,9/23/2024,#,交付风险管理方案宣贯,0,1,交付风险管理方案确定,目,的,集团项目交付形势日趋严峻、公司也越来越重视对与交付的管理,0,3,相关问题解答和后续实,施,要求,目前执行过程中存在的问题解答以及后续执行的要求,目,录,0,2,20,年交付风险管理方案详解,结合中梁地字,2020,038,号对交付管理方案详细解读,01,交付风险管理方案确定目的,集团项目交付形势日趋严峻、公司也越来越重视对与交付的管理,|,外部环境,交付作为房地产开发链条的最后一环，是建立房企,品牌,和,口碑,的关键时刻。,真实的产品和服务体验是占领消费者内心的唯一途径，也是企业能否在一个地区持续,深耕,的前提。,满意度低,2019,年客户满意度为,74%,其中工程质量的客户满,意,度为,47,%,负面较多,2019,年舆情监控到的工程相关,负,面舆情,80,%,以上发生在在项目的交,付,阶段,持续为客户提供优质的产品与服务,4,交付风险管理方案确定目的,|,内部动作,交付项目周报表,发布交付管理指引,发布交付管理手册,试运行,关于强化项目交付风,险,管控 及逾期交付处罚的通知,5,关于强化执行合同,交付逾,期,处罚,的,通知,关于开展“扫雷”专项检查的通知,落实风控,2020,年交 付管理方案,20,1,8,20,1,9,.,7,20,1,9,.,9,20,1,9,.10,20,1,9,.12,2020.1,2020.3,CON,TI,N,UE,39,个（占,30%,，,比,2019,年同期上升,17%,风险高,地域广,2020,年交付项目覆盖地域扩 展到北方、山东、西部等地 区，其中北方和山东为环保 管控重灾区,项目多,2020,年合同交付批次共计,1,4,1,个，比,19,年增加,66%,（考核交付批次,151,个）,6,交付风险管理方案确定目的,|,2020,年交付工作难点,42,个（占,30%,，,比,2019,年同期上升,17%,风险高,地域广,2020,年交付项目覆盖地域扩 展到北方、山东、西部等地 区，其中北方和山东为环保 管控重灾区,疫情影响,2020,年受疫情影响，项目复 工时间推迟,3,0,天，项目恢复 正常时间推,迟,45,天,项目多,2020,年合同交付批次共计,1,4,2,个，比,19,年增加,67%,（考核交付批次,151,个）,7,交付风险管理方案确定目的,|,2020,年交付工作难点,01,完善交付管理体系,项 目交付完工指引、,2020,年交付 管理方案等。,04,加强合同逾期处罚,结合集,团,“全,底,线风,控,”,管,理要求，确保项目顺利交付，加强和优化合 同逾期处罚方案,02,强化风险上浮通道,加强“扫雷”、联合巡检等强检查 机制的落地，增强风险识别能力；推进工程数据平台等信息化管理系 统，加强风险上浮通道。,03,落实风险闭环机制,固化风险闭环标准动作，检查风险 闭环管理落实情况,思路,8,落实五强管理,强管,头,、强,过,问、,强,支持,、,强检,查,、强,管,尾,2020,年交付管理工作思路,交付风险管理方案确定目的,|,确定管理思路,02,20,年交付风险管理方案详解,结合中梁地字,2020,038,号对交付管理方案详细解读,客观性,合理性,尽量满足最大管理负荷,普适性,尽量对大部分项目适用,公平性,满足作为考核评价依据,基本原则,方案编制核心想法,10,20,年交付风险管理方案详解,|,基本原则,最好指标化、设置好卡 位标准、自动落位,0,1,用哪些指标,跟交付相关的指标都要考虑：进度、验收、总包、客诉、品质,0,2,怎么权重分,只有进度风险是可能量化 的，所以以进度风险为主 其他指标为辅,0,3,如何划阶段,进度指标如何设置,将项目周期划 分成几个阶段，并设定相应的对比点,0,4,怎么定卡位,各个阶段滞后相同时间的风 险不同，所以要阶梯卡位,0,5,效果怎么样,是否合理还需实践检 验并调整,0,6,20,年交付风险管理方案详解,|,交付风险分级方案的确定过程,11,量化指标（工程进度）关键节点设置及其影响区间,6,个月,开盘,11,.,2,个月,主,体,封顶,16,.,2,个月,外,架,拆除,地,库,封顶,13,个月,24,个月,精装验收,32,个月,精装,交付,22,个,月,26,个,月,28,+,个 月,二改,+1,个月,竣备交付,合同,交付,28,个月,竣备,交付阶段,开盘,主,体阶段,封顶节点前,90,天,砌抹阶段,拆架节点前,90,天,拆架阶段,拆架节点后,50,天,永,久道路,&,围墙,或外立面完整亮相,20,个月,总平阶段,合同交付前,120,天,实际交付,对比预计封顶时间,对比主体封顶时间,对比外架拆除时间对比外立面完整亮相时间,对比竣备时间,该阶段未交付直接为黑,60-,Xd,130-150d,14,0,d,160-180d,竣备阶段,合同交付前,30,天,30-90d,0-,3,0,d,0,40,80,1,2,0,1,6,0,预计主体封顶,主体封顶,地库结构封顶,外架拆除,永久道路,&,围墙,交付,红,黄,绿,关键节点,滞后天数,考核竣备节点 延误即为红色,竣备,黑风险倒推为准,13,5,d,11,0,d,60,d,1,20,d,1,00d,4,5,d,1,05,d,7,5,d,4,5,d,60,d,3,0,d,3,0,d,内控交付：合同交付期,前,30,天,倒排竣备：合同交付期,前,75,天,（下同）,倒排永久道路,&,围墙：,前,120,天,倒排拆架：前,200,天,倒排地库结构封顶：前,300,天,倒排封顶,：,330/350,（,低,/,高层）,精装项目增加,5-6,个月,，,二改,项,目增,加,1-3,个 月，跨年增加,1,个月,黑,进度风险落位折线图,对比计划系统,按合同交付倒排,双向,对比,90,d,60,d,3,0,d,量化指标（工程进度）各关键节点分级卡位标准,取大值,年交付风险管理方案详解,|,量化指标,阶段划分,卡位标准,12,风险等级,双向对比滞后时间,滞后天数（天）,倒推滞后时间,主体阶段,砌抹阶段,拆架阶段,总平阶段,竣备阶段,交付阶段,黑,135d,120d,90d,60d,暂按,45d,30d,30d,红,110d,100d,60d,30d,0d,黄,60d,45d,30d,0d,-30d,绿,60d,45d,30d,0d,-30d,已交付,注：以上滞后时间为计,划,系统,和,按合,同,交付,倒,排滞,后,时间,较,大值,20,年交付风险管理方案详解,|,量化指标,13,风险类别黑（直接升黑）红（调整系数,=,1.5,）黄（调整系数,=,1.2,）绿,1.,当地验收政策需要,50%,以上业主参与验,1.,当地验收政策需要,20%,以上业主参与验 收；收；,验收风险,当地政府已将中梁拉黑或政府关系极端僵化，,2.,当地政府关系极差,2.,当地政府关系较差可控,竣备验收面临极大困难,3.,项目拿地时有突破行为，后期验收环境,3.,项目拿地时有突破行为,变化较大,4.,合同交付前,90,天仍未完成竣备,1.,总包单位极不配合，需要更换总包，或,1.,总包单位不配合，施工资源不满足现场,总包风险,总包单位主动或被动全面停工（或大部分停,总包极为可能不配合竣备；要求可控,工），且无法更换总包,2.,总包单位长期不配合,2.,总包存在不配合竣备的可能,1.,由于客诉问题，造成较多负面报道，对,1.,由于客诉问题,，引发负面舆情，可能,客诉风险,由于客诉问题，引起当地主流媒体广泛报道，项目竣备验收造成影响对项目竣备验收造成影响,可控,同时对验收造成严重的不利影响,2.,由于客诉问题，需要对项目进行大幅度,2.,由于客诉问题，需要对项目进行局部的,的品质提升品质提升，影响工期的,1.,项目存在较大的质量问题，需要大范围,1.,项目品质与业主期望落差较大；,品质风险,项目存在极大的系统性的质量问题，可能需,返工修补；,2.,存在一定的质量问题，需要整改可控,要拆除重建才能消除影响,2.,项目渗漏、空鼓开裂情况极为严重,3.,项目渗漏、空鼓开裂较为严重,注：,当以上四项有一项风险等级为,黑,时，,交,付风,险,即升,级,为黑,；,其他,情,况，,将,调整,系,数累,乘,2,时,，,风险,等,级升,一,级,，,3,时,，风,险,等级,升,两级,20,年交付风险管理方案详解,|,定性指标,14,黄,红,黑,风险闭环机制：,联盟约谈,区域驻场,地产督办,联盟驻场,总裁约谈,区域公司联盟中心地产集团,区域工程,常务副区董例行,执行总裁,发联盟 驻场驻场驻场约谈约谈督办单,联盟工,执行总,程驻场,裁驻场,发督办单,建群督办,总裁约谈,超过,1,月,地产参,加,梳理反馈,超过,2,月,超过,3,月,要求联盟,按需按需,超过,2,月,地产参,加,超过,3,月,超过,3,月,基本逻辑：分层分级管控,分层分级管控说明,1,.,根据项目风险等级，达,到,条件,即,必须 启动相应的闭环管理机,制,，直,至,交付,风险降低或消除；,2.,驻场要求：驻场人员每,周,在风,险,项目 不少于,3,天，联盟中心助理,总,裁可代替,执行总裁；,3,.,对于下地产督办的项目,，,联盟,中,心应 对其风险详细梳理，并,制,定风,险,闭环,的措施和节点；,4.,对于风险等级为黑的项,目,，以,上,机制 可视紧,急,程度,提,前采,取,相关,闭,环,措,施。,20,年交付风险管理方案详解,|,风险闭环机制,地产集团关注,15,交,付,风险,等,级持,续,为黑,交,付,风险,等,级首,次,被评,定,为黑,地,产,集团,联,盟,中心,区,域,公司,联盟发督办单,执行总裁约谈,(,地,产,集团,参,与),常务副总驻场,会议纪要,(,明确措施、节点,),跟进闭环情况,(,必,要,时现,场,督,办,),反馈,执行闭环措施 反馈闭环结果,指导,反,馈,项目,情,况,制,定,闭环,方,案,区域公司董事,长驻场,持,续,1,个,月或,距,交,付,3,个月,(,地,产,集团,参,与),风险分级,联盟中心 闭环机制,红、黄、,绿,风险闭环,制,定,闭环,方,案,执行闭环措施 反馈闭环结果,会议纪要,(,明确措施、节点,),(,按需,跟进闭环情况,建群,督,办,/,约,谈,),指导,反馈,黑,是否闭环,持,续,2,个月 或,距,交,付,2,个月,联盟工程负责,人驻场,否,联盟执行/助,理总裁驻场,否,且,持,续,3,个月,或,距,交,付,1,个月,要求,一周内,是,是,是否闭环,否,发督办单,一,周,内,执行总裁约谈,反,馈,项目,情,况,要求,20,年交付风险管理方案详解,|,极高风险闭环要求,16,年交付风险管理方案详解,|,黑风险推送,工程负责人,执行总裁,助理总裁,黑风险项目推送规则,地产集团运营中,心,工程,管,理部 根据,2020,年交付管理方案对黑风 险项目情况进行推送，,推,送人员 和内容如下：,推送人员：,助理总裁、,执,行总 裁、工程负责人（持续,超,过,2,个 月,/,距离交付,2,个月,推,送大,区,总 裁）,推送内容,：首次评定为,黑,风险 项目、持续评定为黑风,险,项目 及持续时间、风险等级,由,黑降 级项目,自动推送功能已由,IT,开发中,17,2020,.,4,控股对地产考核,关于发布地产集团总部交付 考核奖罚制度的通知，,明确 控股对地产的交付考核要求,地产对区集考核,中梁地字,2020,038,号关于强化 项目交付风险管控及逾期交付处罚的 通知,，,明确合同逾期的行政处罚,交付经济奖罚,待发布，,明确交付相关的经济奖罚,2020,.,3,18,20,年交付风险管理方案详解,|,交付考核与奖罚,年交付风险管理方案详解,|,行政处罚主要变化,对比2019年主要有如下变化,0,2,03,04,05,强化了对区董的行政处罚,可对区域公司董事长进行降职降薪,或,免 职处理的处罚,增加了常务副总处罚要求,区域公司常务副降职降薪或免职处理,鼓励风险降级激励,区域集,团,可对,降,