项目六项目六 消费支出规划消费支出规划工作任务及能力要求工作任务及能力要求（一）制定住房消费方案（一）制定住房消费方案l（二）制定汽车消费方案（二）制定汽车消费方案1、能够分析客户的住房消费需求、能够分析客户的住房消费需求2、能够选择支付方式、能够选择支付方式3、能够根据因素变化调整支付方案、能够根据因素变化调整支付方案4、能够能够向客户提供相关咨询服务、能够能够向客户提供相关咨询服务5、能向客户提示相关风险、能向客户提示相关风险1、能够分析客户的汽车消费需求、能够分析客户的汽车消费需求2、能够选择支付方式和和贷款机构、能够选择支付方式和和贷款机构3、能够根据因素变化调整支付方案、能够根据因素变化调整支付方案工作程序工作程序现在和未来负担能力现在和未来负担能力居住地点变迁和年限居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性自己房屋的依赖性房租成长率房租成长率未来房屋价格的预期未来房屋价格的预期购房购房 ? ? 租房租房房屋居住需求房屋居住需求家庭家庭人数人数生活生活品质品质购房租购房租房房购房决策购房决策租房租房地段环境地段环境价格价格内部设施内部设施购房规划购房规划时间时间户型、面积户型、面积购房单价的确定购房单价的确定保值增值潜力保值增值潜力首期付款首期付款偿还贷款偿还贷款首期付款首期付款l本项目相关知识本项目相关知识l1、贷款方式的基本知识、贷款方式的基本知识l2、还款方式的基本知识、还款方式的基本知识l3、住房消费相关税费及保险费、住房消费相关税费及保险费l4、住房消费相关法律规定、住房消费相关法律规定l一、知识要求一、知识要求l（一）（一）住房支出的分类住房支出的分类l1、住房消费（租金价格衡量）、住房消费（租金价格衡量）l 购房；购房；l 租房。租房。l2、住房投资、住房投资l 将住房看成投资工具。将住房看成投资工具。l5租房的选择租房的选择l （1）适合租房的人群）适合租房的人群l （1）刚刚踏入社会的年轻人。）刚刚踏入社会的年轻人。l （2）工作地点与生活范围不固定者。）工作地点与生活范围不固定者。l （3）储蓄不多的家庭。）储蓄不多的家庭。l （4）不急需买房且不清楚房价走势者。）不急需买房且不清楚房价走势者。l （2）租房和购房的比较分析）租房和购房的比较分析l （1）年成本法；）年成本法；l （2）净现值法。）净现值法。租租 房房购购 房房优点优点1用较低成本，居住较大房屋。用较低成本，居住较大房屋。1提供属于自己的长久居住场所。提供属于自己的长久居住场所。2对未来收入的变化有较大承受能力对未来收入的变化有较大承受能力 2满满足足中中国国人人具具有有定定所所的的传传统统观观念。念。3留留存存首首期期款款，用用作作其其它它投投资资渠渠道道和和收益。收益。3提高生活品质。提高生活品质。4不用考虑未来房屋价格的下跌风险。不用考虑未来房屋价格的下跌风险。 4强迫储蓄，累积财富。强迫储蓄，累积财富。5租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。 5具有投资价值和资本增值机会。具有投资价值和资本增值机会。6房屋质量或损毁风险由房主承担房屋质量或损毁风险由房主承担6可可以以按按自自己己意意愿愿布布置置和和装装饰饰家家居。居。缺点缺点1别人房产，主动权在房主。别人房产，主动权在房主。1资金动用额大，缺乏流动性资金动用额大，缺乏流动性2无法按自己意愿装修布置房屋无法按自己意愿装修布置房屋2维护成本较高。维护成本较高。3有房屋租金价格不断上升的风险有房屋租金价格不断上升的风险3需需要要承承担担房房屋屋价价格格下下跌跌和和损损毁毁的风险的风险4有有房房屋屋上上涨涨，未未来来购购房房成成本本增增加加的的风险。风险。购房和租房的优缺点对比购房和租房的优缺点对比:l6、租购房决策影响因素、租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率：房租成长率越高，购房越划算房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住年数：居住时间越长，购房越划算居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房：房屋持有成本越高，租房越划算越划算租房押金：租房押金：押金水平越高，购房越划算押金水平越高，购房越划算l7、租房或购房的决策方法、租房或购房的决策方法l（1）年成本法）年成本法 l 租房年成本租房年成本=押金押金机会成本率机会成本率+年租金年租金l 购房年成本购房年成本=首付款首付款机会成本率机会成本率+贷款余额贷款余额贷贷款利率款利率+年维修费及税金年维修费及税金+折旧折旧l 比较租房或者购房的年成本比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算成本小的更为划算l 购房后总价固定，如果贷款利率不变购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年随着每年还款，贷款余额逐渐减少还款，贷款余额逐渐减少,因此因此,购房年成本逐渐降低；购房年成本逐渐降低；l 如果将来房租不断上涨如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升。则租房年成本逐渐上升。l 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。l例题：例题：年成本法案例年成本法案例 l 小李看上了一套小李看上了一套100平米的住房，位于广平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月房，房租每月5,500元，元， 以以1个月房租作为押金。个月房租作为押金。如果购房，总价如果购房，总价120万元，可申请万元，可申请60万元贷款，万元贷款，房贷利率为房贷利率为6%，自备首付款，自备首付款60万万l元，假定房屋的维护成本为元，假定房屋的维护成本为5000元元/年，年折年，年折旧率为旧率为2%，押金与首付款机会成本均为，押金与首付款机会成本均为3%。l问：该房屋应该租还是购？问：该房屋应该租还是购？l 解：解：租房年成本：租房年成本：l5,500（元）（元）125,500（元）（元）13% 66,165（元）（元）l 购房年成本：购房年成本：l60（万元）（万元）3%60（万元）（万元）6%+ 5000（元）（元）+120 （万元）（万元）2%=83000元元l 购房的平均年成本为购房的平均年成本为83,000元，比租房元，比租房年成本年成本66,165元元高高25.44%。l 年成本法其他考虑因素年成本法其他考虑因素未来房价上涨未来房价上涨l 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。能弥补居住期间的成本差异。l 以上例而言，租房年成本率以上例而言，租房年成本率66,165（元）（元）1,200,000（元）（元）5.5%，购房年成本率，购房年成本率83,000（元）（元）1,200,000（元）（元）6.9%，差距，差距只有只有1.4%。l 若计划住若计划住5年，年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价，只要房价可能在可能在5年内涨年内涨7.2%以上，购房仍然划算。以上，购房仍然划算。l 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。可能会发生。l因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价来房价涨跌的主观判断也是重要因素。涨跌的主观判断也是重要因素。l（2）净现值法（）净现值法（NPV）l 考虑在一个固定的居住期间内，将租房考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。流计算功能计算。l NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，非实际现金流出，所以不用作为现金流出；所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。计算的是本利平均摊还额。l 比较租房和购房的净现值，净现值大的比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算更为划算l例题：例题：净现值法案例净现值法案例 l 若小李已确定要在该处住满若小李已确定要在该处住满5年，如果年，如果租房，月房租每年增加租房，月房租每年增加500元，第五年底将押元，第五年底将押金金5,500元收回；如果购房，房价元收回；如果购房，房价120万，维万，维护成本第一年护成本第一年5,000元，以后每年提高元，以后每年提高5,000元，元，假定该住房在第假定该住房在第5年末能以年末能以125万价格卖出。万价格卖出。（假定折现率为（假定折现率为3%）l 租房租房NPV的计算的计算l 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付支付:l CF0=押金押金+第一年租金第一年租金=-5,500 -5,500 12=-71,500l 1 CFj=第二年租金第二年租金=(-5,500-500) 12=-72,000l 2 CFj=第三年租金第三年租金=-5,500+2 (-500) 12=-78,000l 3 CFj=第四年租金第四年租金=(-5,500+3 (-500) 12=-84,000l 4 CFj =第五年租金第五年租金=(-5,500+4 (-500) 12=-90,000l 5 CFj=取回押金取回押金=5,500l 3i， NPV=-367,017任务二 购房决策购房的目标购房需求购房财务决策l购房的目标（时间、面积、房价）购房的目标（时间、面积、房价）l1、购房面积需求、购房面积需求l 不必盲目求大（面积闲置问题）；不必盲目求大（面积闲置问题）；l 无需一次到位（时尚、人口调整问题）无需一次到位（时尚、人口调整问题）l （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；l 量力而行（考虑首付款金额）。量力而行（考虑首付款金额）。l2、购房环境需求、购房环境需求l 房价取决于区位和面积。房价取决于区位和面积。购房财务决策购房财务决策首付款首付款房贷房贷房屋总价房屋总价房屋单价房屋单价l秦先生目前有存款秦先生目前有存款5万元，打算万元，打算5年后买年后买房。秦先生预计年底收入为房。秦先生预计年底收入为10万元，以万元，以后每年有望增加后每年有望增加5%，每年的储蓄比率为，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的投资报酬率为。假设秦先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款，秦先生买房时准备贷款20年，计划采年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利率为用待额本息还款方式，假设房贷利率为6%。案例情境案例情境（1）秦先生可负担的首付款为）秦先生可负担的首付款为?（2）秦先生可负担的房贷为）秦先生可负担的房贷为?（3）秦先生可负担的房屋总价为）秦先生可负担的房屋总价为?（4）秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价）秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率为（）。款的比率为（）。可承担的首付款可承担的首付款可负担首付款可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值目前净资产在未来购房时的终值+以目前以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年年收入中可负担首付比例的上限。收入中可负担首付比例的上限。年收入年收入年储蓄年储蓄(50%)储蓄部分在购房时的终值储蓄部分在购房时的终值011000002105000311025041153765121551终值合计终值合计年收入年收入年储蓄年储蓄(50%)储蓄部分在购房时的终值储蓄部分在购房时的终值050000110000050000210500052500311025055125411537657882512155160776终值合计终值合计805267320569878667016367060776414756秦先生目前有存款秦先生目前有存款5万元，打算万元，打算5年后买房。秦年后买房。秦先生预计年底收入为先生预计年底收入为10万元，以后每年有望增万元，以后每年有望增加加5%，每年的储蓄比率为，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的。假设秦先生的投资报酬率为投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款，秦先生买房时准备贷款20年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利率为率为6%。以储蓄及交费能力估算以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。负担得起的房屋总价。可承担的房屋贷款可承担的房屋贷款可负担的房贷可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年以未来购房时年收入为年金的年金现值金现值*年收入中可负担贷款的比率上限。年收入中可负担贷款的比率上限。未来购房时年收入中可负担贷款的部分为：未来购房时年收入中可负担贷款的部分为：121551*0.5= （元（元)贷款利率为贷款利率为6%（N=20，I/Y=6。PMT= 121551*0.5 ，求年金现值，求年金现值PV？PV= ，因此，可负担的贷款部分为，因此，可负担的贷款部分为76.7万元万元可负担的房屋总价可负担的房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价=可负担的首付款可负担的首付款+可负担的房贷可负担的房贷41+69.7=110.7（万元）（万元）贷款占比贷款占比秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率为（率为（ ）。）。、56.92% 、75.41% 、 66.78% 、 65.17% D解析：解析：秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率价款的比率=76.7/117.7*100%= 65.17% .l若若秦先生计划购买秦先生计划购买100平方米的房子，则可平方米的房子，则可负担的房屋单价为（）元负担的房屋单价为（）元/平方米。平方米。l、11070 、10770 l、9770 、8770拟购住房单价拟购住房单价D每月需负担的费用每月需负担的费用l需要支付的首期费用需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价l （1-按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；l需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价l 按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；l 每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的以月为单位的准年金值。准年金值。讨论购买住房财务安排还需考虑哪些因素购买住房财务安排还需考虑哪些因素任务三任务三购房的税费购房的税费 l 契税：普通住宅按成交价的契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，缴纳，非普通按成交价的非普通按成交价的3%缴纳。缴纳。l 评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。l 律师费：商贷时按每单申请贷款额律师费：商贷时按每单申请贷款额3支付，每单最低额度为支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需元，二手房贷款需要办理公证，每件要办理公证，每件200元。元。l 保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。l 抵押登记费：按每抵押登记费：按每 平方米平方米0.3元计算。元计算。l 印花税：按购销额印花税：按购销额35，贴花。，贴花。l装修费装修费 家具电器购置费家具电器购置费l房屋月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过一般不应超过25%30% l所有贷款月供款与税前月总收入的所有贷款月供款与税前月总收入的比率。比率。一般应控制在一般应控制在33%38%l购房财务规划的主要指标购房财务规划的主要指标任务三 如何办理房贷住房消费贷款住房消费贷款的种类的种类购房需求购房财务决策l（1）住房消费贷款的种类：）住房消费贷款的种类：l 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款利率：个人住房公积金贷款利率： 5年以下（含年以下（含5年）年利率年）年利率4.20 % 5年以上（不含年以上（不含5年）年利率年）年利率4.70%个人住房商业性贷款利率：个人住房商业性贷款利率：l住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点l 贷款期限短，最长不超过贷款期限短，最长不超过30年；年；l 比银行其他贷款利率低，比银行其他贷款利率低，3.96%4.41%；l 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；l 基本上没有年龄上限制；基本上没有年龄上限制；l 贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度大于商业银行个人住房额度；l 贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额。如北京但还有最高限额。如北京40万，上海万，上海20万。万。l个人住房商业性贷款（个人住房商业性贷款（“按揭按揭”）l 个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：l 有稳定的经济收入；有稳定的经济收入；l 有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；l 自筹自筹20%以上的房款；以上的房款；l 能向银行提供有效的抵押、质押能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；或保证担保；l 一般最高不超过一般最高不超过100万元；万元；l 贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过20年。年。l 个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式：l 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；l 质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押；l 保证贷款：用具有代为清偿能力的法保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；人、其它经济组织或自然人作为保证人；l 抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。l住房组合贷款住房组合贷款l 凡符合个人住房商业性贷款条件的凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。计算利息。l房屋贷款相关费用房屋贷款相关费用契税：契税： 普通住宅房价普通住宅房价1.5评估费：评估费： 商业贷款不需要，公积金贷款需要。商业贷款不需要，公积金贷款需要。律师费：律师费： 3 ，公积金贷款不需要。，公积金贷款不需要。保险费：抵押登记费保险费：抵押登记费0.30米米印花税：购房合同印花税：购房合同0.5 ，贷款合同，贷款合同0.05 ，产，产权证权证5元元公共维修基金：房价的公共维修基金：房价的2.5合计费用一般以总房价的合计费用一般以总房价的5计算。计算。l（2）还款方式和还款金额）还款方式和还款金额l首付款：首付款： 2030l（大于（大于90米，米，30；小于；小于90米，米，20）l 期款：期款： l 一年以内，本息一次还清；一年以上的可一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：采用：l 等额本息还款法等额本息还款法l 等额递增还款法等额递增还款法l 等额递减还款法等额递减还款法l 等额本金还款法等额本金还款法l 等额本息还款法等额本息还款法l 它是指在贷款期限内每月以相等的还它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。款额足额偿还贷款本金和利息。适用于适用于收入收入处于稳定的家庭，如公务员，教师处于稳定的家庭，如公务员，教师等。等。 l 每月还款额每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1l 其中，其中， P0=贷款本金；贷款本金； l r=月利息；月利息；l n=还款期数。还款期数。l 优点：优点：借款人还款操作相对简单，等借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。l等额本息还款法，每月相同，利息较多。等额本息还款法，每月相同，利息较多。l 等额本金还款法等额本金还款法l 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。和利息。其中每月所还本金相等。适用于适用于目前目前收入较高但将来收入会减少的人群收入较高但将来收入会减少的人群。如。如面临退面临退休的人员休的人员等。等。l 每月还款额每月还款额R=P0/n+(P0-P1) r l 其中，其中， P0=贷款本金；贷款本金；l P1 =累计已还本金；累计已还本金； l r=月利息；月利息； l n=还款期数。还款期数。l特点：特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。l等额本金还款法，等额本金还款法，逐月递减，利息较少。逐月递减，利息较少。l例题例题1，李先生向银行申请了李先生向银行申请了20年期年期30万元万元贷款，利率为贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。，采用等额本息还款。l 解：解：每月还款额每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1l = 300000(1+5.508%/12)240l 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1l =2065（元）（元）l例题例题2，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了20年期年期30万万元贷款，利率为元贷款，利率为5.508%，采用等额本金还，采用等额本金还款。款。l解：解：每月还款额每月还款额R=P0/n+(P0-P1) rl 第一个月还款额第一个月还款额=300000/240+（3000000） 5.508%/12=2627（元）（元）l 第二个月还款额第二个月还款额=2621（元）（元）l 。l 等额递增还款法等额递增还款法l 即把还款期限划分为若干时间段，每个即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。按一个固定金额递增。l 适用人群：适用人群：目前收入一般，但未来收入目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。如毕业不久的学生等。l 特点：特点：目前收入不高的年轻人可优先考目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。虑此种还款方式。l 等额递减还款法等额递减还款法l 即把还款期限划分为若干时间段，即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。段的还款额按一个固定金额递减。l 适用于适用于目前还款能力强，但未来收目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。入将减少的人群。如中年人或未婚的白领如中年人或未婚的白领人士。人士。l 特点：特点：客户在不同的时期内还款虽然客户在不同的时期内还款虽然不同，但是有规律地减少，而在同一时期，不同，但是有规律地减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。客户的还款额是相同的。l 等比递增还款法等比递增还款法l 是指在贷款期后的一时间段内每期还是指在贷款期后的一时间段内每期还款相对前一时间段内每期还款额成一固定比款相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等式例递增，同一时间段内，每期还款额相等式的还款方式。的还款方式。l 适合人群：适合人群：适合于前期还款压力较小，适合于前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。l 等比递减还款法等比递减还款法l 是指在贷款期的后一时间段内每期还是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。相等的还款方式。l 适合人群：适合人群：适合收入较高、还款初期适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。人。l（3）提前还款的选择权）提前还款的选择权l 提前还贷发生的三种情况：提前还贷发生的三种情况：l 借款人在贷款时对自身的偿还能力借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；估计不足；l 借款人调整投资组合后而提前偿还借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；贷款； l 借款人在贷款一段时间后收入增加，借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。有能力提前还贷。l 无论出于何种还贷目的，动用提前还无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。l 提前还贷的方法提前还贷的方法l 全部提前还款，剩余的贷款一次性还全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；清；l 部分提前还款，保持每月还款额不变，部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；将还款期限缩短，（节省利息较多）； l 部分提前还款，每月还款额减少，保部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；l 部分提前还款，每月还款额减少，同部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。时将还款期限缩短，（节省利息较多）。l 如何还贷更经济如何还贷更经济l 如果客户选择的是组合贷款，提前如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会还贷时可考虑先还商贷会“优惠优惠”很多。很多。l 如果客户现在资金较为雄厚，又不如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用打算提前还款，建议采用“等额本金还款法等额本金还款法”较为有利。较为有利。l 两种还款法相比较，两种还款法相比较，“等额本息还等额本息还款法款法”支付的利息高于支付的利息高于“等额本金还款法等额本金还款法”支付的利息。支付的利息。l 提前还贷需注意的问题：提前还贷需注意的问题：l原则上必须是原则上必须是1年以后，银行允许；年以后，银行允许；l银行对提前还贷起点金额有要求；银行对提前还贷起点金额有要求；l提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；l借款人一般须提前借款人一般须提前15天或天或1个月提出书面申请；个月提出书面申请；l贷款期限在贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本；年以内的，不能部分提前还本；l贷款期限在贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿；年以上的，可以部分或全部清偿；l借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。前期内的保费。l组合贷款不必先还公积金贷款；组合贷款不必先还公积金贷款；l办理抵押注销。办理抵押注销。l（4）延长贷款）延长贷款l 借款人应提前借款人应提前20个工作日向银行提交个工作日向银行提交申请和相关证明；申请和相关证明； l 延长贷款条件：一是贷款未到期，二延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；是先清偿应付的本息及违约金；l 借款人申请延期只限一次；借款人申请延期只限一次；l 原借款期限与延长期限之和最长不得原借款期限与延长期限之和最长不得超过超过30年。年。l（5）利率调整对还款总额的影响）利率调整对还款总额的影响l 贷款期间的利率变动按中国人民银行贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。的规定执行。1 年之内不调整；年之内不调整；1年以上的在下年以上的在下一年一年1月月1日调整。日调整。l 如遇法定贷款利率调整时，贷款账户如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。开立时执行最新贷款利率。l例例1、（、（单项单项）根据材料回答下列根据材料回答下列5个问题。个问题。l秦先生目前有存款秦先生目前有存款5万元，打算万元，打算5年后买房。年后买房。秦先生预计年底收入为秦先生预计年底收入为10万元，以后每年有万元，以后每年有望增加望增加5%，每年的储蓄比率为，每年的储蓄比率为50%。假设秦。假设秦先生的投资报酬率为先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备，秦先生买房时准备贷款贷款20年，计划采用待额本息还款方式，假年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利率为设房贷利率为6%。33353637l（1）秦先生秦先生可负担的首付款为（）万元。可负担的首付款为（）万元。l、11 、21 、31 、41l答案：答案：Dl解析：解析：可负担首付款可负担首付款=目前净资产在未来购房目前净资产在未来购房时的终值时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付年收入中可负担首付比例的上限。见下表。比例的上限。见下表。l可负担的的首付款明细可负担的的首付款明细年收入年收入年储蓄年储蓄储蓄部分在购房储蓄部分在购房时的终值时的终值050000805261100000500007320521050005250069878311025055125667014115376578826367051215516077660776终值合计终值合计414756l（2）秦先生秦先生可负担的房贷为（）万元。（可负担的房贷为（）万元。（）。）。l、66.7 、76.7 、46.7 、56.7l答案：答案：Bl解析：解析：可负担的房贷可负担的房贷=以未来购房时年收入以未来购房时年收入为年金的年金现值为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比年收入中可负担贷款的比率上限。率上限。l未来购房时（率六年）年收入中可负担贷款未来购房时（率六年）年收入中可负担贷款的部分为：的部分为：121551*（1+10%）*0.5=66853（元），贷款利率为（元），贷款利率为6%（N=20，I/Y=6。PMT=66853，CPT PV，PV=766799），因），因此，可负担的贷款部分为此，可负担的贷款部分为76.7万元。万元。l（3）秦先生秦先生可负担的房贷为（）万元。可负担的房贷为（）万元。l、117.7 、101.7 、87.7 、97.7答案：答案：Al解析：解析：可负担房屋总价可负担房屋总价=可负担的首付款可负担的首付款+可可负担的房贷负担的房贷=41+76.7=117.7（万元）（万元）l（4）秦先生秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率为（）。总价款的比率为（）。l、56.92% 、75.41% l、 66.78% 、 65.17% l答案：答案：Dl解析：解析：秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率屋总价款的比率=76.7/117.7*100%= 65.17% .l（5）若）若秦先生秦先生计划购买计划购买100平方米的房子，平方米的房子，则可负担的房屋单价为（）元则可负担的房屋单价为（）元/平方米。平方米。l、11770 、10770 l、9770 、8770l答案：答案：l解析：解析：可负担房屋单价可负担房屋单价=1177000/100=11770（元（元/平方米）平方米）l例例2、根据材料回答下列问题。根据材料回答下列问题。l 李女士在北京购买了一套价值李女士在北京购买了一套价值50万元的万元的普通住宅。普通住宅。l（1）购房除了房款本身之外，还需要缴纳契购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税，李女士购房需要缴纳契税（税，李女士购房需要缴纳契税（ ）元。）元。l、7500 、5000 、2500 、500l答案：答案：Al解析：解析：500000*1.5%=7500（元）（元）l（2）李女士购房时办理的是公积金贷款，则李女士购房时办理的是公积金贷款，则需要支付律师费（需要支付律师费（ ）元。）元。l、200 、500 、0 、300l答案：答案：Cl解析：解析：办理公积金贷款时不需要支付律师费。办理公积金贷款时不需要支付律师费。办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证处部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人处部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需支付律师费或公证费，金额各地规定不同。需支付律师费或公证费，金额各地规定不同。l（3）若李女士购房时办理的是商业贷款，若李女士购房时办理的是商业贷款，则下列说法中错误的是（则下列说法中错误的是（ ）。）。l、买房人选用商业贷款，不论采用什么担、买房人选用商业贷款，不论采用什么担保形式，都是可以不购买保险的保形式，都是可以不购买保险的l、采用财产抵押担保的，须购买房屋综合、采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险险l、采用财产抵押并加连带责任的保证担保，、采用财产抵押并加连带责任的保证担保，必须购买房屋综合险必须购买房屋综合险l、采用财产质押担保或连带责任担保的，、采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不买保险可以不买保险l答案：答案：Al解析：解析：买房人选用公积金贷款，不论采用什买房人选用公积金贷款，不论采用什么担保形式，都可以不买保险。么担保形式，都可以不买保险。l（4）李女士与房地产开发商签订李女士与房地产开发商签订商品房商品房买卖合同买卖合同时，需要缴纳的印花税为（时，需要缴纳的印花税为（ ）元。元。l、200 、150 、500 、750l答案：答案：Bl解析：解析：单位与个人与房地产开发商签订单位与个人与房地产开发商签订商商品房买卖合同品房买卖合同时，按照购销金额时，按照购销金额0.5贴花。花。l50万万* 0.5=250（元）。（元）。l（5）若李女士是通过向商业银行贷款买房的，若李女士是通过向商业银行贷款买房的，则她与商业银行签订则她与商业银行签订个人购房贷款合同个人购房贷款合同时，时，所缴纳的印花税为（所缴纳的印花税为（ ）元。）元。l、20 、25 、50 、75l答案：答案：Bl解析：解析：与商业银行签订与商业银行签订个人购房贷款合同个人购房贷款合同时，按借款的时，按借款的0.05 贴花。花。l50万万* 0.05 =25（元）。（元）。l（6）若李女士后从有关部门领取若李女士后从有关部门领取房屋房屋产权证产权证时，须缴纳的印花税为（时，须缴纳的印花税为（ ）元。）元。l、5 、15 、25 、50l答案：答案：Al解析：解析：个人从国家有关部门领取个人从国家有关部门领取房屋房屋产权证产权证时，每件贴花时，每件贴花5元。元。l（7）若李女士购买房两年后，房屋价格上涨，若李女士购买房两年后，房屋价格上涨，李女士决定出售该房，在与买方签订的合同中李女士决定出售该房，在与买方签订的合同中该项房屋金额为该项房屋金额为55万元，则签订产权转让收据万元，则签订产权转让收据时，李女士应该缴纳的印花税为（时，李女士应该缴纳的印花税为（ ）元。）元。l、150 、165 、250 、275l答案：答案：Dl解析：解析：55万万* 0.05 =275（元）。个人出售（元）。个人出售住房，住房，签订产权转让书据，要按所据，要按所载金金额0.5 贴花。花。l例例3、根据材料回答下列问题。根据材料回答下列问题。l 宋先生在政府机关工作，宋先生在政府机关工作，2006年他向银行年他向银行申请了申请了30年期年期30万元贷款，利率为万元贷款，利率为6%。l（1）若宋先生采用等额本息还款法来还贷，则若宋先生采用等额本息还款法来还贷，则他的每月还款额为（他的每月还款额为（ ）元。）元。lA、1799 B、1967lC、1477 D、1351l答案：答案：Al解析解析：由等额本息还款法计算公式得：由等额本息还款法计算公式得：l 每月还款额每月还款额=300000*6%/12*（1+6%/12）360/（1+6%/12）360-1l（2）若宋先生采用等额本金还款法来还贷，若宋先生采用等额本金还款法来还贷，则他的第一个月还款额为（则他的第一个月还款额为（ ）元。）元。lA、2667 B、1333lC、1667 D、2333l答案：答案：Dl解析：解析：等额本金还款法计算公式是：等额本金还款法计算公式是：l每月还款额每月还款额=贷款本金贷款本金/还款期数还款期数+（贷款本金（贷款本金-累计已还款本金）累计已还款本金）*月利率月利率 l第一个月还款额第一个月还款额=300000/360+（300000-0）*6%/12=2333（元）（元）l（3）若宋先生在贷款期的后一时间段内每期若宋先生在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一段时间内每期还款额成一固定还款额相对前一段时间内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等，比例递增，同一时间段内，每期还款额相等，则他采用的还款方式是（则他采用的还款方式是（ ）元。）元。lA、等额递减还款法、等额递减还款法 B、等额递增还款法、等额递增还款法lC、等比递增还款法、等比递增还款法 D、等比递减还款法、等比递减还款法 l答案：答案：Cl解析解析：等比递增还款法是指在贷款等比递增还款法是指在贷款期的后一时期的后一时间段内每期还款额相对前一段时间内每期还款间段内每期还款额相对前一段时间内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。款额相等的还款方法。l（4）理财规划师应建议宋先生选择的还款方理财规划师应建议宋先生选择的还款方式是（式是（ ）。）。lA、等额本金还款法、等额本金还款法 B、等额本息还款法、等额本息还款法lC、等额递减还款法、等额递减还款法 D、等额递增还款法、等额递增还款法答案：答案：Bl解析：解析：等额本息还款法的适合人群：适用于等额本息还款法的适合人群：适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式。这也是目前绝大多数客户采用的还款方式。l（5）若宋先生与银行签订的借款合同还款是若宋先生与银行签订的借款合同还款是1年以内，则还款方法是（年以内，则还款方法是（ ）。）。lA、到期本息一次性清偿、到期本息一次性清偿 lB、按月偿还利息，到期偿还本金、按月偿还利息，到期偿还本金lC、按月等额偿还利息和本金、按月等额偿还利息和本金lD、以上三种方法都可以、以上三种方法都可以l答案：答案：Al（6）若宋先生打算向银行提出延长贷款申请，若宋先生打算向银行提出延长贷款申请，则他可以申请延期（则他可以申请延期（ ）次。）次。lA、不限、不限 B、3 C、2 D、1l答案答案：Dl解析：解析：借款人申请延期只限借款人申请延期只限1次。次。l（7）宋先生原借款期限与延长期限之和最长宋先生原借款期限与延长期限之和最长不超过（不超过（ ）年。）年。lA、35 B、45 C、30 D、65l答案：答案：Cl解析：解析：原借款期限与延长期限之和最长不超原借款期限与延长期限之和最长不超过过30年。年。l（四）制定住房消费支出规划方案（四）制定住房消费支出规划方案l1、工作程序：、工作程序：l （1）跟客户进行交流，确定客户希望购房；）跟客户进行交流，确定客户希望购房；l （ 2）收集客户信息，包括家庭组成、家庭）收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；收入、支出以及固有的资产等；l （3）分析客户的信息，对其现状进行分析，）分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。列出家庭资产负债表和现金流量表。l （4）帮助客户制定购房目标，包括购房的）帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；确的风购房目标；l（5）帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款）帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。和法律知识，为客户提供必要的支持。l（6）购房计划的实施。）购房计划的实施。l（7）根据客户未来情况的变动，对计划做出）根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。及时的调整。l （五）（五）制定汽车消费支出规划方案制定汽车消费支出规划方案l 1、汽车消费概述汽车消费概述l 汽车行业是中国经济发展的一大支柱，汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在移到汽车上。在20002005年，中国轿车的需年，中国轿车的需求将保持求将保持20%-25%的年增长，其中私家车将的年增长，其中私家车将保持保持33%的发展水平。的发展水平。 l 2008年尽管经济环境恶劣，但我国轿车年尽管经济环境恶劣，但我国轿车的销量仍将达到的销量仍将达到504.69万辆的水平，万辆的水平，2009年年情况或与情况或与2008年情况相若，但年情况相若，但2009年情况要年情况要好于好于2008年。年。l 2009年宏观经济层面的不确定因素诸多，年宏观经济层面的不确定因素诸多，但有一点是确定的：轿车的增长率通常高于但有一点是确定的：轿车的增长率通常高于GDP的增长率。据此判断，的增长率。据此判断，2009年轿车市场年轿车市场的增长率至少是的增长率至少是8%，甚至更高。，甚至更高。 l 一般而言，购车交纳固定费用如下（以一般而言，购车交纳固定费用如下（以10万元车为例）：万元车为例）：l（1）车辆购置税（车价的）车辆购置税（车价的10%，小排量，小排量1.6升现在降为升现在降为5%）；保险费）；保险费30004000元，甚至元，甚至6000元以上；年票元以上；年票960元左右；车船使用费元左右；车船使用费200元；还有上牌费、年检费用等。元；还有上牌费、年检费用等。l （2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到等。所有这些费用总计可以达到1500020000元以上，几乎占到购车款的元以上，几乎占到购车款的15%20%。并且这。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。些费用中的大部分都是要每年必交的。l2、自筹经费购车与贷款购车决策、自筹经费购车与贷款购车决策l 银行大都规定，贷款买车人必须购买指银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是是35年，汽车消费用贷款的首期付款不得低年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的于所购车辆价格的20%。l 如贷款如贷款12万，期限万，期限5年，按年利年，按年利5.85%计算，月还贷计算，月还贷2311.58元，元，5年支付利息年支付利息18694.8元。假设投资年收益率元。假设投资年收益率3.49%（国债），（国债），5年后收益年后收益20940元。元。09年的商业的银行的贷年的商业的银行的贷款利率一般是款利率一般是3%。各银行间略有差别。各银行间略有差别。l3、汽车消费信贷、汽车消费信贷l（1）贷款对象和条件）贷款对象和条件l必须具备完全民事行为能力必须具备完全民事行为能力 ；l具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用良好良好 ；l能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；能力的个人或单位作保证人；l能支付购车首期款项。能支付购车首期款项。l（2）贷款期限、利率和金额）贷款期限、利率和金额l贷款期限：贷款期限：一般为一般为3年，最长不超过年，最长不超过5年；年；l贷款利率：贷款利率：1年，年，5.58%；3年，年，5.76%；5年，年，5.85%；09年的贷款利率一般是年的贷款利率一般是3%，年，年数多少都一样的利率。数多少都一样的利率。l 贷款金额：贷款金额：以质押方式首付不少于车款的以质押方式首付不少于车款的20%；以抵押方式首付不少于；以抵押方式首付不少于30%；以保证方；以保证方式首付不少于式首付不少于40%。l（3）还款方式）还款方式l等额本息和等额本金，现在一般都采用等等额本息和等额本金，现在一般都采用等额本息还款按月还款。额本息还款按月还款。l按月还款和按季还款。按月还款和按季还款。l 递增法和递减法。递增法和递减法。l 智慧型还款。智慧型还款。l例题：例题：某人购买一辆某人购买一辆10万元的汽车，计算贷万元的汽车，计算贷款购车费用。款购车费用。计算公式计算公式选项选项金额金额购车车购车车价价100000首付款首付款 现款购车价格现款购车价格*30%30000贷款额贷款额 现款购车价格现款购车价格-首首付款付款70000月付款月付款还款期限还款期限2年年3094l贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车辆保险费车辆保险费 240+车价车价*1.2%车损保费车损保费1440限额限额5万三者责任险万三者责任险第三者责任第三者责任险险1040车价车价*1.1%全车盗抢险全车盗抢险1100（赔偿限额（赔偿限额+车损险）车损险）*20%不计免赔不计免赔496担保费担保费欠车款欠车款*2%2年年1400购置附加费购置附加费 购车款购车款*10%10000公证费公证费100300100停车泊位费停车泊位费 小区内每年小区内每年4800元元租车位租车位4800l贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车船使用税车船使用税每年每年1000元元1000养路费养路费轿车轿车110*12月月（已取消）（已取消）1320上牌费上牌费154验车费验车费63费用总计费用总计贷款车款贷款车款=首付首付款款+月付款月付款*贷款贷款年限年限贷款购车款贷款购车款104277首期付款总额首期付款总额=首付款首付款+保险费保险费用用+牌证费用牌证费用首期付款总首期付款总额额50196l（4）银行与汽车金融公司贷款比较）银行与汽车金融公司贷款比较l 贷款比例及年限贷款比例及年限l 银行：首付银行：首付40%，35年；年；l 金融公司：首付金融公司：首付20%，35年。年。l 申请汽车贷款资格申请汽车贷款资格l 银行：只限本省；银行：只限本省；l 金融公司：外省也可以。金融公司：外省也可以。l利率及其它费用利率及其它费用l 银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定；l 金融公司：比银行利率高，但无杂费。金融公司：比银行利率高，但无杂费。 l（六）制定汽车消费支出规划程序（六）制定汽车消费支出规划程序l1、跟客户进行交流，确定客户购车需求；、跟客户进行交流，确定客户购车需求；l2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资产等；l3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。列出家庭资产负债表和现金流量表。l4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。l5、购车计划的实施。、购车计划的实施。l6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。l 例例1、根据材料回答下列问题。根据材料回答下列问题。l 王女士计划购买一辆价值王女士计划购买一辆价值15万元的汽车。万元的汽车。l（1）若王女士向银行申请个人消费贷款，则若王女士向银行申请个人消费贷款，则她可使用贷款的年限最高为（她可使用贷款的年限最高为（ ）年。）年。lA、2 B、4 C、5 D、6l答案：答案：Cl解析：解析：个人汽车消费贷款的年限是个人汽车消费贷款的年限是35年，但年，但现现在是在是15年。年。l（2）若王女士购车时申请的汽车消费贷款若王女士购车时申请的汽车消费贷款的首期付款不得低于（的首期付款不得低于（ ）万元。）万元。lA、1.5 B、3 C、5 D、7.5l答案：答案：Bl解析：解析：汽车消费贷款的首期付款不得低于所汽车消费贷款的首期付款不得低于所购车辆的购车辆的20%。l（3）若王女士通过汽车金融公司申请贷款，若王女士通过汽车金融公司申请贷款，则（则（ ）。）。lA、申请汽车贷款资格的要求较严、申请汽车贷款资格的要求较严 lB、在贷款比例的要求上显得较为宽松、在贷款比例的要求上显得较为宽松lC、利率通常要比银行现行利率低一些、利率通常要比银行现行利率低一些lD、虽然利率较低，但是有杂费。、虽然利率较低，但是有杂费。l答案：答案：Bl解析：解析：汽车金融公司在贷款比例的要求上显汽车金融公司在贷款比例的要求上显得较为宽松；外省户口消费者也可以申请贷款；得较为宽松；外省户口消费者也可以申请贷款；利率通常比银行高；但金融公司没有杂费。利率通常比银行高；但金融公司没有杂费。l（4）王女士计划以个人住房为抵押申请个人王女士计划以个人住房为抵押申请个人综合消费贷款来购买汽车，该房屋价值综合消费贷款来购买汽车，该房屋价值30万元，万元，则王女士的贷款金额不超过（则王女士的贷款金额不超过（ ）万元。）万元。lA、12 B、15 C、18 D、21l答案：答案：Dl解析：解析：贷款额度由银行根据借款人资信状况贷款额度由银行根据借款人资信状况及所提供的担保情况确定具体贷款额度。以个及所提供的担保情况确定具体贷款额度。以个人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的值的70%。l（5）王女士计划以个人商用住房为抵押申王女士计划以个人商用住房为抵押申请个人综合消费贷款来购买汽车，该房屋价请个人综合消费贷款来购买汽车，该房屋价值值30万元，则王女士的贷款金额不超过（万元，则王女士的贷款金额不超过（ ）万元。）万元。lA、12 B、15 C、18 D、21l答案：答案：Cl解析：解析：以个人商用房抵押的，贷款金额最高以个人商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的不超过抵押物价值的60%。l（6）王女士申请个人综合消费贷款以购买汽王女士申请个人综合消费贷款以购买汽车，贷款期限最长不超过（车，贷款期限最长不超过（ ）年。）年。lA、3 B、4 C、5 D、6l答案：答案：Cl解析解析：个人综合消费贷款贷款期限最长不超个人综合消费贷款贷款期限最长不超过过5年。年。l（七）（七）信用卡信贷信用卡信贷l1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较l （1）信用卡：可以免息透支，可在国外透）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费1%3%；l （2）准贷记卡：透支要付利息，支取现金）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手续费；不付手续费；l （3）借记卡：不能透支，支取现金不付手）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。续费。l 以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。手续费。l2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点l （1）信用卡可以）信用卡可以“先消费，后还款先消费，后还款”，可，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。期。 l （2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。种类，因此，是消费和理财的好帮手。l（八）大额耐用消费品信贷（八）大额耐用消费品信贷l 大额耐用消费品信贷对象是具有当地户大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在2055周岁之间，无不良信用记录，具有完全周岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人。民事能力的自然人。l 个人大额耐用品指的是单价在个人大额耐用品指的是单价在3000元以元以上，正常使用寿命在上，正常使用寿命在2年以上的家庭耐用商品，年以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合消费贷款的期限分为具等。这种个人综合消费贷款的期限分为6个月、个月、1年、年、2年、年、3年四个档次。年四个档次。l（九）制定消费信贷方案的程序（九）制定消费信贷方案的程序l1、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡消费的需求；信用卡消费的需求；l 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；收入、支出以及固有的资产等；l 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。列出家庭资产负债表和现金流量表。l 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。l 5、消费信贷计划的实施。、消费信贷计划的实施。l 6、根据客户未来情况的变动及时调整方、根据客户未来情况的变动及时调整方案。案。l例例1、若为医疗和留学而申请综合消费贷款，、若为医疗和留学而申请综合消费贷款，贷款期限最长不超过（贷款期限最长不超过（ ）年。）年。lA、5 B、6 C、7 D、8l答案：答案：Dl解析：解析：个人综合消费贷款贷款期限最长不超个人综合消费贷款贷款期限最长不超过过5年，对贷款用途为医疗和留学的，期限最长年，对贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为可为8年（含年（含8年），不展期。年），不展期。l例例2、个人耐用消费品贷款是银行对个人客户个人耐用消费品贷款是银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款。发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款。耐用消费品指单价在（耐用消费品指单价在（ ）元以上，正常使）元以上，正常使用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽车除外）。车除外）。lA、2000 B、3000 C、4000 D、5000l答案：答案：Al解析：解析：耐用品指单价在耐用品指单价在2000元以上，正常使元以上，正常使用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽车除外）。车除外）。l本讲完毕！本讲完毕！l谢谢！谢谢！