关于住宅小区停车收费情况调研及建议随着城市的快速发展，人民收入和消费水平不断提高，居民新购、换购、增购车辆及车辆停车需求逐年增加，城市的停车矛盾也日益凸显，近年来关于住宅小区停车管理及收费问题的投诉举报显著增加。为进一步规范小区停车收费的情况，近期某区市场监管局开展了小区停车收费调研工作，以期找准工作痛点、难点，更好地实现小区停车收费的监管到位。一、某区住宅小区停车管理收费基本情况（一）住宅小区停车位主要类型及特点一是业主共有产权停车位：即公摊车位，车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据物权法第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。主要特点为小区业主地面共有产权停车位一般由物业公司代为管理。该类停车位的车位少、收费低，不能够满足业主停车使用需求，有车和无车的业主间争议大。二是开发商产权停车位：主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。主要特点为大部分交由物业公司管理，个别小区由开发商自行管理。部分开发商认为车库产权是自己的，在物业公司进驻小区实施管理时，开发商不愿办理移交。部分开发商对停车位只租不售。（二）某区住宅小区停车收费管理现状根据重庆市某区发展和改革委员会关于规范我区公共停车服务收费有关问题的通知（永发改委2016209号），文件要求，住宅小区停车服务收费均实行政府指导价。由停车场经营者在取得停车楼场备案登记证后，出具车位产权人的委托管理书，填制某区公共停车收费基本情况表，将其确定的收费标准报区发展改革委同意后，再由住宅小区明码标价执行。现行收费标准是临时停放二轮车：1元/小时，12小时内不超过5元，24小时内不超过10元，三轮车、小型车：3元/小时，12小时内不超过10元，24小时内不超过20元；包月停放标准为地下车库包月停放标准绝大部分200-350元/月之间；小区地面停车包月停放标准100-200无/月；二轮车包月停放标准大部分20-60元/月；自购车位物业服务费30-80元/月。二、住宅小区停车管理存在的主要问题（一）停车收费公示问题住宅小区停车收费需要进行明码标价，标明服务项目、收费标准等相关内容。部分开发商和物业公司不清楚现在停车收费的管理的主体已经划入市场监管局，对未及时对停车收费进行备案公示，造成业主投诉举报。还有一部分是由于停车收费的公示位置设置过远或者过偏僻，不能发挥公示的作用，造成停车业主未看到相关公示牌引发的投诉举报。（二）物业管理引发的停车收费问题由于车位与当初开发商承诺的太小、车位因客观原因导致开裂质量问题，物业公司管理服务不到位、以及部分子母车位停放多辆车等纠纷，引发的业主集体认为小区停车收费不符合收费标准或收费过高，甚至有部门房产企业在房屋销售时，对停车收费、车位物业服务费优惠情况口头承诺，随意性较大，容易引发群众矛盾。（三）自定价格不进行报备制就擅自收费有部分小区设立停车场前未及时向相关部门备案，也未经发改委和市场监管局核定收费标准，自行定制停车收费的标准并收取停车费，甚至不依照市场指导价擅自提高备案标准收费。三、当前规范住宅小区停车收费的做法（一）开展价格提醒约谈，维护市场价格秩序在区市场监督管理局联合发改委、住建委、街道办等单位就辖区内小区停车、物业收费问题对我区24家物业公司进行了集中约谈。约谈会上，相关部门详细解读了物业收费政策及价格法律法规，引导物业企业增服务意识，规范收费行为，进一步优化市场环境和营商环境。（二）加强日常监督检查，规范市场经营行为针对住宅小区停车、物业收费投诉举报居高不下的情况，区市场监督管理局高度重视、周密部署，持续不断开展巡查和整治工作，重点检查物业企业是否按照要求进行收费公示，是否在经营场所的醒目位置如实标明服务项目、服务内容、收费标准等内容，收费公示牌内容是否经过相关职能部门进行监制；是否超出规定时间段变相收费；是否在提供服务时遵循公开、公平、自愿、诚实信用的原则，是否使用虚假或者使人误解的标价形式或者价格手段，欺骗诱导消费者与之进行交易（如：虚假折扣、不履行价格承诺等）；是否存在执行政府定价和政府指导价停车场实际执行市场调节价行为，是否收取未予标明的费用等。对检查中发现的问题，现场责令整改，对于较为复杂的问题及时梳理、分类指导，要求物业公司严格执行半小时免费停车政策、落实收费公示制度。对于检查中涉及未经批准自行设置停车设施并收费和未获得收费许可擅自收费等情形的行为，及时通报发改、公安、城管等部门，强化协作，联合执法。（三）及时受理投诉举报、有效化解矛盾纠纷充分发挥12315消费者举报投诉热线和12345政府便民服务平台作用，切实抓好消费者权益保护工作。对于群众举报收费管理方面的问题，坚持第一时间受理、第一时间交办、第一时间回复，提升矛盾纠纷化解实效。2022年以来，受理停车收费信访21件、物业收费信访12件，做到事事有回音、件件有着落，办结率100，切实维护广大业主的合法权益。四、进一步加强住宅小区停车收费管理的工作建议（一）建立部门共管机制建立住宅小区物业管理联席会议制度，由建设部门牵头，城管执法、居委会、业主委员会、物业服务企业等部门单位组成，协调处理物业管理中出现的矛盾，及时化解小区内物业纠纷，做到早发现、早处理、早解决，大事化小，小事化了，发现一例、整改一批。（二）加强业主委员会建设业主委员会是业主自治管理机构，代表着业主自身的根本利益，是维护广大业主合法权益的有效组织形式，是连接业主与物业公司的桥梁。物业管理中出现的矛盾纠纷，业主委员会能够在业主和物业公司之间进行协调，可以避免矛盾的扩大和升级，起到调解作用。行政主管部门应加强业主委员会的建设，对没有按程序成立业主委员会的小区，应采取必要措施，如取消拒不成立业主委员会的物业公司资质等，以更好维护业主合法权益。（三）提高业主对物业管理的消费意识政府有关部门要加大宣传力度，进一步树立业主的物业管理意识，培养享受服务也是一种消费的理念，知晓物业公司是有偿管理，业主享受的是有偿服务。（四）加强对物业管理行业的监管要加大法规宣传力度，营造良好的物业管理发展环境，对物业管理行为加以规范。引导物业管理行为按市场规律办事，充分发挥市场杠杆作用，通过良性竞争来改变物业人员的服务态度，用改善服务质量，提高管理水平赢得业主的满意。同时，建设部门要严格审定物业公司的资质，发展改革部门要严格审核收费标准，物业公司根据服务等级，实施相应服务并合理收取费用。（五）严格物业收费的监督检查畅通投诉举报渠道，充分发挥“12315”消费者投诉举报平台作用，依法严厉打击收费不公示、乱加价、乱收费等价格违法行为，做到有举报必受理，有违法必查处。