%20% 房地产经营策划部项目名称凹凸广场开发公司元丰地产元丰地产项目位置鄂市鄂托克西街南、中央路西、景致路东鄂市鄂托克西街南、中央路西、景致路东 业态酒店、写字楼、酒店、写字楼、底商、商场底商、商场容积率3.03.0绿化率30%30%房地产经营策划部客户需求取向分类 同 价格、安全、物业管理、建筑质量等各方面趋于认同 异 高端客户对产品的品牌认知度及产品定位明显不同于其它客户群体 被忽略的选项 环境、品质、节能、环保房地产经营策划部目标客户分析 年龄: 3050岁之间 投资要点：年收入300万以上，以个人投资获得回报为目的和中小企业的置业需求 关注要点：多以投资为主要需求，对产品的增值潜力比较关注。对产品的地段增值潜力、投资增值潜力和投资回报潜力要求较高客户特征房地产经营策划部产品 S W O T 分析 地处居住聚集地，人流量较大，为商业发展带来基础 交通通达，位于铁西三期核心开发区域 在交通通达的基础上，与铁西二期的众多商业商务项 目形成互动关系 位于铁西三期，开发进度缓慢 相较于铁西二期已经形成的成熟商业商务规模，没 有明显的商务板块规模效应房地产经营策划部 铁西三期规模规模化发展将成为继铁西二期之后的重要 城市发展模式，将会有众多的人口陆续进入，带来无限 商机 项目所在地商业氛围相对较差，暂时无价值商圈体现， 整体运营启动可能会出现困难房地产经营策划部产品总体定位 集写字楼、公寓、独立商业体为一体的商业综合体功能定位区域定位产品定位注重开发周期短、销售平稳、快速回收营销节奏的区域性商业商务项目满足投资客的投资需求以及中小型企业的办公需求房地产经营策划部产品布局建议建议将2栋写字楼联排摆布，布局在地块的西北部建议将1栋酒店式公寓布局在地块的东北部建议将独立商业体布局在地块的南侧建议将产品的业态定位为：2栋写字楼、1栋酒店式公寓和6栋或3栋独立商业体房地产经营策划部 写字楼的市场竞争较为激烈，为完善产品形象与功能，区别于市场上同类型产品，建议将写字楼定位为专门针对于中小型企业或公司需求的产品。在建筑设计和户型设计方面，针对这部分客户，打造其需求的中小企业总部型产品，如：楼中楼结构写字楼定位说明房地产经营策划部户型建议目前市场上写字楼的户型区间为80110左右，标准层面积为1000左右，建议写字楼标准层面积为8001000 左右，平层户型为200300 左右，楼中楼户型区间为500800左右 房地产经营策划部重点推荐：推荐方案一153864房地产经营策划部优势： 一层为写字楼大堂及底商 核心筒在中间，占地面积较小 框架结构易分割及分拆组合 按照标准层面积为1500 计算，该户型200户型可摆布5间， 500 户型可摆布3间。平层户型层高米之间，楼中楼层高68米之间劣势： 建筑整体呈短、粗状，外形效果可能不佳 由于该户型核心筒在中间，核心筒四周都须设置通道，导致公摊面积较大户型一优劣势分析房地产经营策划部推荐方案二131194房地产经营策划部优势： 一层为写字楼大堂及底商 按照标准层面积为1300 计算，该户型200户型可摆布6间，500 户型可摆布3间劣势： 核心筒在北侧，南面不开门 呈长方形结构，占地面积较大 柱子间距较近，在分隔使用上 会有一定困难户型二优劣势分析房地产经营策划部 公寓因其面积小、总价低，深受投资客户青睐，可以适当安排，为区别于市场上同类产品，建议将公寓的定位为主要用于中小型企业的员工宿舍以及服务于投资客用于租赁的投资需求 公寓定位说明房地产经营策划部户型建议目前市场上公寓的户型区间为30100左右，建议公寓的户型区间为4090 左右，标准层面积为1000 左右，4050 户型建议占标准层的30%，6080 户型建议占标准层的60%，8090 户型建议占标准层的10%,在符合市场主流趋势的基础上打造自主产品房地产经营策划部推荐户型一3827一室一厅一卫户型亮点： 户型紧凑，设有观景阳台 干湿分离，动静分离 封闭式厨房，简单实用房地产经营策划部重点推荐户型二797一室两厅一卫户型亮点： 户型面积小，但功能 一应俱全 一室两厅一卫，实用性强 卧室和卫生间空间较大，使用 方便房地产经营策划部独立商业体定位说明 建议将独立商业体的业态形式定位为两种方案 方案一： 6栋2000的商业体1栋5000 方案二： 1栋3000 和2栋2000 的商业体房地产经营策划部方案优势劣势方案一6栋2000产权集中，易于管理体量相同，便于投资者投资管理体量单一，为产品的特色经营带来难度方案二1栋5000 1栋3000 2栋2000 体量全面，便于特色经营易于产业的分割管理产权分散，不易管理体量大小不等，不易于整体经营方案优劣势分析房地产经营策划部物业配比建议 建议产品物业类型及配比物业类型面积（平方米）配比（%）写字楼3600051%公寓2220032商业1200017房地产经营策划部停车位建议 建议停车位以地下停车位为主，地上停车位为补充，停车比例为1：2，满足不同客户需求房地产经营策划部景观建议建议以线性景观为主，绿地绿化以树木为主房地产经营策划部建筑风格建议建议以现代建筑风格为主，体现内敛、稳重、大气的主题房地产经营策划部年月日