罗浮山项目初步研判基于对罗浮山项目粗略了解，在未做详尽市调的情况下根据经验和有限信息做出简要研判，言偏宏观及概略，以此为沟通之始！成功的基础罗浮山居天时地利人和之便罗浮山居天时地利人和之便o1、旅游地产方兴未艾，投资热情全面高涨、旅游地产方兴未艾，投资热情全面高涨 o在普通住宅地产和普通商业地产之外，近年来投资旅游地产的势在普通住宅地产和普通商业地产之外，近年来投资旅游地产的势头节节攀升，投资者在有明显参照项目和可见的投资回报预期之头节节攀升，投资者在有明显参照项目和可见的投资回报预期之中，看好旅游地产的投资。中，看好旅游地产的投资。o2、旅游项目全国扩散，各地景区争相开发、旅游项目全国扩散，各地景区争相开发 o旺盛的投资需求带来强劲投资风潮，全国各地上至国家级下至地旺盛的投资需求带来强劲投资风潮，全国各地上至国家级下至地方级旅游景区，争相出现依托各自的旅游资源打造的各种旅游投方级旅游景区，争相出现依托各自的旅游资源打造的各种旅游投资项目，或山水风景、或遗址遗迹，或自然盛景、或人文风情，资项目，或山水风景、或遗址遗迹，或自然盛景、或人文风情，或度假娱乐，或养生养老。或度假娱乐，或养生养老。 罗浮山居天时地利人和之便罗浮山居天时地利人和之便o3、罗浮温泉颇富声名，依山傍泉资源优良、罗浮温泉颇富声名，依山傍泉资源优良o罗浮山在川西北以其山其泉广为人知，既是一处旅游终点站，也罗浮山在川西北以其山其泉广为人知，既是一处旅游终点站，也是一处旅游中继站，三日旅游的构想符合本景区的实际定位，也是一处旅游中继站，三日旅游的构想符合本景区的实际定位，也能够支撑旅游投资型地产项目的开发。能够支撑旅游投资型地产项目的开发。o4、安县首例旅投项目，必为本地投资关注、安县首例旅投项目，必为本地投资关注o作为安县、乃至绵阳不可多得的旅游景区投资项目，本项目在当作为安县、乃至绵阳不可多得的旅游景区投资项目，本项目在当今市场环境和投资环境下，必然得到绵阳本地乃至川西北投资者今市场环境和投资环境下，必然得到绵阳本地乃至川西北投资者的极大关注。的极大关注。市场的走向、政策的引导、领导的眼光 罗浮山项目依天时、据地利而享人和罗浮山项目依天时、据地利而享人和成功潜质突显！成功潜质突显！但是有成功潜质的项目，有成功潜质的项目，就必然会成功吗？就必然会成功吗？让我们一起来探讨 罗浮山项目成功的逻辑！成功的根本：买单的理由项目最终的成功，来自于投资者的追捧，我们要给投资者一个买单的理由，这是成功的根本：那么，本项目，哪种理由可以毫无辩驳地成立？o1、养生、养老、养生、养老 ？o2、度假？、度假？ o3、常住？、常住？o4、投资？、投资？成功的参照：哪些旅游地产项目较成功！成功的参照：哪些旅游地产项目较成功！ o主题游乐公园主题游乐公园-华侨城华侨城 、国色天香、国色天香o历史文化加特色餐饮休闲历史文化加特色餐饮休闲-宽窄巷子宽窄巷子 、锦里、锦里 o历史古镇加游乐历史古镇加游乐-丽江、柳江古镇丽江、柳江古镇 、黄龙溪黄龙溪 、平洛古镇、平洛古镇 o度假温泉度假温泉-七里坪、峨秀湖七里坪、峨秀湖 成功的反面：哪些旅游地产项目比较失败：成功的反面：哪些旅游地产项目比较失败： o1、度假温泉、度假温泉西岭雪山王山别墅西岭雪山王山别墅 原因：定位第一居原因：定位第一居所，户型大、总价高所，户型大、总价高o2、历史古镇、历史古镇-街子古镇街子古镇 上里古镇上里古镇 原因：单纯复制原因：单纯复制古建筑、缺少游园娱乐项目、少水主题乐园古建筑、缺少游园娱乐项目、少水主题乐园o3、养生养老、养生养老-青城山项目如上青城、珠江墅、新丽青城山项目如上青城、珠江墅、新丽江等江等 原因：单纯依赖青城山养生养老，缺乏统一规划，原因：单纯依赖青城山养生养老，缺乏统一规划，无游乐主题无游乐主题成功的探索：罗浮山项目可能走的模式：成功的探索：罗浮山项目可能走的模式：o古镇特色加温泉古镇特色加温泉 面临的问题：面临的问题： 仿古镇建筑在本地无历史沉淀，温泉重点是仿古镇建筑在本地无历史沉淀，温泉重点是冬季，吸引力不够。冬季，吸引力不够。o养生养老地产养生养老地产 面临问题：面临问题：气候条件、自然环境不具备。气候条件、自然环境不具备。o度假温泉度假温泉 面临问题：面临问题：温泉题材单一，季节性强，仅冬季客户量较大。温泉题材单一，季节性强，仅冬季客户量较大。o主题公园加温泉度假主题公园加温泉度假 面临问题：面临问题：水资源不如柳江古镇和平洛古镇，需要全新打水资源不如柳江古镇和平洛古镇，需要全新打造。山资源不如青城山、峨眉山，温泉度假造。山资源不如青城山、峨眉山，温泉度假需要较高端会所（酒店）、餐饮及大型会议需要较高端会所（酒店）、餐饮及大型会议中心配套。中心配套。成功破题成功破题 ：罗浮山项目怎样才能成为假日休闲目的地罗浮山项目怎样才能成为假日休闲目的地通过分析项目自身优劣势和借鉴其他项目成功通过分析项目自身优劣势和借鉴其他项目成功和失败的经验教训，罗浮山项目需要打造自和失败的经验教训，罗浮山项目需要打造自身的核心优势：身的核心优势：核心优势一：o度假温泉：提升品质档次，温泉入户，建较度假温泉：提升品质档次，温泉入户，建较高规格会所（酒店）及文体娱配套设施，争高规格会所（酒店）及文体娱配套设施，争取成为政府接待和企业会议中心之一，带来取成为政府接待和企业会议中心之一，带来持续稳定客流；持续稳定客流；核心优势二：o依托茶坪河水资源，可重点打造水上休闲乐依托茶坪河水资源，可重点打造水上休闲乐园，参照柳江和平洛古镇，吸引大量夏季游园，参照柳江和平洛古镇，吸引大量夏季游客；客；核心优势三：o项目规划有大量商业街，重点打造各组团特项目规划有大量商业街，重点打造各组团特色餐饮和地方特色商品店；色餐饮和地方特色商品店；核心优势四：o项目紧邻罗浮山，重点打造山地健身内容，项目紧邻罗浮山，重点打造山地健身内容，包装健身步道（步行、骑行）。包装健身步道（步行、骑行）。成功的节奏：项目如何实现可持续发展： o项目分期原则：项目分期原则：快速形成优质项目的成功气势，一炮而红，快快速形成优质项目的成功气势，一炮而红，快速销售，快速回款，快速实现滚动开发。速销售，快速回款，快速实现滚动开发。项目分期初步设想：项目分期初步设想：o1、第一期：快速回笼现金，在开盘、第一期：快速回笼现金，在开盘6个月内应达到个月内应达到70%以上以上销售。六个月后，开始启动高档会所（酒店）、水上乐园的修销售。六个月后，开始启动高档会所（酒店）、水上乐园的修建。建。o2、第二期：快速回笼现金，在开盘、第二期：快速回笼现金，在开盘8月内应达到月内应达到70%以上销以上销售，支持会所（酒店）、乐园修建。售，支持会所（酒店）、乐园修建。o3、第三期：会所及水上乐园开业，第三期开始销售，产品适、第三期：会所及水上乐园开业，第三期开始销售，产品适当提高档次，拉高价格，预计在项目启动后的三年之内。当提高档次，拉高价格，预计在项目启动后的三年之内。o4、第四期：稳健销售，产品提升档次，配套运营进入正常状、第四期：稳健销售，产品提升档次，配套运营进入正常状态，街区商业开始运业。态，街区商业开始运业。实现快速销售的意见和建议：实现快速销售的意见和建议： o以良好的充满前景的规划做卖点；以良好的充满前景的规划做卖点；o以投资客为主体，控制总价：投资客需要有以投资客为主体，控制总价：投资客需要有投资回报，前期主力产品总价控制在投资回报，前期主力产品总价控制在25万万到到40万；回报期万；回报期8到到10年；后期产品适当年；后期产品适当增加配置和提升品质；增加配置和提升品质；o样板区展示要精彩：售楼部、样板房、周边样板区展示要精彩：售楼部、样板房、周边示范景观的前置规划实施；示范景观的前置规划实施；o集客渠道多样化：绵阳市区接待点、安县接集客渠道多样化：绵阳市区接待点、安县接待点、成都接待点的综合设置产生综合效应；待点、成都接待点的综合设置产生综合效应；o宣传途径多样化：充分利用景区自有知名度宣传途径多样化：充分利用景区自有知名度及庞大游客资源，充分利用政府公信力和引及庞大游客资源，充分利用政府公信力和引导效应，整合运用本地（绵阳含安县）、外导效应，整合运用本地（绵阳含安县）、外地（成都及其他）宣传渠道进行重点宣传；地（成都及其他）宣传渠道进行重点宣传；o宣传形象及风格的高标准：引入专业的广告宣传形象及风格的高标准：引入专业的广告公司进行高水平的形象塑造；公司进行高水平的形象塑造；o后期产品高品质、全配置的精细化规划实施后期产品高品质、全配置的精细化规划实施 再次强调：关于本项目开发，重中之重：重中之重：o增加配套，提升价值增加配套，提升价值o面积趋小，控制总价面积趋小，控制总价o高举高打，制造热点高举高打，制造热点o快速去化，保证安全快速去化，保证安全感谢聆听！